РБК-Недвижимость - Статьи: Большинство квартир на вторичном рынке Москвы продается с дисконтом

Доля продаж квартир с дисконтом на вторичном рынке Москвы достигла исторического максимума, зафиксированного за историю десятилетних наблюдений. По данным агентства «Инком-Недвижимость», 80% столичных квартир в июне были проданы с дисконтом. Лишь 11% июльских продаж состоялись по цене предложения, а 9%  — выше заявленной собственником стоимости.

Средний размер скидки на вторичном рынке жилья Москвы составляет в данный момент 9,3%. Дисконт может быть и выше (до 20–25%) в случае необходимости срочной продажи или неудовлетворительных потребительских характеристик объекта (например: сложное обременение, неустранимые недостатки жилплощади и т. д.), говорится в исследовании компании.

Продажи квартир на вторичном рынке Москвы с дисконтом в 2015 году

ПЕРИОД	ЯНВАРЬ	ФЕВРАЛЬ	МАРТ	АПРЕЛЬ	МАЙ	ИЮНЬ	ИЮЛЬ
доля продаж с дисконтом	60%	55%	50%	63%	60%	74%	80%
средний размер скидки	- 4,8%	- 4,9%	- 4,5%	- 5,7%	- 6,4%	- 7,4%	- 9,3%

Изменение цен на квартиры в зависимости от района в июле относительно июня 2015 г., по районам Москвы

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
371 098 руб./кв. м	216 095 руб./кв. м	192 248 руб./кв. м	194 311 руб./кв. м	183 860 руб./кв. м	167 473 руб./кв. м	164 750 руб./кв. м	173 908 руб./м2	195 591 руб./кв. м	116 818 руб./кв. м
- 4,6%	- 2,1%	- 1,3%	- 0,5%	- 0,9%	- 1%	- 1,2%	- 0,5%	- 0,7%	- 8,3%

Изменение цен на квартиры в зависимости от сегмента рынка жилья в июле относительно июня 2015 г.

ЭКОНОМКЛАСС	КОМФОРТ-КЛАСС	ПРЕМИУМ-КЛАСС (БИЗНЕС «МИНУС»)
171 926 руб./кв. м	190 168 руб./кв. м	279 118 руб./кв. м
- 1,3%	- 1,5%	- 3,4%

Общее падение рынка  Кроме роста количества сделок с дисконтом, риелторы также фиксируют рост объема предложения и снижение средних цен в целом на вторичном рынке жилья. Средние цены предложения в Москве, по данным «Инком-Недвижимости», снизились за месяц до 193,7 тыс. руб. за 1 кв. м (–1,3% к июню и на 0,7% ниже, чем в январе), в долларах цены упали еще больше (–5,8%) на фоне ослабления рубля и составляют $3,3 тыс. за 1 кв. м. Объем предложения за месяц увеличился на 14% и составил в июле 44,5 тыс. объектов. Спрос на «вторичку» в июне упал на 30% относительно соответствующего периода прошлого года, уточняют в «Инком-Недвижимости».

Другие участники рынка, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», подтверждают рост числа сделок с дисконтом в Москве. «Торг на вторичном рынке жилья в Москве был всегда, и до кризиса скидки доходили до 2–3%. Сейчас, помимо реального снижения цен, существует существенный торг — в среднем 7–10%», — рассказывает глава агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева. Размер скидки зависит от структуры предложения в каждом конкретном районе, а также от мотивации продавца, насколько важно ему продать квартиру и получить деньги, поясняет руководитель офиса ГК «Миэль» Ольга Тихонова.

Реальные сделки

О том, на какие скидки готовы идти продавцы квартир в Москве, риелторы рассказали на конкретных примерах.

С 8,2 млн руб. до 7,4 млн руб.

В компании «Инком» привели пример из массового сегмента рынка: двухкомнатную квартиру в современном панельном доме на Поречной улице  (в районе Марьино) не могли продать с ноября 2014 года. «Собственник просил за жилплощадь 8,2 млн руб. и не готов был тогда скинуть даже 100 тыс. руб. За эту сумму никто не хотел даже смотреть квартиру. После долгих уговоров с примерами, цифрами и графиками продавец все-таки согласился понизить первоначальную цену до 7,7 млн руб., и потенциальные покупатели проявили интерес к квартире»,  — поделился практикой директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. В процессе торга владельцу пришлось скинуть еще 300 тыс. руб., только после этого удалось завершить сделку, рассказал риелтор. В итоге квартира была продана недавно за 7,4 млн руб. (–9,8% к первоначальной цене).

С 16 млн руб. до 13,9 млн руб.

Подобный пример приводит Анна Моисеева из Home Staging: квартира на Спартаковской улице, рядом со станцией метро «Бауманская», экспонировалась на рынке с ноября 2014 года. Собственники хотел получить за «трешку» площадью 70 кв. м на последнем этаже старого дома с деревянными перекрытиями 16 млн руб. Покупателей на эту жилплощадь не могли найти до апреля месяца. «На тот момент средние цены подобных предложений в этом районе соответствовали заявленной стоимости, но продавец не учитывал плохое состояние квартиры в старом жилом фонде», — пояснила она. Когда хозяева квартиры согласились снизить цену до 13,9 млн руб., покупатель нашелся за неделю и сделка была успешно завершена. По мнению риелтора, владельцы пошли на уступки своевременно, сейчас стоимость этой квартиры еще ниже — 12–12,5 млн руб.

С 14,5 млн руб. до 13,1 млн руб.

Изначально неправильно выставленная цена может привести к тому, что объект может быть продан значительно дешевле, так как за время экспозиции квартиры ситуация на рынке может измениться, рассказала Ольга Тихонова из «Миэль» и привела пример. Весной этого года в Петровско-Разумовском проезде (станция метро «Динамо») в старом кирпичном пятиэтажном доме-«сталинке» продавали трехкомнатную квартиру общей площадью около 80 кв. м за 14,5 млн руб. «Данная цена соответствовала району, но не учитывала ситуацию на рынке весной этого года, когда объем предложения стал активно расти, а стоимость снижаться», — рассказала риелтор. «В итоге стоимость квартиры снизили до 13,1 млн руб. (объективная стоимость на тот момент), и только тогда нашелся покупатель», — уточнила эксперт.

С 140 млн руб. до 115 млн руб.

Еще большие скидки риелторы отмечают в сегменте премиальной недвижимости столицы. В агентстве элитной недвижимости Contact Real Estate приводят пример продажи этим летом квартиры в ЖК «Трилогия» за 115 млн руб. «Изначально ее стоимость превышала $2,5 млн, после перевода на рубли объект оценивался в 140 млн руб. Квартиру удалось продать, только когда собственник согласился скинуть еще 25 млн руб.», — рассказала риелтор компании Людмила Неборская.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности, сегодня фактически все продавцы выставляют свои объекты в рублях, фиксируя курс доллара на отметке 51–53 руб., объяснила генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.

Никогда не найдет покупателя

«Некоторые квартиры никогда не найдут своего покупателя, — рассказала Ольга Тихонова. —Продавец, к примеру, хочет получить за двухкомнатную квартиру (47 кв. м) €200 тыс., но не может реализовать ее на рынке с прошлого года. Снижать стоимость он отказывается и сегодня. Когда квартира выставлялась на продажу, евро стоил 50 руб., а сегодня — в районе 70 руб. Если цены перевести в рубли, то понятно, что стоимость квартиры выросла, в то время как ее реальная цена упала»,  — рассказала риелтор.