Квадрум: Недвижимость России: Минимализм - в студию!
Герой фильма «Такси» обустроил в Марселе собственное жильё над гаражом (хотя в кадре оно очень маленьким не выглядит). Но жилое помещение над местом парковки личного авто и формат многоквартирного дома, как говорят в Одессе и Марселе, — две большие разницы. И здесь выявляется интересная закономерность.
Минимализм в площади жилья характерен для японской культуры, и, в общем, отвергается американской. Европа тоже, в целом, предпочитает простор. Но именно из Нью-Йорка и Рима то и дело приходят сообщения об арендованных и проданных квартирах в 8,3 кв. м и 5 кв. м соответственно. В Варшаве же польский архитектор и вовсе спроектировал для израильского художника «целый дом» шириной 1,22 м и площадью 14,5 кв. м (его требовалось втиснуть в просвет между двумя другими домами).
Поневоле сделаешь вывод: относительно массовое появление студий в Москве — это ответ девелоперов на экономические требования времени (низкая общая цена объекта) и возможность покупателя продемонстрировать нестандартные вкусы.
Квартиры...
По данным компании «Бест-Новострой», квартиры-студии предлагаются в основном в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса. На конец полугодия их доля составила 2 % от общего объёма предложения квартир в массовом сегменте. В Москве квартиры подобного формата реализуются в ЖК «Эталон-Сити», «Царицыно-2», мкр. «Северный» и «Варшавское шоссе 141». А вот в сегменте новостроек бизнес-класса проектов с квартирами-студиями нет.
В элитном сегменте студии предлагаются только в ЖК «Садовые кварталы», но их доля от общего объёма жилой недвижимости дорогого элитного сегмента составляет меньше процента. Правда, площадь таких квартир в «Садовых кварталах» составляет 77-78 кв. м — уровень очень хорошей «двушки» или даже компактной экономичной «трёшки».
«Если мы говорим о квартирах-студиях, то этот формат представлен преимущественно на первичном рынке массового спроса», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Квартиры-студии чаще всего предлагаются в проектах комфорт- и эконом-класса, их площадь варьируется в пределах от 18 до 33 кв. м. В проектах класса премиум студии редкий формат, так же, как и в бизнес-классе, подтверждает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
...и апартаменты
Зато в сегменте апартаментов ситуация в корне меняется. Доля студий составляет 22 % от общего объёма предложений на рынке апартаментов на первичном рынке, подсчитали в «Бест-Новострой». Наибольшая доля среди них (70,9 % от общего объёма) экспонируется именно в бизнес-классе. В элитном классе экспонируется 1,5 % от общего объема студий-апартаментов на первичном рынке, а в комфорт-классе — 27,6 %.
«В апарт-комплексах комфорт-класса студии запроектированы практически во всех проектах, по площади они достаточно компактные», – утверждает Софья Лебедева. – Например в ЖК Starting House предлагались студии площадью 14 кв. м. Что касается класса бизнес и премиум-класса, студии в апарт-комплексах более редкий формат, но они имеются: например, в апарт-комплексе бизнес-класса «Двинцев, 14».
У специалистов «Метриум Групп» несколько иное, хотя и схожее видение рынка. «Доля студий в проектах апартаментов массового сегмента составляет примерно 20 % от всего объёма предложений, в бизнес-классе — около 30 %, элитном сегменте — примерно 10 %», – говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая.
Что же касается Московской области, то, по словам Софьи Лебедевой, формат «апартаменты» только начинает развиваться, всего таких комплексов пока чуть более 10, и студии предлагались практически во всех.
География развития
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в Московской области (на удалении до 30 км от МКАД) доля жилых комплексов (в которых в данный момент реализуются квартиры-студии) составляет 25 %, что превышает на 10 % показатели прошлого года. По информации Софьи Лебедевой, в ближнем Подмосковье студии представлены в более чем 80 проектах жилых комплексов класса эконом- и комфорт. Лидерами по количеству объектов с квартирами-студиями являются Красногорский, Одинцовский, Ленинский районы. Меньше всего таких объектов в Наро-Фоминском и Дмитровском районах.
Самые дорогие квартиры-студии в ЖК «Новокосино» в Реутове. Самые доступные по цене студии предлагаются в ЖК «Раменские аллеи» Раменского района, в ЖК «Трубино» Ленинского района, а также недалеко от города Видное, в малоэтажном проекте «Первый Экоград».
Большинство квартир-студий традиционно сдаются без отделки, что позволяет покупателю планировать пространство по своему усмотрению и реализовывать собственные идеи по проектированию и ремонту. Среди рассмотренных жилых комплексов нашёлся всего один проект, в котором студии реализуются с отделкой «под ключ», — это жилой комплекс «Булатниково», расположенный в Ленинском районе.
Выбор потребителя
«Студии — относительно новый формат на рынке недвижимости, которому ещё предстоит завоевать популярность среди покупателей, – считает Мария Литинецкая. – Основным "конкурентом" у него являются однокомнатные квартиры, более привычные и понятные потребителю».
Такое жильё удобно для студентов, молодых семей без детей, бизнесменов, часто бывающих в командировках в столице и т. д. По мнению Софьи Лебедевой, этот вариант покупки более бюджетен, чем однокомнатная квартира, но позволяет комфортно жить двум людям. Конечно, в случае проживания с детьми студии уже недостаточно, поэтому ко времени, когда в семье появляется ребенок, приходится задумываться о смене формата жилья.
«Недвижимость не относится к разряду импульсивных покупок, поэтому человек обычно ещё на этапе покупки понимает, что он приобретает, с какой целью и на какое время, – утверждает Ирина Доброхотова. – Как правило, студии покупают молодые одинокие люди или молодые семейные пары без детей — их доля в общем объёме сделок составляет не менее 50 %».
Оптом и в розницу
Конечно, бывают случаи, когда покупатели, едва въехав, начинают искать срочный вариант перепродажи. Но обычно это не связано с форматом жилья.
«В нашей практике не было случаев, когда студия внезапно разонравилась недавним новосёлам, и они срочно решили её перепродать, – рассказывает Мария Литинецкая. – Сложно представить ситуацию, когда человек меняет квартиры "как перчатки". Если он выбрал формат студии, то наверняка уже заранее продумал планировку, оценил возможные риски и неудобства и т.д.».
Хотя были ситуации, когда квартиры менялись через 2-3 месяца. Но причиной этого стали совсем другие факторы. Например, люди не рассчитали, что им настолько будет мешать шум проезжающих машин. Окна студии выходили как раз на оживлённую магистраль.
Впрочем, и обратных вариантов, когда, например, родители купили студию старшему сыну, ему и им настолько понравилось, что они решили приобрести аналогичную для младшей дочери, риэлторы не припомнят.
Среди покупателей студий часто встречаются студенты, которым жильё приобретают родители, причём нередко тогда, когда дети ещё учатся в школе. Делается это с таким расчётом, чтобы к моменту поступления в вуз дом был достроен, а в студии окончен ремонт.
«Тем не менее, таких случаев, чтобы родители покупали студию для сына, а потом для дочери, у нас не было, — говорит Мария Литинецкая. — Да и сама ситуация чисто гипотетически маловероятна. Как показывает практика, сыновьям, действительно, часто покупают студии, тогда как для дочерей выбирают недвижимость с обособленными комнатами. Пусть это и будет "однушка" в 35-40 метров, но с отдельной комнатой».
Зато может понравиться не формат жилья, а сам жилой комплекс. «Вариантов, чтобы кто-то настолько влюбился в данный формат, что начал одаривать студиями всех членов семьи, наши специалисты припомнить не могут, – комментирует Ирина Доброхотова. – Был другой случай, который говорит, скорее, об обратном. Родители купили сыну студию в хорошем комплексе апартаментов. Им настолько понравилось качество строительства, местоположение комплекса и видовые характеристики из окон, что они купили рядом ещё три студии и... сделали из всех этих отдельных апартаментов большую трехкомнатную квартиру».
Инвестиции для перепродажи...
Студии, как высоколиквидный товар, меньше всего подвержены колебаниям спроса, поэтому инвестиционных покупок недвижимости данного формата в кризис становится больше, считает Ирина Доброхотова. Это подтверждается и статистикой: к примеру, к концу прошлого года спрос на студии, по оценкам «Бест-Новострой», вырос на 20 %, что было связано с желанием покупателей сберечь свои деньги. Чаще всего, студию покупают с целью продажи по завершении строительства.
Также выгодна покупка студии для дальнейшей сдачи в аренду. Разница в размерах арендной платы за студию и однокомнатную квартиру аналогичной площади может составлять не более 5 %. Первоначальные вложения в студию примерно на 20 % меньше. Наиболее востребованы для аренды квартиры-студии с хорошей транспортной доступностью общественным транспортом (рядом есть метро или ж/д станция) или личным транспортом (хорошее шоссе и подземная парковка).
Однако, по мнению Марии Литинецкой, в качестве актива для инвесторов, приобретающих недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, студии уступают первенство однокомнатным квартирам, как более традиционному и ликвидному формату жилья. Многие клиенты, покупая даже своё первое жильё, учитывают возможные перспективы. И если молодая семья с одним ребёнком ещё может разместиться, то площадь студии вряд ли позволит жить втроём (если, конечно, это не студия в «Садовых кварталах»).
...и для сдачи в аренду
Приобретение студии с целью инвестиции очень популярно, особенно в периоды экономической нестабильности из-за небольшого бюджета покупки, полагает Софья Лебедева. В кризисное время появилось много покупателей, которые имели некоторые денежные сбережения и, боясь их потерять, предпочитали покупать недвижимость. Зачастую речь шла не о громадных суммах. Средств хватало как раз на покупку студии или однокомнатной квартиры.
Студии на старте продаж раскупаются в первую очередь: это оптимальное решение для ограниченных в бюджете приобретателей. Кроме того, покупатель может сэкономить до 30 % на отделке из-за отсутствия стен и малой площади. А в дальнейшем коммунальные платежи будут минимальными.
Если инвестор планирует арендный бизнес, то студия для него также очень привлекательна, потому что сдать её в аренду также легко, как и однокомнатную квартиру, говорит гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки». А доход можно сопоставить со сдачей «однушки». Таким образом, студии являются самым инвестиционно-привлекательным объектом — их доходность достигает 8 % годовых.
Если же говорить об элитном сегменте, то есть и другая точка зрения. «Такие сделки не очень распространены в дорогом сегменте жилья, так как даже холостые арендаторы предпочитают отдельную спальную зону», – считает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Но это совсем другая бизнес-стратегия.