+7 495 777-0770
 |   Избранные объекты: 0
|   Избранные объекты: 0

Компания «Усадьба»

Главная > О компании > Усадьба в прессе > Коттедж.ру: Эволюция таунхаусов
12.11.2015

Коттедж.ру: Эволюция таунхаусов

Таунхаус — это малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, с изолированными входами, получивший распространение в европейских городах и пригородах.  Однако сегодня эти малоэтажные дома стали очень популярны и в нашей стране. Таунхаусы менялись и эволюционировали последние 20 лет. И в настоящее время пользуются немалым спросом, составляя серьезную конкуренцию загородным коттеджам и городским квартирам.

Откуда же они взялись

Впервые на рынке жилой недвижимости Подмосковья таунхаусы начали появляться в сегментах бизнес- и премиум-класса в середине 90-х годов. Во многом это было связано с распространением западного образа жизни после распада СССР. Ирина Семенова, руководитель группы отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills рассказала, что первые поселки таунхаусов строились именно по западному формату и были ориентированы на экспатов, которые работали в Москве и арендовали здесь жилье. Константин Филиппишин, генеральный директор Группы компаний «Экодолье»,  отметил, что первый известный ему проект таунхаусов — это проект «Сетунь», реализация которого началась еще в 90-е годы. «Я тогда встречался с директором этого проекта, американцем, который возил из США каркасные модули, из которых на месте уже собирали трехэтажные таунхаусы. Это был дорогой премиальный проект, который работал по модели арендного жилья. В основном, конечно, для экспатов. Он существовал до самого недавнего времени, пока «Донстрой» не выкупил этот участок и не начал на его месте новое строительство»,- подчеркнул он.

Олег Смолин, генеральный директор «Сити 78 загородная недвижимость» также подчеркнул, что самые первые таунхаусы начали строить примерно в середине 90-х годов в Москве, а в Подмосковье поселки, полностью застроенные таунхаусами, появились  в 2000-х. На рынок Санкт-Петербурга, как это обычно бывает, девелоперы с подобными проектами пришли еще в позже.

Формирование

Бурный рост сегмента таунхаусов был отмечен после кризиса 2008-2009 годов, когда впервые появились проекты с доступными, относительно небольшими по площади объектами, но все-таки с собственным земельным участком, отдельным входом, мансардой, которые давали совершенно другое качество загородной жизни.  Константин Филиппишин отмечает, что до этого момента загородный рынок был сформирован с одной стороны большим количеством недорогих дачных поселков с хаотичной застройкой и низким качеством инфраструктуры, а с другой — большими дорогими домами для постоянного проживания на огромных участках в поселках классов бизнес и элит.  Новые доступные и красивые проекты стали появляться после кризиса, именно как альтернатива городским квартирам среднего класса, как дома для постоянного проживания. За счет снижения цен на землю, уменьшения площади отдельных объектов и, соответственно, стоимости строительства, появилась реальная возможность купить в ближайшем пригороде таунхаус большей площади с участком земли и другим качеством жизни по цене средней квартиры. На сегодняшний день можно сказать, что этот сегмент и в Подмосковье, и в Ленинградской области уже полностью сформирован: он стал понятным и типовым.  Сейчас уже существуют десятки проектов, в которых есть таунхаусы. И моно-форматные, и мульти-форматные, в которых представлены также и коттеджи и, зачастую малоэтажные многоквартирные дома. И сами таунхаусы представлены в самых разных вариантах: проходные, с выходами на две стороны света, плоскостные, в которых на одном этаже располагается одна жилая секция, самой разной площади.

Ирина Семенова, руководитель группы отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills, по эволюции таунхаусов, в свою очередь также отметила, что понимание данного формата пришло в тот момент, когда потребитель начал воспринимать таунхаусы, как должное. Это произошло в 2007-2010 годах. Если до этого времени таунхаусы оставались штучным товаром, то, начиная с 2007 года, начали получать все большее и большее распространение. Она отметила, что первые таунхаусы были представлены исключительно на рынке высокобюджетной недвижимости Подмосковья, сейчас большая доля предложения — это таунхаусы эконом- и бизнес-класса. В настоящее время таунхаус, как объект недвижимости, воспринимается покупателями вполне лояльно и занял свою нишу рынка. В современном понимании таунхаус — это альтернатива большой квартире в Москве, однако с собственным участком. Это некая комбинация городского и загородного жилья.

Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family также рассказал, что начальный этап формирования рынка, пришедшийся на 2000 год, он характеризуется минимальным объемом предложения в количестве поселков. В 2005 году доля таунхаусов составляла уже около 3% рынка, при этом 85% объектов относились к премиальному сегменту. В 2008 году таунхаусы по-прежнему занимали не более 3-5% рынка, однако уже более половины представленных объектов относились к эконом-классу. И, наконец, к 2015 году таунхаусы занимают уже порядка 20% рынка загородной недвижимости, причем более 70% — это поселки эконом- и комфорт-класса. С точки зрения удаленности поселков таунхаусов от МКАД, к 2015 году объекты распределяются примерно в равных долях по различным зонам Подмосковья. В отношении географического распределения объектов по ключевым Подмосковным трассам, очевидно снижение интереса к Рублево-Успенскому шоссе и сравнительно равномерное распределение объектов на различных других подмосковных транспортных артерия.

Однако Дмитрий Власов считает, что говорить о том, что сегмент сформирован, еще рано. По его словам, интерес к формату таунхаусов начал расти около 10 лет назад, и в связи с высокой инертностью рынка девелоперы смогли отреагировать на повышенный спрос только спустя 5-6 лет. Качественные, продуманные проекты начали массово появляться на рынке после 2010 года. Формат таунхаусов все еще является некой промежуточной категорией между квартирой и домом, при этом многие покупают таунхаусы именно по причине нехватки средств на коттедж. Существуют и покупатели, которые не могут точно сформулировать, почему они остановили свой выбор именно на данном формате.  Кроме того, у российских таунхаусов всегда была особенность — в России чаще всего можно встретить таунхаусы в составе загородных поселков, в то время как во всем мире таунхаусы это, преимущественно, городское жилье. Таунхаус на российском рынке — пока все еще эксперимент. И для покупателей, и для девелоперов. Учитывая, что достаточно молодой сегмент переживает уже второй кризис, окончательного его становления можно ожидать через 8-10 лет. За этот промежуток должен сформироваться и осознанный спрос и появиться соответствующее ему качественное предложение.

Олег Смолин, в свою очередь, рассказал, что примерно с 2010-го в Ленинградской области стали выводить целые поселки у автомагистралей. Застраивали в основном бывшие колхозные поля. Проекты эконом-класса, они не отличались архитектурными изысками и больше были похожи на казармы.  Покупателями стали молодые семьи, которые рассматривали таунхаусы в качестве «первого жилья». Конечно, двухэтажный дом с небольшим куском земли выигрывал у городской квартиры не только по площади, но и по цене.  Поэтому первые предложения раскупались, словно горячие пирожки.  Но по факту заселения люди понимали, что эти таунхаусы не пригодны для жизни в полной мере: были не налажены коммуникации, не хватало инфраструктуры. Появились проблемы с эксплуатацией. Выяснялось, что не у всех застройщиков в порядке правоустанавливающая документация. Однако сам формат жилья потребителю понравился, и постепенно стали появляться дорогие и качественные проекты, с большими площадями самого таунхауса и придомовой территории, в едином архитектурном стиле и с развитой инфраструктурой внутри поселка.  Но в результате появилось некоторое несоответствие. Интересный проект за счет внешнего облика домов и больших площадей сравнялся по цене с квартирой (хоть и без соседей за стенкой). По этой причине дорогие таунхаусы в Ленобласти продавались и продаются намного хуже. Сегодня девелоперы строят в основном поселки эконом-класса. Кроме того, застройщики переориентировали некоторые проекты в мультиформатный вариант, т.е. стали предлагать в рамках одного поселка и таунхаусы, и участки под индивидуальное жилищное строительство, и даже квартиры в малоэтажных жилых комплексах.

Инфраструктура

С момента появления на рынке инфраструктура загородных малоэтажных комплексов претерпела значительные изменения.

Валерий Мищенко рассказал, что в 2000 году инфраструктурное наполнение поселков составляло всего 5-7% и приходилось в основном на дороги, освещение и ограждение территории (забор). В 2005 году инфраструктура занимает уже 10% — парадная въездная группа, дороги, освещение и ограждение. К 2008 году инфраструктурная составляющая увеличивается до 15-20% и включает, помимо традиционной (дороги, освещение, ограждение), такие объекты как магазины и детские площадки. В 2015 году инфраструктурное наполнение жилых комплексов возрастает до 30-40% и максимально учитывает все потребности целевой аудитории: охраняемая территория, парковочные места, прогулочные зоны, велосипедные — и роликовые дорожки, детские и спортивные площадки, объекты социальной и развлекательной инфраструктуры.  Также и Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» отметила, что наполнение поселков за последние 15 лет изменилось очень сильно. В начале 2000-2005 годов таунхаусы были в новинку и покупатели не были весьма требовательны и скупали все имеющиеся на рынке предложения.  Сегодня подход изменился. Покупатели очень внимательно относятся к выбору поселка, уровню инфраструктуры, окружению. По ее словам, поселки без минимального набора социальной и коммерческой инфраструктуры попросту выпадают из поля зрения покупателей. Существенное преимущество — расположение поблизости водного или горнолыжного курорта.

Кроме того, Евгений Клец, руководитель отдела продаж «Вектор Инвестментс», в  подчеркнул, что таунхаусы, в целом, стали доступнее. Если раньше в сознании покупателя таунхаус был чуть более бюджетной заменой полноценному дому в коттеджном поселке, то сейчас он скорее близок к городской квартире со всеми преимуществами загородного проживания. Кроме того, расширились финансовые механизмы, загородный рынок активно использует возможности рассрочки и ипотеки, а застройщики постоянно предлагают различные программы и специальные акции по покупке.

Подводя итог, можно отметить, что с каждым годом сегмент таунхаусов становится все более популярным в нашей стране. По мнению большинства экспертов, этот сегмент жилья в нашей стране полностью сформировался. Однако  таунхаусы очень изменились с момента их появления на российском рынке недвижимости. Именно благодаря этим изменениям, с каждым годом они пользуются все большей популярностью у покупателей. Ведь все чаще жители шумных мегаполисов мечтают убежать в собственный загородный домик с удобствами, ничем не уступающими городскому комфорту. Ведущие специалисты в области недвижимости считают, что таунхаусы продолжат эволюционировать и завоевывать рынок жилья в России.