Ведомости: Наличие благоустроенного двора добавляет к цене жилья от 5 до 15%
Какими бы разными ни были дворы, при их создании есть золотое правило: здесь должно быть интересно и удобно всем. «Автовладельцам нужна удобная парковка, родителям с маленькими детьми – игровая площадка, детям постарше – площадка спортивная. Пенсионеры хотят тихого отдыха в зеленой зоне; молодая компания категорически не приемлет тишину. Как совместить эти интересы? Через грамотную планировку, разделение зон отдыха, качественное благоустройство», – объясняет директор по развитию бизнеса RD Сonstruction Илья Байбус. «Сообщество жильцов нужно поддержать на уровне девелопмента, отведя каждой группе: автомобилистам, физкультурникам и т. д. – свою территорию», – соглашается профессор ГУ ВШЭ Александр Долгин.
Эксперты подчеркивают: прежде чем благоустраивать двор, нужно понять, кто жильцы. Если в комплексе много однушек, значит, там живут молодые и активные люди без семьи. В таких ЖК нет смысла обустраивать детский городок, зато будет нелишним сделать универсальную спортплощадку, дорожки для роликов и парковку для велосипедов. В районах с преобладанием старшего поколения бесполезно устанавливать во дворах теннисные столы и создавать большие детские площадки, там будут больше востребованы удобные скамейки в тени, предупреждает Илья Байбус.
При обустройстве дворовых территорий есть и ряд общих правил. Это хорошая освещенность, наличие зон для совместного отдыха взрослых и детей, визуальная доступность детских площадок. Двор обязательно должен быть зеленым, добавляет коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва» Максим Зорин. «Если во дворе размещен паркинг, который не позволяет высаживать деревья, следует искать компромисс в виде кустарников, деревьев в кадках, газонов», – отмечает эксперт.
Важно, чтобы ландшафт выглядел красиво не только летом, но и зимой, считает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. «Двор должен выигрышно смотреться и быть удобным для прогулок в любое время года, – поддерживает коллегу генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. – Озеленение стоит выполнять с учетом климата нашей полосы, чтобы, например, кустарник не вымерз зимой и его не пришлось летом высаживать заново». А директор департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерина Тейн призывает творчески подходить к благоустройству дворов: «В своем проекте на Рязанском проспекте мы решили высадить цветы на пожарной площадке. Ведь пожарная машина может приехать один раз за много лет, а может и вообще не приехать. Пусть она заедет на цветник, зато в остальное время этот участок будет радовать жителей красотой».
Приятный глазу и удобный двор – это не только добрая воля девелопера. Приказ Министерства регионального развития РФ от 2011 г. «Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований» обязывает застройщика благоустраивать дворовую территорию, иначе разрешение на строительство не получить. Девелоперы не возражают. «Не благоустроишь двор – не продашь», – уверены они.
Риелторы единогласно отмечают: красивый, функциональный двор стимулирует на покупку и влияет на скорость принятия решения, так что инвестиции в обустройство дворов с лихвой окупаются хорошими продажами. «Благоустроенная придомовая территория позитивно воспринимается покупателями, и сроки экспозиции квартир сокращаются, ведь решение о покупке недвижимости часто бывает эмоциональным», – отмечает директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group Полина Меделяновская. «Для человека важно, какой двор он увидит: заставленный машинами или зеленый; освещенный или с темными закоулками; с цветущими клумбами или со сломанными скамейками и граффити на стенах; с аккуратной детской площадкой или загаженной собаками, – считает руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева. – От этого во многом зависит, какое решение он примет». «В продаже у нас сейчас находится шикарная квартира, но во дворе сплошная парковка, а посередине – мусорный контейнер, поэтому она долго не продается», – подтверждает управляющий партнер «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.Покупатели готовы дороже платить за дом с хорошим двором. «В нашей практике был случай, когда люди приобрели квартиру в Мытищах существенно выше рыночной стоимости, потому что там был очень красивый дворик, благоустроенный за счет ТСЖ и признанный лучшим в городе. Дизайнером выступил один из жильцов – садовод-любитель, увлеченный японским садом», – вспоминает Толстик.
Наличие благоустроенного двора добавляет к цене квартиры в среднем 4–5% для домов комфорт-класса и 10–15% для элитных проектов, отмечают в «МИГ-Недвижимость». «Детская площадка, газоны площадью около 4000 кв. м, цветники, высаживание деревьев и кустарников – все это может стоить около 3 млн руб.», – приводит цифры руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость» Елена Чегодаева.
Если двор принадлежит ЖК, содержание двора также ляжет на плечи жильцов. «В среднем зарплата дворника – 26 000 руб. в месяц. Инвентарь и расходный материал – еще тысяча рублей. Подготовка кустарников к весенне-летнему сезону стоит в среднем 300 000 руб., около 100 000 руб. – подготовка к зиме. Если сложить эти суммы и разделить на 12 месяцев, получится, что содержание двора обходится в среднем в 52 000 руб. ежемесячно, и это без обслуживания детских площадок, игровых конструкций и мест для занятий спортом. Расходы по их содержанию возникают по необходимости и могут варьироваться от 15 000 до 1,5 млн руб.», – говорит Илья Байбус из RD Сonstruction. Сколько придется платить жильцам, зависит от числа квартир.
В элитных жилых комплексах свои законы благоустройства. «Сегодня на рынке дорогого жилья действуют две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, это большая конкуренция проектов, когда застройщики всеми силами стараются сделать двор лучше, ведь покупатели отдают предпочтение домам с ухоженными и продуманными придомовыми пространствами. С другой стороны – недостаток земли под застройку, из-за чего дворы элитных домов не могут располагать всей необходимой инфраструктурой и быть одновременно удобными. Если вы хотите жить на Остоженке, будьте готовы к тому, что у вас, скорее всего, не будет сада с огромным фонтаном. Если вы не готовы с этим мириться, придется изменить территориальные предпочтения», – говорит Полина Меделяновская. Хотя чаще всего, по мнению эксперта, для владельцев дорогого жилья двор не особенно важен: «Обладатели премиальной недвижимости часто имеют собственную террасу или выход на крышу, в многоквартирных домах – общие внутренние пространства с зелеными зонами, которые успешно заменяют дворы».
«Три кита благоустройства, без которых не обходится ни один жилой комплекс в элитном сегменте, это парковка, охрана и приватность», – объясняет Меделяновская. Но уж если территория позволяет, то фантазии девелоперов нет предела. Например, на территории комплекса «Золотые ключи – 2» устроен «контактный зоопарк»: там гуляют ламы, олени и павлины, прыгают кролики и белки, бегают лисицы, а в пруду плавают утки. Во дворе ЖК Crystal House возле Пречистенской набережной разбиты сквер и цветники, есть декоративный фонтан, дорожки в темное время суток подсвечиваются. В «Садовых кварталах» предусмотрены приватные дворы, а центром ЖК станет парковая зона с прудом, тенистыми аллеями и бульварами, которая займет более 50% территории.
А в строящемся комплексе Knightsbridge Private Park запланирован парк, который займет 2/3 площади объекта. «Мы сознательно пошли на уменьшение плотности застройки, чтобы увеличить площади общего пользования и создать для жильцов самый большой частный парк в Москве, – говорит коммерческий директор компании «Реставрация Н» Тимур Сухарев. – Много зелени, комфорт, уединенность, безопасность и экологичность – благодаря этим факторам и цена у нас выше средней на 5–10%».