MetrInfo.Ru: Нахватали кредитов и нечем платить? Отберут ли у злостного должника единственное жилье… История правового парадокса

ЦБ, как может, пытается остудить рынок кредитования, в особенности самый опасный из его сегментов – необеспеченных потребительских кредитов, выдаваемых под высокие проценты. Вслед за героем Стивенсона тут можно сказать, что «спасла меня милость божия, а никак не собственное благоразумие».

На вопрос о том, почему «дорогие россияне» с такой охотой хватают кредиты, ответов, разумеется, может быть много. Ничуть не претендуя на истину в последней инстанции, выдвинем собственную версию: дело в чувстве безнаказанности. Наш человек хорошо знает, что ничего по-настоящему страшного с ним не случится. Ну, позвонят и поругаются коллекторы. Ну, запретят выезд за границу (так туда и так 80% не ездят). А что-нибудь серьезное – нет. Квартиру (если она единственная) за долги не отберут…


В законах и в жизни
В последнем тезисе (о невозможности обращения взыскания на единственное жилье) «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться поподробнее. В законах на интересующую нас тему обнаружилась пара норм. Первая – ст. 25 Конституции о неприкосновенности жилища. Вторая – ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса (ГПК) РФ, где как раз и говорится, что взыскание не может быть наложено на единственное жилье. Именно эти положения, вероятно, и убеждают потенциальных должников, что они неловлены, как второй король на вистах.

Разберем все повнимательнее. Конституция (при всем нашем безграничном к ней почтении) – все-таки вещь очень общая и неконкретная. Названная ст. 25 полностью звучит так: «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Так что выходит, что при наличии соответствующего ФЗ или судебного решения проникать очень даже можно.

Ст. 446 ГПК оказалась четче: в ней действительно есть прямой запрет на взыскание единственного жилого помещения. Однако с важной оговоркой, на которую указали все опрошенные нами эксперты: это правило не распространяется на ипотечные квартиры. «До недавнего времени норма ГПК запрещала обращать взыскание на единственное жилье, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В этом вопросе наблюдалось явное противоречие с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В новой редакции ст. 446 ГК РФ эта проблема снята: теперь четко прописана возможность обращения банком взыскания на предмет ипотеки, невзирая на тот факт, что квартира или дом может быть единственным жильем должника».

Адвокат Олег Сухов вспоминает об Определении Конституционного суда РФ от 23.04.2013 № 606-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Погарского В.А. на нарушение его конституционных прав абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ». Там сказано, что такое ограничение не распространяется на помещения, которые, хотя и выбраны должником в качестве единственных пригодных для проживания, но фактически не являются жилыми. Например, это могут быть дачные дома, не признанные жилыми помещениями (хотя в свое время в них была разрешена постоянная регистрация).

«Если помещение, в котором проживает должник, соответствует по своим санитарным и техническим характеристикам требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и признано жилым, и является при этом единственным жильем должника, то обратить на него взыскание недопустимо, - разъясняет Олег Сухов. – Однако если гражданин находится в настолько бедственном положении, что вынужден проживать в вообще непригодном для жилья помещении, то такое имущество отобрать можно».

Такая вот правовая коллизия…


Все в суд!
Итак, не платящий по своему кредиту заемщик может быть лишен единственного жилья только в том случае, если недвижимость была оформлена в залог именно по этому кредиту – это мы поняли. Однако существует еще несколько условий. «Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». На практике это означает, что взыскания не будет, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки или просрочка составляет менее трех месяцев.

Но главное в другом. Лишение квартиры происходит не «автоматически», а исключительно по решению суда. А судебные органы, как известно, принимают решения, исходя не только из буквы закона, но и конкретных обстоятельств дела. И мнения наших экспертов о том, как именно эти обстоятельства учитываются, разошлись кардинально. «В настоящее время суды придерживаются мнения, что такие социальные факторы, как трудная жизненная ситуация, отсутствие заработка, содержание несовершеннолетнего ребенка, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими обращению взыскания на предмет ипотеки», - считает Дарья Погорельская. «Случаев, когда у злостного неплательщика забирали квартиру, крайне мало, - возражает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Суд редко принимает подобное решение, особенно когда в семье есть несовершеннолетние. Ипотечники остаются без крыши над головой только в крайних случаях».

…Все сказанное выше, повторим еще раз, касается только ипотечных кредитов. Если же целевое назначение займа иное, кредитор не имеет даже таких возможностей требовать единственную квартиру. «Персоны сторон конфликта не влияют на разрешение спора, - говорит Дамир Хакимов, юрист компании «CENTURY 21 Россия». – В одном случае банк может взыскивать долг с многодетной семьи, в другом – предприимчивый аферист может прятаться в своем замке от обманутых им «вкладчиков».


Надо что-то делать…
О том, что «иммунитет» на изъятие единственного жилья (кроме ипотеки) – вещь не очень справедливая, в профессиональных кругах говорят давно. «Одно дело, когда это жилое помещение небольшое, близкое к принятым у нас социальным нормам, - говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента компании Kalinka Group. – Но может оказаться и так, что это – шикарная дорогая квартира стоимостью $3-5 млн. Но действительно единственная - с этим фактом не поспоришь…».

Около двух лет назад проблема дошла до Конституционного суда. «14 мая 2012 года КС РФ принял Постановление N 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова», - рассказывает Олег Сухов. – Рассматривалась жалоба Ф.Х. Гумеровой, которой на основании данного абзаца суды общей юрисдикции отказали в обращении взыскания на долю в жилище, принадлежащей ее должнице. Речь идет о 2/3 в праве собственности на жилой дом площадью 332,5 кв. м. Надо отметить, что в Уфе (где и расположен этот дом) норма предоставления жилой площади составляет 14-18 кв. м. А если бы должнице (она проживает одна) оставили бы 1/3 этого дома, ее доля составила бы более 100 кв. м. Долг ответчицы составлял более 3 млн руб., а взыскать с нее смогли только 6280 руб.».

В Постановлении КС было сказано, что если жилье единственное, но превышает по своим характеристикам норму предоставления жилой площади на человека, на него может быть обращено взыскание. Но только после внесения соответствующих изменений в законодательство.


…но не делается
Казалось бы, Конституционный суд – инстанция серьезная, ее решения должны бы исполняться. Но этого не произошло. По следам названного постановления был разработан законопроект, вносящий поправки в ст. 446 ГПК. «Он был внесен в Госдуму в ноябре 2012 года, - говорит Дамир Хакимов («CENTURY 21 Россия»). – Законопроект предполагает замену (переселение) одного жилья на другое подешевле, но в пределах социальной нормы площади. Этот проект пока не получил хода».

Мнения о том, почему государство в данном вопросе не торопится, наши эксперты высказывали самые разные. Дарья Погорельская (ГК «МИЦ») видит причину в сложности – «как самого вопроса, так и механизма его правового регулирования и последующей реализации».

«Вопрос не столько юридический, сколько социально-политический: государство должно обеспечить баланс интересов, - убежден Дамир Хакимов. – С одной стороны, нельзя сделать бездомными должников, с другой – кредиторы имеют право на возврат долга». Задачу урегулирования порядка взыскания единственного жилья сложно решить, не создав риска злоупотреблений со стороны кредиторов. Кредиторы в своем большинстве – это профессиональные игроки финансового рынка, а должники – обычные граждане. Очевиден ответ, кто из них нуждается в большей правовой защите, поэтому консервация статус-кво вполне объяснима, считает эксперт.

Елена Семина, исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», деликатно напоминает, что бывают случаи, когда «необходимость в принятии нормативно-правового акта стоит настолько остро, что соответствующий закон принимают в самые минимальные сроки». И приводит в пример закон «О национальной платежной системе». С другой стороны, продолжает эксперт, иногда нормативные акты разрабатывают и обсуждаются очень долго, но они так и остаются непринятыми – скажем, законопроект о «налоге на роскошь». За время его подготовки были внесены изменения в Налоговый кодекс в части исчисления налога с легковых автомобилей, а также было принято решение о переходе к налогообложению недвижимости исходя из кадастровой стоимости. В итоге к тому времени, когда законопроект о налоге на роскошь все-таки был подготовлен, он оказался уже неактуальным.


Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Ответ на главный вопрос, поставленный в начале этой статьи, получается очевидным. Граждане правы, полагая, что за невыплаченный кредит (кроме ипотечного) их не лишат единственного жилья. Причем размеры этого единственного жилья могут быть любыми – в десятки и даже сотни раз больше социальных норм.

Решение проблемы, в общем, на поверхности: можно отбирать часть недвижимости, можно переселять в жилье по социальным нормам. Но государство с принятием подобных поправок пока не торопится.