«Квадрум. Журнал»: Томный чердак. Мансарда — нероссийский продукт, привлекающий клиентов французским шармом.
Ничего богемного и изысканного на русском чердаке не было. В основном там, среди домашнего хлама, обитали домовые, а если кто-то и селился в таком помещении, то явно по причине своего бедственного положения. Наверное, чердак, в котором жил Родион Раскольников, сыграл не последнюю роль в мировоззрении главного героя. Ведь Раскольников жил под самой кровлей в комнате похожей на шкаф. Там во всем было ощущение нищеты и безысходности, ничего притягательного и романтичного не было совершенно.
Справедливости ради стоит отметить, что и парижские мансарды изначально премиальной недвижимостью не являлись. Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, напоминает, что годом рождения мансард принято считать 1630, когда французский архитектор Франсуа Мансара впервые оборудовал чердаки, на которых хранили сезонные вещи и старый хлам. Заметьте, никто сперва там не жил, это был всё тот же русский чердак для хранения. Однако, как рассказывает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп», ситуация поменялась из-за фискальной французской политики: «В те времена величина налога на недвижимость зависела от количества этажей, а мансарда этажом не считалась. Поэтому в стоимость аренды жилья в мансарде не закладывалась налоговая нагрузка, и это было самое дешёвое и некомфортное жильё: летом под крышей было жарко, зимой холодно, а в межсезонье там гулял ветер». Именно поэтому мансарды привлекали бедных студентов, которые потом и прославили эти каморки. Известно, что под самой крышей в своё время жили Гофман, Чаттертон, Голдсмит, Ремарк, Хемингуэль, Рембо, Гамсун, Диккенсон и другие.
Итак, сперва всё было прозаично, потом появился ореол привлекательности, который вкупе с французским происхождением не мог не привлечь наших сограждан. Мы были бы не мы, если б не соблазнились французской штучкой и не построили мансарды в русских поместьях.
Дом с мезонином
Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group, отмечает, что впервые дома с мансардами появились у нас в Санкт-Петербурге в XVIII веке, естественно, под влиянием парижской моды. А в XIX веке российские города захватила мода на дома с мезонином — неким подобием мансарды. Мезонин надстраивался над центральной частью фасада и имел собственную крышу. Такая пристройка стала своеобразным русским ответом парижской мансарде, так как мезонин — типичный атрибут русского барского поместья.
Что же касается мансард, то они тоже были в наших дореволюционных городских домах, особенно доходных. Однако Москва всегда уступала в этом вопросе Питеру. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости«Усадьба», отмечает: «Москва — не город мансард. Это связано, в первую очередь, со стилевыми решениями, которые применялись в московском домостроении. Если в Париже, Лондоне и даже в старых кварталах США четырёх- и пятиэтажные дома с "ломаной" линией крыши смотрятся гармонично и естественно, то в Москве таких домов сохранилось крайне мало, их можно пересчитать по пальцам. Это более характерно для Санкт-Петербурга, где много старых домов со скошенными крышами и чердаками мансардного типа, которые изначально были жилыми».
Такой явный проигрыш Москвы северной столице связан и с её тотальной перестройкой, а также с тем, что москвичи предпочитали изначально яркий и роскошный классицизм, в котором не было место для мансард. Московская душа требовала размаха, а мансарда всё же ограничивала этот простор.
Вихрь революций
После революции история с мансардами вообще практически не развивалась. В XX веке господствовал конструктивизм, который такого витиеватого и ломанного пространства не предусматривал. Чердаки были в сталинских ампирных домах, но их никак нельзя назвать мансардами. Жильё же хрущёвского и брежневского типа вообще было упрощено. Даже в старых дореволюционных домах мансарды исчезали в результате надстройки: обычно этаж с мансардой сносили, а на этом месте возникало ещё несколько этажей. Можно честно заявить, что массовое типовое строительство вообще не предусматривало никаких чердаков для жизни.
Однако мансарды изредка появлялись, часто благодаря предприимчивым гражданам, которые умудрялись присоединять чердаки в сохранившихся дореволюционных домах к квартирам. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», обращает внимание, что сейчас на вторичном рынке можно найти предложения квартир на последних этажах в домах, где существует возможность присоединение мансардного этажа и оборудования прямого выхода из квартиры. Например, такие предложения есть на улице Новопесчаной, д. 14, Долгоруковской, д. 29, Бажова, д. 11 к.1 и т.д. Всё это старый жилой фонд. А на Малой Бронной, 27/14 предлагается квартира с уже готовым проектом и согласованной документацией за 51,4 млн рублей.
Возрождение мансард на нашем первичном рынке произошло в 90-е годы. Первым в 1997 году был «Агаларов Хаус» на Пресне. Причём возрождать этот формат стали в элитном сегменте, и ставку делали на эксклюзивность и штучность.
Чаще всего мансарды в городских проектах — это реконструкция старых зданий. Елизавета Некрасова сообщает, что обычно это 99 % рынка мансард, и именно поэтому 90 % такого предложения сосредоточено в центре, в основном в районах станций метро «Кропоткинская», «Парк культуры», «Цветной бульвар» и «Чистые пруды». Это подтверждает и Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне: «В настоящее время рынок мансард в большей степени представлен объектами в реконструированных административных или промышленных зданиях в формате апартаментов. Мансардные этажи имели место в этих объектах изначально, а в ходе реконструкции были выведены на рынок. Причём есть предложения как отдельных мансард, так и двухуровневых апартаментов, где второй уровень занимает как раз мансарда».
В качестве примеров такой удачной реконструкции с жилыми мансардами эксперты рынка называют «Рассвет Loft Studio», Studio 8, Loft River, The Loft,Loft Garden, loft Factory, Loft Post, «Даниловская мануфактура», «Резиденция Знаменка», «Николаевский Дом», «Парк Мира», Barzarina 12, Wine House, «Большой Овчинниковский 20», Tivoli и другие.
Мансарды в настоящий момент появляются и в проектах первичного рынка. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», объясняет это появление развитием технологий монолитного домостроения, которые позволили «играть» с архитектурой проекта. Однако Дмитрий Волков, директор коммерческого департамента Sminex, констатирует тот факт, что в новостройках мансарды всё же редки: «При новом строительстве, когда здание возводится с нуля, застройщику гораздо выгоднее построить ещё один "полноценный" этаж, нежели мансарду. По стоимости строительства мансарда, как правило, гораздо затратнее квартиры, поскольку требует дополнительных работ и материалов, а, значит, и вложений на утепление кровли, установку специальных окон, изоляцию. При этом спрос на квартиры на рынке явно выше».
Итак, мансардная история для нашего рынка не так нова, как кажется. Даже сейчас большинство рыночных предложений — результат реновации старых объектов. Какова же цена столь «антикварного» предложения?
Добавочная стоимость
Обычно любой штучный товар стоит дороже, чем массовый, так как владение им даёт ощущение собственной исключительности. Работает ли это правило при продаже мансард? Дороже ли они, чем обычные квартиры? Однозначного ответа на этот, казалось бы, простой вопрос нет. На сегодняшний день есть те, кто считает этот товар эксклюзивным и продает его с надбавкой, а есть те, кто считает мансарды неполноценным жильём, и делает дисконт.
Григорий Алтухов настаивает на более дорогом ценнике для таких помещений, объясняя надбавку в стоимости нетиповой организацией пространства, индивидуальностью и этажностью: «Надбавка зависит от класса проекта, видовых и качественных характеристик мансард. Например, в UP-квартале «Западное Кунцево» надбавка к цене в мансардных квартирах составляет 6000 рублей за квадратный метр».
Однако чаще на рынке мансарды продаются дешевле, так как это сложное пространство, которое не все могут правильно обыграть. Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, связывает это с целым рядом причин: «Со «скошенными» потолками, из-за которых реально использовать можно только 70 % площади мансарды. С окнами, которые в большинстве случаев находятся в потолке, а не в стенах. К тому же, они меньше по размерам, что существенно отражается на инсоляции».
Одним словом, это не совсем полноценная квартира, а с особенностями. Именно за эти сложности мансарды имеют дисконт. Дмитрий Волков отмечает, что этот дисконт, как минимум, составляет 15 %. А Полина Меделяновская вообще называет диапазон скидки от 30 до 50 % по сравнению со стоимостью обычного жилого помещения. Однако дёшево купить всё равно не удастся, потому что это обычно жильё бизнес-класса или элитного сегмента в центре Москвы.
Стоит отметить, что в рекламе мансарды не нуждаются и быстро находят своих покупателей. Например, в первой очереди «Парка Мира» первыми были распроданы именно мансарды, а ведь одновременно с ними продавались и апартаменты на обычных этажах и ритейл на первом. И хотя ритейл при таком расположении, как первая линия проспекта Мира, обычно «уходит» первым, мансарды тогда оказались рекордсменами. У потребителей такого нишевого продукта обычно срабатывают эмоции, а не расчёт. Наверное, именно поэтому рынок так и не определился, дороже или нет следует продавать этот товар.
Возможно, вопрос с ценником на мансарды так и не будет выяснен, потому что по прогнозам экспертов рынок этого товара будет сокращаться. Дмитрий Котровский обрисовывает перспективу так: «Рынок мансард в новостройках столицы и даже в Подмосковье будет постепенно сокращаться, но не потому, что этот формат не востребован, а потому, что если мансарду назвать пентхаусом, спроектировать высоту потолков более 4-5 метров, "спрятать" скошенные из-за крыши стены, то её можно продать гораздо дороже».
Наверное, именно поэтому уже сейчас девелоперы чаще проектируют двухуровневые пентхаусы с мансардами. А с ценой петхаусов рынок, действительно, давно определился. И хоть пентхаус не имеет французского шарма и ореола романтики, заработать на нём можно гораздо больше, а это часто являются определяющим в современной жизни.