Недвижимость и Цены: Поселки у воды: границы возможного.

Самые древние поселения появлялись именно на берегах рек, и, как бы ни изменялась окружающая реальность с технологической точки зрения, вода по-прежнему символизирует для людей саму жизнь. «Поселок с водоемом изначально конкурентоспособнее, поэтому практически все премиальные загородные проекты обладают этим природным преимуществом», — подтверждает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Большая часть таких поселков, по ее словам, расположена на Новорижском, Калужском, Рублево-Успенском, Киевском и Дмитровском шоссе.

Конечно, далеко не все прибрежные территории могут быть застроены. «Есть такое понятие, как водоохранная зона, и оно имеет федеральное значение вне зависимости от того, какой это регион — Подмосковье или Якутия», — говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Водным кодексом РФ определяется полоса отчуждения, которая может быть различной в зависимости от рельефа, им же регулируются разные строительные и санитарные нормы — там, где возведение домов разрешено. «У каждого водного объекта есть свой паспорт. Если он протяженный, как, например, Волга, то паспортов будет несколько, от одного гидроузла до другого», — рассказывает А. Сенчук. Последние изменения в кодекс были внесены в июле 2015 г., и на это должны обратить внимание те, кто только планирует строительство.

Всего ограничения распространяются на три вида территорий: водоохранную зону, прибрежную защитную зону, а также береговую линию, на которой вообще запрещено любое капитальное строительство. «К этой категории не относятся различные объекты благоустройства береговой линии, такие как пляжные беседки, лежаки, зонты, детские площадки и т. п.», — уточняет Артур Григорян, генеральный директор «KASKAD Недвижимость».

Важно также и другое — не везде разрешено судоходство, и это также влечет определенные ограничения для поселков. «К примеру, на Учинском водохранилище невозможно строительство яхт-клубов и причалов, так как вода из него используется для водоснабжения Москвы, это строго охранная зона», — рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Верный расчет

Определенные сложности появляются также в процессе проектирования и строительства самих домов у воды. Например, на прибрежных территориях нельзя возводить здания с цокольным этажом. Характер фундамента сильно зависит от типа почвы: он не должен перекрывать грунтовые воды и при этом его прочность должна быть достаточной, чтобы не быть размытым, — а ведь, как известно, «вода камень точит», поэтому обычно при подобном строительстве устанавливается фундамент свайного типа.

«Чем ближе находится здание к воде, тем выше вероятность того, что вода выдавит фундамент и просочится в подвал или гараж. Для предотвращения таких случаев мы используем водостойкие марки бетона и делаем специальные расчеты при проектировании», — рассказывает Артур Кириленко, девелопер, сооснователь корпорации «Строймонтаж».

Кроме того, на прибрежных участках практически всегда существует уклон, и это дает о себе знать весной или в период затяжных дождей. Если дом окажется на пути талых и дождевых вод, это может привести к застаиванию влаги и загниванию как растительности, так и самой постройки. Уделяется также внимание и схеме оттока сточных вод.

«Сильные ветра на открытом береговом пространстве предъявляют особенные требования и к материалу фасада, — отмечает Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction. — Следует отказаться от «мокрых» работ со штукатуркой и покраской в пользу натурального камня». Кстати, и остекление, к которому часто прибегают собственники жилья у воды, может приводить к дополнительным теплопотерям, если все нюансы конструкции не проработаны производителем окон.

Реки и озера — федеральная собственность, что, в свою очередь, накладывает определенные обязательства на владельцев поселков, — и это не только возведение сооружений, обеспечивающих чистоту водоема. «Согласно законодательству, если по территории жилого комплекса или коттеджного поселка протекает река, расположено озеро или водоем, то застройщик не имеет права ограничить доступ к нему «нерезидентам» жилого комплекса или коттеджного поселка», — отмечает Георгий Николаев, руководитель службы застройщика ЖК «Андерсен» и «Остров Эрин». Юридически жители расположенных рядом населенных пунктов и просто туристы имеют право не только проводить время на берегу реки, но и пользоваться прилегающей инфраструктурой.

Колебания с линией рынка

Особый подход к проектированию и строительству объектов у воды не мог не сказаться на их конечной цене, хотя основной причиной более высокой стоимости называют видовые характеристики дома, которые считаются серьезным конкурентным преимуществом. «В среднем по рынку при оценке такой недвижимости «виды» добавляют порядка 20–30% к стоимости объекта», — говорит Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate. Даже в одном поселке могут быть представлены одинаковые дома, стоимость которых будет серьезно различаться именно из-за степени близости к реке.

По данным экспертов компании Vesco Realty, покупатели подобных объектов — это люди с высокими доходами, которые увлекаются яхтенным или иными видами водного спорта. Тем не менее кризис зацепил и эту целевую аудиторию. «Снижение спроса в сегменте «у воды» пропорционально колебаниям рынка», — утверждает В. Ивкин. В настоящее время из-за сложной ситуации в малоэтажном сегменте, а также плотной застройки береговой линии новое строительство практически не ведется. На продажу выставлены в основном вторичные предложения. Эксперты считают, что наиболее частой причиной этого является либо отъезд за границу, либо плохая транспортная доступность, ухудшающаяся в летний период из-за наплыва локальных туристов. Впрочем, такие предложения интересны не всем, ведь, вложив довольно крупную сумму денег в покупку, приходится впоследствии тратиться еще и на переделку дома «под себя».

Дизайн у воды

Расположение у самой воды требует от владельцев поселков еще и особого взгляда на дизайн и организацию пространства. Например, панорамное остекление. Оно используется не только для того, чтобы показать выигрышные виды из комнат, но и сформировать интересный архитектурный образ дома в целом. Девелоперы стараются обеспечить жильцов комфортными открытыми пространствами, организуя террасы и балконы.

«Дизайнерские и ландшафтные решения играют немаловажную роль в коттеджных поселках, где есть водоем», — подчеркивает Ю. Грошева. Интересного эффекта удалось добиться в поселке Гринфилд по Новорижскому шоссе, там дома напоминают суда и словно скользят по водной глади. Сходство с кораблями создается за счет экстерьера, оформленного в светлых тонах. В то же время эффектно смотрятся и дома, расположенные на высоких берегах с крутыми спусками — как, например, в поселке Золотой Город, в 9 км по Дмитровскому/Осташковскому шоссе, на берегу Клязьминского водохранилища.

Поскольку удовлетворить полностью спрос на дома у воды сложно, девелоперы занимаются восстановлением высохших прудов или создают собственные искусственные озера и каналы — как это сделано, к примеру, в Millenium Park на Новорижском шоссе. Система искусственных водоемов общей протяженностью 5 км проходит по всей территории поселка. Берега каналов выложены камнем, украшены клумбами и газонами.

Не менее важны для поселка у воды и специфические объекты инфраструктуры. Особо привлекателен знаменитый курорт Пирогово на Клязьминском водохранилище — благодаря созданному здесь привилегированному клубу для любителей яхтинга. Бюджет покупки загородной резиденции с необходимой инфраструктурой начинается от 10 млн долл. В коттеджном поселке Довиль, по Минскому шоссе, в прибрежной полосе оборудован причал для лодок и катамаранов, а также организованы места для рыбалки и отдельная бухта — с детскими корабликами. Практически во всех поселках у воды имеется и пляж.