Метр прайс ру: ПРИЧУДЫ БОГАТЫХ: КАК ИЗМЕНИЛИСЬ ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ «ЭЛИТКИ» ЗА ПОСЛЕДНИЕ 10 ЛЕТ? ЧАСТЬ 2
В первой части статьи мы рассказали о том, что локация объекта больше не стоит на первом месте. Какие еще изменения произошли в предпочтениях покупателей элитной недвижимости?
Уменьшение средней площади квартиры
Второй тенденцией стало уменьшение средней площади квартиры и повышение значимости планировок.
«Еще 10 лет назад большинство обеспеченных покупателей было заинтересовано в приобретении многокомнатных квартир, престижность во многом измерялась квадратными метрами, поэтому приобретались максимально возможные площади, – говорит Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – В настоящее время пользоваться спросом стали грамотно спланированные, уютные квартиры меньшего метража, продуманные с точки зрения технологичности и архитектуры, расположенные в районах с развитой инфраструктурой. Кризис только закрепил потребность в функциональном, комфортном жилье разумных размеров. Сегодня потребители высшего ценового сегмента предпочитают квартиры свободной планировки, позволяющие формировать внутреннее пространство согласно своим жизненным потребностям», – рассказал эксперт.
Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» считает, что на второе место по важности для покупателей элитных квартир сейчас вышли планировки. «Десять лет назад большинство элитных проектов грешили неудобными и неэффективными планировками квартир. Чаще всего это происходила из-за того, что архитектор, желая придать всему комплексу необычный и запоминающийся вид, заботился в первую очередь о фасадах, а только потом – о жилом пространстве. В итоге таких экспериментов появлялись планировки с избытком неэффективных квадратных метров, лишними углами и кухнями без окон. И если в середине «нулевых» покупатели не обращали на это особого внимания, то сейчас для них крайне важна эффективность пространства. В соответствии со спросом растет и количество проектов, в которых рациональное использование жилплощади ставится во главу угла. Рациональная планировка предусматривает, что доля проходных зон (холла и коридоров) не должна превышать 10-15% общей площади, а все помещения имеют правильную форму.
Изменились в том числе и востребованные метражи. Мода на гигантоманию прошла. В настоящее время пользуются популярностью однокомнатные квартиры площадью 40-50 кв. м, двухкомнатные – 75-85 кв. м и трехкомнатные – 100-120 кв. м», – рассказал эксперт.
Помимо того, что покупатели выбирают жилье меньшей площади, прослеживается также тенденция стремления людей к уединению. «Сегодня большим спросом пользуются дома с оптимальным соотношением количества квартир на этаже, по сути, чем меньше соседей, тем лучше. В элитном сегменте развился формат клубных домов с узким кругом жильцов равного социального статуса», – рассказала Екатерина Артемова («Азбука Жилья»).
«Изменились предпочтения клиентов в архитектуре элитного жилья. 15 лет назад был популярен дворцовый стиль, в середине нулевых вырос спрос на хай-тек. В 2015 году повышенным спросом пользуется неоклассика и различные виды модерна, а также стиль ар-деко. Что касается дизайна, то и в этом вопросе покупатели демонстрируют рациональность: наиболее популярным является неброско выглядящий, но вместе с тем элегантный классический стиль внутреннего убранства дома», – говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»).
Эксперт отмечает и повышение процента желающих приобрести уже готовую квартиру с отделкой, чего 10 лет назад рынок элитного жилья не предлагал. «Сейчас квартиру «под ключ» хотят купить примерно 70% покупателей данного сегмента. Это обусловлено тем, что люди сегодня ценят прежде всего свое время и нервы, которые с избытком отнимает ремонт. Стабильно высоким спросом такие проекты пользуются не только у конечных покупателей, но и у арендодателей, которым выгоднее купить уже готовый проект «под сдачу».
Требования клиентов к инфраструктуре элитных комплексов также претерпели значительные изменения. Еще 7-10 лет назад девелоперы старались предложить покупателям максимальный перечень дополнительных услуг, которые включали в себя рестораны, солярии, бильярдные, меховые холодильники, бутики и многое другое. Однако в настоящее время такие объекты инфраструктуры не пользуются спросом у большинства покупателей элитного жилья. Причина этого в том, что клиенты не хотят тратить лишние деньги на обслуживание столь значительного количества опций, многими из которых они не пользуются. Поэтому сегодня покупатели делают выбор в пользу либо тех ЖК, которые предлагают жителю только самые необходимые услуги, либо обладают открытыми инфраструктурными объектами, которые притягивают внешний спрос и, таким образом, уменьшают выплаты жильцов на обслуживание комплекса. Самые востребованные на сегодняшний день опции – это подземный паркинг, спортзал, детские площадки и клубы, бассейн, салон красоты, и именно этот набор есть практически в каждом элитном ЖК», – рассказал эксперт.
На первое место выходит индивидуальность проекта
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что девелоперам «элитки» становится все сложнее, ведь конкуренция существует не просто между строящимися домами, но между строящимися и уже построенными.
«Если раньше у дома просто обустраивался газон и пол в холле выкладывался мрамором, то теперь разрабатывается уникальный дизайн-проект. Примером могут служить эксклюзивные холлы в ЖК «Булгаков» или в комплексе «St. Nickolas» на Никольской – это же совершенно другой уровень, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – То же самое можно сказать и о ЖК «Клубный дом Barkli Virgin House», холл в котором разработан Келли Хоппен – одной из самых знаменитых английских дизайнеров интерьеров», – рассказал эксперт.
В заключение мы попросили экспертов высказаться, какими же параметрами обладает наиболее востребованное элитное жилье в наше время.
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
«Основные покупательские предпочтения сосредоточенны на новых домах с
огороженной территорией, подземным паркингом, охраной, полной социальной и коммерческой инфраструктурой, с комфортной транспортной ситуацией.
Сегодняшние покупатели выбирают объекты на высокой стадии готовности, а еще лучше, уже сданные в эксплуатацию, или от застройщика с очень надежной репутацией, имеющего хороший послужной список и приличный перечень уже возведенных объектов. В этих условиях менее известные застройщики испытывают определенный кризис ликвидности, потому что даже если покупатель собирается приобрести объект бизнес-класса стоимостью от 20 млн рублей, вкладываться в новостройку на нулевой стадии строительства он, скорее всего, не станет. Очень немногие покупатели готовые вложиться в новостройку на середине строительства, делают это, как правило, при условии, что объектом занимается известный застройщик, партнерами которого являются крупные банки».
Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»):
«Сегодня более тяжело продаются новостройки на начальной и средней стадии строительства – покупатель хочет видеть конечный продукт, а не то, что нарисовано. Кроме того, в «элитке» всегда достаточно долгий срок заселения, поэтому клиенты предпочитают дома, которые заселены хотя бы наполовину.
Основные требования – 3 спальни плюс кабинет и кухня-столовая, санузлы во всех спальнях, гардеробная и постирочная, в общей сложности около 250 кв. метров.
В последнее время также появились клиенты, которые предпочитают отдельную кухню, а не совмещенную с гостиной. Также сегодня востребованы квартиры с террасами – таких объектов на рынке немного, и стоят они обычно дороже на 15-20% дороже аналогичных по площади квартир. Ну, и конечно, большую роль играет местоположение».
Итак, мы видим, что в настоящее время стремление к показной роскоши прошло, и выбор покупателей дорогого жилья все больше основывается на критериях рациональности. Это касается и планировок, и имеющейся инфраструктуры, и местоположения, и архитектуры объекта. Конкуренция между застройщиками растет, им все труднее предложить что-то новое, но именно индивидуальность сейчас востребована рынком как никогда. Можно ожидать, что в кризисный период тенденция к рациональному выбору среди покупателей только усилится, и от застройщиков элитного жилья мы получим новые действительно интересные и качественные проекты.