Квадрум журнал: Верхний придел.
«Теперь подобные случаи на столичном рынке почти не встречаются, – говорит Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «БЕСТ-Новострой». – Их перестали делать в домах на 200 квартир в смеси жилья элитного и бизнес-класса, выдавая последние этажи и перестроенные мансарды за люксовый продукт».
Высокий статус
«Само понятие "пентхаус" предполагает элитный формат недвижимости и ряд характеристик, которые представлены далеко не во всех проектах, – рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – Стоимость квадратного метра обычных квартир в том же проекте в среднем ниже на 10 % по отношению к стоимости пентхаусов, а в отдельных случаях она может отличаться в разы».
Один из главных критериев выбора такого формата — великолепный вид из окна на главные достопримечательности города, природные объекты и проч., считает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».
Кроме того, изолированность. В премиальных жилых комплексах обычно предусмотрена карточная система доступа, система распознавания владельца по отпечатку пальца, рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Приватность может ограничиваться отдельным лифтом для собственника, индивидуальным доступом на этаж, а может характеризоваться наличием выхода на эксплуатируемую кровлю или террасу, естественно, лишь для владельца пентхауса. Даже само здание должно быть рассчитано на те нагрузки, которые на него возложат. Если в пентхаусе планируется оборудовать бассейн, вертолётную площадку, или другие, особенные в эксплуатации сооружения, то конструктивные особенности дома должны быть приспособлены к этому.
По сведениям компании «Донстрой», в представленных ею в продаже объектах реализовано 73 % пентхаусов и террасных квартир. Например, в элитном доме в Хамовниках BARRIN HOUSE раскуплены все террасные квартиры. Прошедшим летом был продан предпоследний пентхаус в ЖК премиум-класса «Долина Сетунь» — сегодня в продаже остался единственный вариант площадью 285 кв. м. Также одна квартира с террасой осталась в «GRAND DeLuxe на Плющихе». По оценке «Метриум Групп», год назад одним из самых дорогих пентхаусов считалась резиденция площадью 561 кв. м в апарт-комплексе Golden Mile private residence. Стоимость пентхауса составляла 1,039 млрд руб.
От Кремля до самых окраин
Большинство риэлторов считают, что сам формат пентхаусов подразумевает близость к центру города и хорошие виды из окна. Застройщики уверены, что достаточно панорамного вида. По их мнению, пентхаусы можно возводить и в Подмосковье (что никак не близко к центру столицы).
По словам Дмитрия Котровского, партнера «Химки Групп», в объектах этой девелоперской компании есть несколько пентхаусов, расположенных на северо-западе Московской области — Новогорске.
«По нашему опыту продаж в Новогорске, реализация такой эксклюзивной недвижимости происходит не позднее, чем через 3-6 месяцев после окончания строительства всего жилого комплекса, в котором расположен пентхаус», – говорит он. В Москве пентхаусы могут продаваться годами, известны примеры трёх- и пятилетней экспозиции такой недвижимости на вторичном рынке в пределах Садового кольца. В нашем случае срок экспозиции меньше среднерыночного, поскольку пентхаусы в Новогорске по потребительским характеристикам — жильё премиум-класса, расположенное на последних этажах жилого комплекса бизнес-класса. Стоимость пентхауса в Новогорске сопоставима с ценой обычной многокомнатной квартиры в не самом престижном районе столицы. Но природное окружение, виды из окна, планировочные решения, экология и спортивно-образовательная концепция всего проекта позволяют предположить, что наши Подмосковные пентхаусы по целому ряду характеристик не уступают и даже превосходят пентхаусы в Москве. Своим примером мы фактически опровергаем аксиому о том, что для пентхауса главное — центральная локация».
Что касается первичного рынка, то больше всего пентхаусов сегодня предлагается в столичном районе Хамовники, отмечают в «Метриум Групп». Здесь ведутся продажи в пяти новостройках, суммарно в них представлены 10 лотов или 27,8 % от общего объёма предложения квартир этого типа в новостройках бизнес- и элит-класса. По четыре пентхауса (по 11,1 %) выставлены на продажу в районах Якиманка, Раменки, Покровское-Стрешневои Тропарёво-Никулино. Ещё по три (по 8,3 %) — на Арбате и в Таганском. На остальные — Басманный, Замоскворечье и Донской — приходится в общей сложности 11,1 % предложения.
«У каждого пункта в списке признаков пентхаусов нового поколения есть логичная, обоснованная причина, – считает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Высотность связана с ограничением застройки в ряде районов Москвы и в большинстве городов Подмосковья. Локация — пентхаусы теперь есть и возле МКАД и за МКАД. Это обусловлено улучшением транспортной доступности, выходом сегмента городского жилья более высокого ценового класса за пределы московской кольцевой автодороги, появление проектов городской застройки бизнес и премиум-класса в престижных Подмосковных локациях, а также объёмом платёжеспособных покупателей, которым интересно эксклюзивное, штучное, премиальное жильё городского формата в Подмосковье.
Полезная площадь
Площади пентхаусов существенно уменьшились в последние годы — с 300-400 кв. м до 150-200 кв. м. Раньше, например, проектировали огромный каминный зал, который мог достигать 60 кв. м. Это, конечно, здорово, но не функционально, рассказывает Надежда Хазова.
По данным компании Est-a-Tet, например, самое маленькое по площади предложение пентхаусов площадью 46,8 кв. м за 18,1 млн руб. в апарт-комплексе «Парк Мира», а наиболее большой по площади пентхаус представлен в деловом комплексе «Империя» — апартаменты площадью 941,7 кв. м за 1,1 млрд руб.
По мнению Надежды Хазовой, «модной фишкой» по-прежнему является повышенное внимание к террасам и эксплуатируемым кровлям, которые ранее встречались намного реже. Можно упомянуть тот же новый проект Barkli Virgin House на Остоженке, пентхаусы с террасами на Шаболовке. Но пентхаус на 40 или 45 этаже уже никакой террасы, естественно, не предусматривает, потому что это небезопасно. Окна в пол, конечно, встречались и раньше, но сейчас это стало более распространённым явлением.
Впрочем, как полагает Илья Менжунов, современные пентхаусы соответствуют всем классическим стандартам формата: их площадь варьируется в среднем от 200 кв. м до 750 кв. м. Меняется только «начинка»: отделка, цветовые решения, интерьер. «Среди "фишек" могут быть межуровневые лифты, банные комплексы, зимние сады и проч.», – говорит он.
«Сокращение площадей — это общерыночная история, касающаяся и загородного сегмента. Она связана как с оптимизацией налоговых и коммунальных платежей (даже в элитном классе покупатели на это обращают внимание), так и с психологическим переосмыслением "статусности", с чисто потребительским пониманием, что жилплощадь в 400-600 "квадратов" — это просто неудобно», – говорит Надежда Хазова.
Ценовой вопрос
По пентхаусам очень сложно дать оценку динамики стоимости, особенно по нетиповым вариантам — с отделкой, большими террасами и т.п., утверждает Надежда Хазова. «Даже оценить такой объект очень сложно. Если оценивать затратным способом, это будут безумные деньги, за которые его вряд ли можно будет реализовать. Оценить сравнительным способом тоже проблематично: не с чем сопоставить, это штучные предложения. Поэтому цена формируется исходя из определённых представлений собственника, экспертного мнения брокера. А дальше на сцену выходит покупатель со своей ценой, и начинаются переговорные процессы», – комментирует эксперт.
Многие хотели бы купить пентхаус, но «обламывают зубы» о бюджет. Даже в рамках одного дома разница между квартирой на втором этаже и пентхаусом на седьмом этаже (если рассматривать клубные дома в центре), например, может достигать 30 %. Поэтому обычно покупатель более гибко подходит к запросам и ориентируется на бюджет.
Как правило, разница между стоимостью пентхауса и квартиры этажом ниже составляет не менее трети, подтверждает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. «Но сравнивая цены объектов в одном и том же комплексе, важно понимать, что пентхаусы, как правило, больше по площади в сравнении с другими лотами. Именно поэтому абсолютная стоимость покупки зачастую как минимум в два раза выше иного самого дорогого предложения в этом доме. Условно, если квартира на этаж ниже оценивается в 5-6 млн долларов, то пентхаус с большой долей вероятности будет стоить не менее 12 млн долларов», – уверен он.
По данным компании Est-a-Tet, самое бюджетное предложение пентхаусов представлено в жилом комплексе комфорт-класса «LIFE-Ботанический сад»: квартира площадью 64,72 кв. м обойдётся в 16 млн руб. Самый дорогой пентхаус реализуется в клубной резиденции «Чистые пруды» — это квартира площадью 743,5 кв. м за 1,2 млрд руб.
По оценке «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в пентхаусах в элитных новостройках сейчас составляет 1,31 млн руб.
По оценке IntermarkSavills, первичный и вторичный рынки примерно одинаковы: 13 млн долларов в среднем за объект в новостройках и 15,7 млн долларов на «вторичке».
С другой стороны, после начала скачков курса валют владельцы пентхаусов не стали стремительно опускать цены, пытаясь соответствовать новому курсу, а оставили её прежней, отмечает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. Собственники говорят, что готовы выслушать предложения, но стоимость не снижают. Тем не менее, мало кто из покупателей догадывается, что пентхаус с заявленной ценой в 20 млн долларов в результате торга может быть куплен за 10-15 млн долларов. «В нашей практике был прецедент, когда при стоимости в 21 млн долларов собственник пентхауса в итоге сторговался с покупателем до 16 млн. Владельцы, как правило, предпочитают не уходить в рубли, но дисконт дают достаточно существенный», – говорит она.
Сегодняшние «фишки» девелоперов касаются, скорее, способов привлечь внимание покупателя и методов продажи, отмечает Екатерина Румянцева. К примеру, брокеру, продавшему пентхаус в «Венском доме», а это самый большой пентхаус Москвы из 30 комнат, — застройщик дарит Porsche Сayenne. По её словам, цена на этот объект (1846 кв. м, пять уровней), реализованный по концепции «особняк на доме», снижена с 45 млн до 30 млн долларов.
Перспектива — выше крыши
«По всем характеристикам пентхаус — это самый дорогой и самый роскошный объект, лучшая квартира в доме, которую застройщик не торопится продавать, выставляя пентхаус на реализацию уже на стадии завершения строительства, – поясняет Оксана Дивеева. – С экономической точки зрения, пентхаус — очень тяжёлый, специфический, непрогнозируемый и совсем немассовый продукт. Продать его быстро невозможно. Очень многое зависит от самой концепции дома, в котором он находится, в том числе, на какую аудиторию он рассчитан, его местоположения и видовых характеристик. Но именно в нём, в пентхаусе, как правило, содержится основная прибыль девелопера».
По состоянию на конец первого полугодия нынешнего года в двух жилых комплексах бизнес-класса в продаже находились восемь пентхаусов, ещё 28 лотов были представлены в 15 проектах премиум- и элит-класса, указывают в «Метриум Групп». За II квартал было реализовано пять апартаментов этого типа в «бизнесе» и шесть лотов на элитном рынке. Таким образом, в период с апреля по июнь включительно покупателей нашли 38,5 % пентхаусов в бизнес-классе и 17,6 % в высшей ценовой категории.
«Мы всё чаще сталкиваемся с ситуацией, когда собственник, купивший пентхаус лет 10-15 назад и сделавший в нём по тем меркам неповторимый ремонт, вынужден переделывать жильё, согласно новым тенденциям дизайна. Это необходимо, чтобы сделать пентхаус ещё более ликвидным в случае продажи», – рассказывает Кристина Томилина. По её словам, собственники не всегда быстро приходят к осознанию, что их объект «устарел».
Обычно продавец выставляет пентхаус на продажу в полной уверенности, что его ремонт будет актуален всегда — ведь он уже вложил в него слишком много средств. Однако через пару месяцев, понимая, что количество запросов на его объект минимально или отсутствует вовсе, он начинает задумываться о причинах и принимает решение обновить жильё. За счёт этого, безусловно, сокращается время экспозиции пентхауса на рынке, но об упущенном времени, пока объект продавался «с золотыми колоннами», уполномоченному брокеру и продавцу остаётся только сожалеть.