Недвижимость и цены № 10 от 09.03.2015 г.:
Главная причина — рост курса валют
Зимой по факту ажиотажного спроса многие застройщики готовы были переписать прайсы сразу же, однако резкое увеличение цены невыгодно никому в долгосрочной перспективе. По мнению аналитиков департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ», низкая стоимость, оставаясь конкурентным преимуществом, способна повлиять на выбор покупателей и тем самым способствовать концентрации денежных средств в объектах дальновидного застройщика. Приз в борьбе за покупателя — это финансовые потоки, которые дают возможность девелоперу и дальше развивать проекты. Несмотря на эту вполне логичную конструкцию, как вынуждены констатировать эксперты, застройщики — партнеры компании «ИНКОМ-Недвижимость» уже начали повышать цены. «На текущий момент мы объявили о подорожании в 10% проектов, которые реализуем, — комментирует директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Андрей Кройтор. — Впрочем, важно не количество этих проектов, а те качественные характеристики, которые позволили без опасений поднять на них цены. Самые перспективные продукты — это объекты в высокой степени готовности. Именно они, по нашим ожиданиям, первыми уйдут с рынка, и именно на них можно поднимать цену, не опасаясь потерять покупателей. Следующими на очереди будут перспективные, хорошо продаваемые поселки, где риски недостроя минимальны ввиду надежной репутации застройщика и его способности самостоятельно финансировать дальнейшее строительство (с помощью кредитов, личных средств, других бизнесов)».
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», приводит еще несколько причин повышения стоимости загородных объектов:
• Увеличение себестоимости строительства, что повлечет рост цен на первичном рынке. Большая часть застройщиков активно пользуются кредитными средствами, которые в текущих условиях становятся дороже. Это первая предпосылка роста цен. Вторая — увеличение себестоимости строительной продукции импортного происхождения, следовательно, и строительства в целом. Практически вся «инженерная начинка» дома состоит из материалов западного производства.
• Давление со стороны вторичного рынка. Уже сейчас мы видим фиксацию ценников на вторичку в долларах и евро, что отражает естественное желание продавцов не потерять деньги на курсовой разнице.
Предположения эксперта подтверждает, правда, с небольшой оговоркой, его коллега из компании IntermarkSavills Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости. По ее мнению, резкая девальвация рубля в конце 2014 г. привела к тому, что многие застройщики высокобюджетных поселков действительно стали выставлять цены в валюте, но адекватно реагировали на запросы покупателей и фиксировали свой курс. На тот момент он был на уровне 37–39 руб./долл., что по сути на 1 млн долл. сохраняло покупателю 18–20 млн руб. В феврале 2015 г. эта планка поднялась до 42 руб./долл., то есть на 7,7%, когда официальный курс прибавил еще 14%.
Из этого следует, что рост стоимости загородной недвижимости во многом зависит от поведения доллара. Рост руб-левых цен будет связан именно с изменением внутреннего фиксированного курса застройщиков. Даже в случае сохранения стоимости американской валюты на уровне 65 руб. можно ожидать, что в бизнес-план девелоперов на ближайшие полгода будет уже заложена фиксация цен как минимум на 45–48 руб./долл., это и станет причиной роста стоимости загородной недвижимости. «На наш взгляд, такая плавная ценовая политика с ориентиром на покупателя сейчас является правильной, потому что даже те клиенты, которые связаны с экспортным бизнесом и валютной выручкой, как правило, имеют и другие источники получения доходов в рублях», — считает Н. Резниченко.
Продавцы держат льготный курс, подтверждает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», кроме того, они постоянно проводят акции на разные типы домов с учетом их расположения, предлагают своим покупателям действительно привлекательные цены.
Однако, по словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в массовом сегменте загородной недвижимости увеличение стоимости может произойти только за счет изменения стадии готовности проекта. При этом повышение не будет существенным и, вероятно, составит не более 10%.
«Брюки превращаются...», или Новые трансформации проектов
На фоне спада покупательской способности логично предположить, что выходом из усугубляющегося кризиса может стать некая трансформация проектов. В 2008–2009 гг. специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» принимали активное участие в разработке новых концепций поселков, стремясь адаптировать их под изменившийся спрос. Так появился ряд поселков с таунхаусами оптимальных площадей вместо первоначально задуманных застройщиками коттеджей. Менее удачные примеры — это коттеджные поселки, в которых распродавали участки без подряда по низким ценам. Предложение пользовалось спросом, поскольку до 2008 г., в «золотую эпоху девелопмента», земля Подмосковья стоила колоссально дорого — возможность приобрести ее сама по себе была соблазнительной.
Если говорить об этом опыте применительно к сегодняшнему дню, то нужно понимать, что переформатирование требует немалых средств. Концепция многих проектов была пересмотрена еще летом, но сегодня такая кампания уже грозит стать убыточной, предупреждают эксперты. Что касается продажи участков без подряда, то, если речь идет об удачно расположенных проектах, где уже проведены коммуникации (а только такое предложение перспективно), застройщику экономически невыгодно терять эту землю. В результате некоторые предпочитают дождаться лучших времен и продолжить строительство.
«Пока застройщики не вносят изменения в свои проекты, реализуют то, что было заявлено. Вообще, это встречается нечасто, например, в 2014 г. в «Рассказово» было предложено свежее архитектурное решение — новые фасады, что помогло привлечь дополнительных клиентов. Поскольку все проекты возводятся очередями, в последующих строениях могут добавляться новые акценты, которые будут привлекать покупателей», — рассказывает В. Яхонтов. По его словам, сегодня редко кто рассматривает покупку загородного дома как вложение, скорее это попытка сохранить свои деньги в текущих нестабильных условиях. Главным образом покупателей интересует хороший конструктив дома, качество строительства, наличие газа и электричества, остальное уже вторично. Все зависит от суммы покупки, чем выше стоимость объекта, тем комфортнее он будет. Конечно, встречаются отдельные пожелания по количеству спален или размещению санузлов, но в этих вопросах многие готовы идти на уступки.
«Еще рано говорить о каких-либо глобальных переменах, события развиваются очень быстро, и нередко принятое, условно говоря, «вчера» решение через два-три дня становится неактуальным, — делится своими наблюдениями Н. Резниченко. — Есть и те, кто взял паузу и смотрит, что происходит на рынке». В целом же, по ее мнению, продолжается работа по созданию добротных востребованных проектов, но только в более быстро меняющейся среде.
Словом, речи о глобальных изменениях планов (например, о возведении многоэтажек вместо коттеджных поселков) пока нет. «Те застройщики, кто работает на нашем рынке, занимаются этим бизнесом не первый год. Поэтому для акционеров таких девелоперских компаний переход на другой продукт со сменой большинства подрядных структур — процесс в большинстве случаев не нужный и не соотносящийся с их стратегией развития», — уверена эксперт.
Между тем неблагоприятная экономическая ситуация в стране рано или поздно, но приведет к изменению концепции проектов загородной недвижимости, считает И. Менжунов. Что именно будут менять застройщики? Скорее всего, ценовую категорию проектов. Наибольшее распространение получат поселки бизнес- и комфорткласса. Сегодня самая насущная проблема застройщиков — получение финансирования на строительство и развитие проекта. После того как Центробанк взвинтил ключевую ставку, подорожала не только ипотека, но и проектное финансирование. Банки предлагают девелоперам по сути запретительные ставки 25–27%. «Помимо этого в условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения, недоступной ипотеки и общей нервозности на рынке спрос в этом году, скорее всего, снизится в несколько раз. В такой ситуации девелоперы вынуждены искать новые источники денежных средств либо способы взаиморасчетов, — отмечает И. Менжунов. — Так, в конце прошлого года наметилась тенденция, когда застройщики стали активно привлекать подрядные организации и рассчитываться с ними не деньгами, а «продуктом». Либо девелопер дает подрядчику землю, на которой тот строит все за свой счет, а прибыль потом делят в оговоренных заранее пропорциях».
Показана криотерапия, но не всем
В прошлом году некоторые девелоперы сообщили о своих планах выйти в 2015 г. на рынок загородной недвижимости с новыми проектами. Однако в связи с усугублением экономической ситуации и падением спроса, возможно, их строительство и реализация будут отложены, полагают эксперты. Более того, в ближайшей перспективе возможна заморозка отдельных проектов. В первую очередь это может коснуться объектов на начальной стадии строительства, а также тех, у которых нет собственных источников финансирования. Без доступной ипотеки продажи упадут в несколько раз. Это повлечет за собой сокращение финансового потока, поступающего от дольщиков, за счет которого сегодня строится большинство проектов. Таким образом, девелоперам остается рассчитывать только на собственные ресурсы. А таких немного.
«К заморозке проекта может привести и неправильно выбранная концепция. В нынешних условиях застройщику необходимо с особой щепетильностью относиться к разработке концепции проекта. Важно понимать его целевую аудиторию, исходя из этого выбирать правильное позиционирование, и прежде всего соблюдать баланс между ценой и качеством. Сегодня, когда импортные материалы стали по сути «золотыми», многие девелоперы переориентируются на отечественное производство. И здесь главное — в погоне за дешевизной не прогадать с качеством», — предупреждает И. Менжунов.