Журнал "Коммерсантъ Дом". Приложение №29: Коттедж без гарантий

Подозрительные традиции

В летнюю жару, когда в городах начинает плавиться асфальт, а те, у кого в машине нет кондиционера, рискуют угореть в вечерних пробках, особенно хочется жить на даче. И лучше, конечно, чтобы дом был новым, добротным, построенным специально для тебя и твоей семьи.

Не слишком дорогих предложений земли с подрядом на строительство вокруг хоть отбавляй, и многие именно ими и соблазняются, не подозревая, что ввязываются в авантюру с неизвестным финалом. Ведь одно дело — обещать, а другое — построить.

Нередки случаи, когда, купив землю и получив от застройщика красивую картинку с нарисованным на ней будущим домом, покупатель охотно подписывает несколько договоров с разными подрядчиками, поскольку, по уверениям сотрудников отдела продаж, "это всегда так делается" и "таковы деловые традиции". Один договор свидетельствует о купле-продаже земельного участка, по другому соглашению обещают подвести коммуникации, в третьем документе рассказано о доме, который собираются возвести на этом участке.

В этот момент немногим приходит в голову, что дом, скажем, без водопровода и электричества не особенно ценный товар и если компания, которая подводит сети, почему-либо не выполнит свои обязательства, то строительство коробки с крышей большого смысла не имеет. "К нам в компанию обращались люди, которые в результате взаимодействия с застройщиком приходили именно к такому печальному итогу, причем мирно договориться о том, чтобы недоделки — если только можно так назвать отсутствие обещанных коммуникаций либо мощностей — были устранены, уже не удается",— рассказывает Екатерина Гилярова, руководитель юридической службы "МИЭЛЬ—Загородной недвижимости".

Понятно, что цивилизованный покупатель в такой ситуации поспешит обратиться в суд. Но, увы, судьи вовсе не всегда встают на его сторону. Особенно трудный случай, если акты приема работ уже подписаны — а нередко именно так и бывает, ведь сразу понять, что не хватает чего-то важного, могут далеко не все, да и подрядчики стараются уговорить: вы подпишите — мы завтра еще доделаем, нам просто отчитаться надо.

Суд, оценивая исковые требования, может признать их только частично или вообще не признать, добавляет госпожа Гилярова. Например, договор строительного подряда на проведение коммуникаций в итоге может оказаться выполненным на 90%, так как трубы положили, а за наличие мощностей подрядчик не отвечает. И все это было подписано изначально, а в итоге есть трубы, по которым ничего не течет.

Слишком дешевый сыр

Все это было бы очень печально и беспросветно, если бы не существовало способов избежать этой ситуации. В первую очередь юристы советуют внимательно посмотреть не только на березки и пруд около будущего загородного дома, но и на другие параметры.

Во-первых, стоит посмотреть на цену предложения, говорят эксперты. "Если считать себя архивезучим, то велика вероятность попасть в ситуацию с недостроем,— говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Хазова.— И первый вопрос, который должен волновать покупателя: "Если участок в соседнем поселке стоит в три раза дороже, то за что же я недоплачиваю?""

Если речь идет о центральных коммуникациях, то участок с сетями не может стоить меньше $3 тыс. за сотку, где бы он ни находился, утверждает управляющий партнер "МИЭЛЬ—Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов. А стоимость строительства дома, по его данным, никак не может обойтись дешевле, чем $500 за 1 кв. м.

Предъявите паспорт

Но если цена и соответствует рынку, это еще не означает, что дальше все пойдет хорошо и благополучно. Вот, скажем, пообещали покупателю подвести коммуникации — и даже сказали, что есть технические условия, а также разрешение на строительство сетей. Стоит потребовать предъявить эти документы и проверить срок их действия, ведь может случиться так, что он закончится, скажем, через полгода, а за это время подрядчик построить все, что намечал, не успеет. В этом случае покупатель рискует, как минимум, сроками: строительство может затянуться на годы, ведь получение нового разрешения — это вовсе не быстрое дело. "А вот если застройщик имеет разрешение на строительство коммуникаций, это означает, что он уже потратил не менее миллиона, а то и десятки миллионов рублей на разработку проектной документации, так что можно смело утверждать, что он имеет намерения эту инфраструктуру построить",— замечает Александр Кириловичев, заместитель генерального директора "Газпромбанк-Инвеста".

Проверять стоит и самого застройщика, напоминает Наталья Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании "МИЭЛЬ-Новостройки". Ни для кого вроде бы не секрет, что в открытом доступе есть земельный кадастр, список компаний-банкротов, но отнюдь не все догадываются воспользоваться этими сведениями. Екатерина Гилярова особенно акцентирует внимание на том, что необходимо внимательно смотреть информацию в кадастровом паспорте и сверять ее с данными, предоставленными застройщиком.

Сам кадастровый паспорт будет полезно запросить, как минимум, дважды, отмечает Александр Кириловичев. Один раз это нужно сделать перед тем, как заключить сделку. А второй раз — когда строительство завершено, но до подписания актов по приему работ.

"Именно в кадастровом паспорте отмечены все изменения и обременения объекта, и их необходимо отслеживать",— говорит господин Кириловичев. Стройка может идти и два, и три года, а законодательство тем временем меняется. В 2013 году в Водный кодекс были внесены изменения, согласно которым крыша дома стала водосборной площадкой. Поэтому если дом находится неподалеку от реки, то закон требует, чтобы водосток собирался либо в локальные очистные сооружения, либо в централизованную поселковую канализацию. "Во многих случаях проекты планировки территории и ливневых сетей утверждались до вступления в силу этих изменений",— напоминает эксперт.

Кстати, Верховный суд РФ в своих решениях указывает на обязанность застройщика проинформировать покупателя о новых требованиях законодательства, если они возникли в ходе строительства. И тогда стороны должны прийти к соглашению: либо цена увеличивается и застройщик делает дополнительные работы, либо условия договора остаются неизменными, а покупатель понимает, что он должен будет осуществить их в дальнейшем за свой счет, чтобы не подпасть под штрафные санкции проверяющих организаций. Они, как показывает практика, любят заходить в недавно построенные дома.

Без семи нянек

Когда все разрешения проверены и застройщик по всем данным выглядит добропорядочным и надежным, стоит обратить внимание на то, как и с кем заключается договор. "Крайне желательно, чтобы полную ответственность за все этапы строительных работ несло одно юридическое лицо — в частности, чтобы деньги перечислялись на один и тот же расчетный счет",— отмечает Армен Маркосян, заместитель генерального директора по инвестициям компании "БЕСТ-Новострой".

Кроме того, важно заранее узнать, кто будет владеть землями общего пользования, располагающимися на них дорогами, объектами инженерных сетей. "Если покупатели в самом начале подписывают вступление в некоммерческое партнерство, которое, когда поселок будет готов, станет собственником всей поселковой инфраструктуры,— это хороший знак",— считает Александр Кириловичев.

Наконец, еще одна рекомендация от юристов: убедитесь, что схема реализации участков в поселке едина для всех покупателей. "Продавец не должен идти вам на уступки, если вы, допустим, говорите: да мне газ не нужен, я электричеством обойдусь, давайте на этом я сэкономлю",— говорит господин Кириловичев. Если застройщик на это соглашается, то свидетельствует это только об одном: в дальнейшем вас ждет, как минимум, срыв сроков строительства, ведь нужную сумму на сооружение сетей такому уступчивому продавцу набрать, скорее всего, не удастся.

Куда прячут деньги

Еще один подвох, который может ожидать приобретателя загородной недвижимости, не обладающего специальными знаниями,— это попытка "спрятать" часть стоимости строительных работ в стоимость земельного участка. Стройка вам по документам обойдется очень дешево, а земля, напротив, слишком дорого. Это тоже пытаются объяснить пресловутыми деловыми традициями, хотя даже первокурснику юридического вуза ясно, что этот аргумент несостоятелен.

Но самое неприятное последствие состоит в том, что если вы, подписав такие договоры, потом пытаетесь подать иск на того, кто некачественно выполнил строительные работы, и взыскать с него неустойку, то в суде вам присудят минимум, исходя из вашего же договора подряда. Ведь с землей все в порядке, она передана в собственность, а уж за какую цену вы ее приобрели — это вопрос договоренности между вами и тем, кто вам ее продал.

Все болезни от врачей

Российский менталитет таков, что в большинстве своем мы не любим консультантов. Врачей, риэлторов, юристов многие считают если и не врагами, то уж точно не игроками своей команды. "Тут работает механизм отрицания: не пойду я к врачу, ведь непременно болезнь у меня найдет. И к юристу не пойду — наверняка ведь отыщет какой-нибудь подвох и отговорит меня этот участок покупать, а он мне так нравится!" — делится наблюдениями Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.

Большинство рассчитывает на авось и на то, что "как-нибудь пронесет, все само собой рассосется". Между тем в отсутствие специальных профильных законов на загородном рынке без профессионалов обойтись очень сложно, в один голос говорят опрошенные нами эксперты. Причем речь идет не только о юристах или риэлторах.

Например, договор на подведение коммуникаций стоит проанализировать техническому специалисту, который досконально разбирается в этих вопросах, советует Светлана Савичева, начальник юридического отдела корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис" (г. Электросталь). "Иногда случается так, что на схеме оказываются "пустые" промежутки, где коммуникации не запланированы, но необходимы, и их потом придется достраивать самостоятельно",— рассказывает эксперт.

Госпожа Савичева обращает внимание и на наличие мощностей, которые для неопытного пользователя могут показаться достаточными, но на самом деле их зачастую оказывается мало даже для небольшой среднестатистической семьи. Вывод: без инженерной экспертизы договоры на коммуникации подписывать не имеет смысла, ведь иначе покупателя потом ждут дополнительные затраты, на которые он вовсе не рассчитывал.

Препоны для закона

Большинство юристов, опрошенных корреспондентом "Дома", сошлись во мнении, что на рынке загородной недвижимости необходимо дополнительное правовое регулирование по аналогии с ФЗ-214, который с 2005 года установил новые, более жесткие и прозрачные правила игры на рынке многоквартирных домов. Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости "Белые ветры", рассказывает, что с тех пор риски инвестирования в квартиры сократились на порядок. "И это правильно,— говорит эксперт,— ведь покупатель жилья — этот тот, кто заработал деньги, заплатил налоги, а значит, нуждается в защите государства".

Но в то же время, отмечают юристы, для принятия такого закона есть препятствия. Главное из них состоит в том, что загородная недвижимость доступна отнюдь не такому большому числу людей, как квартиры. И хотя проблемных ситуаций на этом рынке ничуть не меньше, чем на городском, законодатели все еще предпочитают его не замечать, сетует господин Либов.

С другой стороны, как утверждает Александр Кириловичев, даже ФЗ-214 хоть и существует уже десятый год, и постоянно совершенствуется, все еще не считается стопроцентно надежным. В частности, мощности финансовых компаний и банков не хватает, чтобы покрыть реальные риски застройщиков, поэтому страхование строительства, которое с начала 2014 года стало обязательным, в реальности не обеспечено необходимой денежной массой.

Так что, скорее всего, скопировать закон о городских новостройках и приспособить его для защиты покупателей загородной недвижимости не самый удачный ход. Поэтому тем, кто собирается строить дом мечты, придется вооружиться специальными знаниями и поддержкой профессионалов.

Марта Савенко