РБК daily: Одноэтажная Москва
Всего внутри Москвы обнаружено 1400 таких домовладений. 900 из них расположены в стародачных местах, таких как Сокол (более известен как «поселок художников»), Екатериновка или Серебряный Бор. Бывшие ведомственные или кооперативные дачи советских времен составляют около 65% одноэтажной Москвы. На современные коттеджные поселки приходится не более трети этого рынка.
Стародачные места как вокруг Москвы, так и внутри столицы меняются, в них нет уже былой однородности, говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев. По его словам, в последние годы активно формируется вторичный рынок подобных объектов и происходит смена владельцев. «Можно сказать, что рынок постепенно вымывает прежних обитателей этих мест, — продолжил эксперт. — Но этот процесс происходит медленно, поскольку владельцы не торопятся продавать такие объекты. Подобные предложения на рынке появляются нечасто и очень быстро уходят».
Такая же редкость и выставленный на продажу частный коттедж, расположенный в черте города. Новых девелоперских проектов частной коттеджной застройки в границах «старой» Москвы в настоящее время нет, поскольку в соответствии с земельным законодательством в столице действует запрет на строительство индивидуального жилья, объяснил вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. На вторичном рынке такие предложения также встречаются нечасто, а если встречаются, то их стоимость может быть выше аналогичного дома на Рублево-Успенском шоссе, Лазурном Берегу и озере Комо, продолжил он.
При этом нельзя сказать, что это переоцененная недвижимость: стоимость земли в Москве настолько высока, что в структуре цены лота (частный дом плюс земельный участок) значительную, основную часть (до 70—80%) занимает именно цена земли, а не себестоимость строительства и отделки дома, утверждает Дмитрий Котровский.
Дом на золотой земле
Дороже всего обойдутся домовладения в стародачных поселках, пришли к выводу в Knight Frank. По данным компании, с учетом стоимости участка средняя цена в этих местах достигает 14,2 тыс. долл./кв. м. Это в 2,3 раза выше, чем на Рублевке, где средняя стоимость по итогам первого квартала 2014 года составила 6,1 тыс. долл./кв. м. Потолка цены достигли в Серебряном Бору (24,5 тыс. долл./кв. м) и Соколе (23 тыс. долл./кв. м). Цену формируют не только близость к центру и столь редкая для мегаполиса уединенность, но и большие придомовые участки. Которых, к слову, в коттеджных поселках уже не встретишь.
Частные домовладения в Серебряном Бору — одни из самых дорогих на территории Москвы, стоимость за сотку достигает 250 тыс. евро, подтверждает руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева. Спрос на коттеджи на территории Серебряного Бора очень высок, несмотря на то что в поселке нет центральных коммуникаций, отметила Жанна Лебедева.
Сейчас на рынке экспонируется немногим более 30 объектов стародачных районов Москвы, говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. По его данным, стоимость домовладения составляет 1,5—15 млн долл. Самые дорогие объекты в Серебряном Бору и в «поселке художников».
На разброс цен влияет состояние конкретного объекта, объясняет Сергей Колосницын. Например, если это старая дача на земельном участке в шесть соток, то стоимость его минимальна. А реконструированный особняк с наличием всех разрешительных документов имеет максимальную стоимость, продолжил эксперт.
«Интерес к загородным объектам внутри города всегда есть. Как правило, стародачные места охраняются, расположены в лесопарковой зоне, и при этом здесь доступна вся инфраструктура столицы», — объяснил Сергей Колосницын. По его словам, самые известные дома обладают статусом природного комплекса и объекта культурно-исторического наследия, имеют соответствующее окружение — здесь живут известные политики и бизнесмены, представители столичной богемы. Одно из последних предложений частных особняков, недавно построенных в границах Москвы, находится в поселке им. Ларина, который расположен возле северной границы Москвы, вплотную к МКАД, между Череповецкой улицей, Дмитровским и Алтуфьевским шоссе, уточняет Дмитрий Котровский. Это стародачное место в далеко не самом престижном районе Лианозово. Но и там за дом площадью 500 кв. м (2010 года постройки, три этажа, десять комнат), с отделкой и мебелью, владельцы хотят более 3 млн долл.
Каменные палаты
В отличие от домов в стародачных поселках коттеджи в новых локациях на территории Москвы не настолько дороги. По данным Knight Frank, в современных коттеджных поселках средняя стоимость составляет 8,3 тыс. долл./кв. м с учетом стоимости участка. Они расположены не так удачно, как стародачные места, участки возле дома невелики, внутрипоселковые проезды узки, а общественные территории, если они вообще есть, крайне малы, объяснили эксперты Knight Frank.
В настоящее время на рынке элитных коттеджных поселков на территории Москвы предложение практически отсутствует, хотя спрос по-прежнему очень высок, говорит Жанна Лебедева. Среди покупателей такой недвижимости — очень богатые люди, владельцы крупных компаний и предприятий, чиновники, состоятельные семейные люди с детьми. Новых частных проектов подобного формата в пределах МКАД нет, говорит Лебедева. В границах «старой» Москвы у формата элитных коттеджей нет будущего, это умирающий формат, утверждает Дмитрий Котровский. «Строительство элитных поселков всегда требует большого пятна застройки проекта, а в пределах «старой» Москвы земля является бесценным дефицитом», — говорит Котровский. Он убежден, что проекты с частными домами в Москве вообще неинтересны девелоперам, поскольку из-за высокой стоимости земли и конечной цены лота маржинальность таких проектов низка, а срок реализации велик.
Браться за новые коттеджные проекты внутри мегаполиса девелоперы порой опасаются и из-за отсутствия правовых оснований для строительства, считает Дмитрий Котровский. «Благодаря печально известной истории поселка Речник не только сами застройщики, но и покупатели опасаются неясных перспектив при строительстве таких проектов и покупки недвижимости в них, — рассуждает Дмитрий Котровский. — При советской власти, в 1990-е и начале нулевых такие проекты появлялись во многом благодаря личной заинтересованности кого-то из будущих жителей поселка или чиновников либо административному ресурсу, имеющемуся у застройщика».
Без права собственности
Как правило, владельцам дачи или коттеджа внутри столицы земля на их участке не принадлежит. За очень небольшим исключением право собственности на землю в Москве не выдается, говорит директор департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елена Лашко. Обычно у людей имеется собственность на дом и договор на долгосрочную аренду земли, уточняет она. Такая картина наблюдается во многих бывших стародачных местах, даже ставших местом дислокации элитных частных домов в Москве, уточняет Дмитрий Котровский. «Земля принадлежит Москве, и люди строят дорогостоящие особняки на земле, которой не владеют», — рассказал Котровский. По его словам, многие вынуждены сохранять на участках старые дачные дома, которые когда-то покупались вместе с землей, так как именно они, а не земля являлись предметом договора.
«То, что земля в границах Москвы не оформлялась в собственность, сложилось исторически, — объяснил Андрей Соловьев. — Впрочем, сегодня это сделать технически возможно, но очень дорого. Выкуп происходит по кадастровой стоимости, а она сейчас приравнена к рыночной. Выкупить из аренды участок в 15 соток в стародачном месте в Москве будет стоить около 20 млн руб.». Так что часто предметом сделки становятся дом и переуступка прав аренды. Бывает, что покупатель готов заплатить за участок рыночную стоимость, но только если земля будет переведена в собственность до сделки, добавил Андрей Соловьев.
Дача превращается в коттедж
Изменения стародачных мест происходит медленно, несмотря на моральное устаревание как самих домов, так и инженерных систем. В Москве, по оценке Елены Лашко, около трети жилья загородного формата внутри МКАД считается обветшалым, остальное — вполне современное.
Построить заново весь поселок с единой концепцией невозможно, поэтому девелоперы действуют методом точечной застройки, говорит Андрей Соловьев. Они приобретают участок с домом, сносят старое строение и ставят интересный современный коттедж. Для того чтобы новый дом появился на месте старой постройки, владельцам обветшалого жилья придется разработать архитектурный проект и согласовать его во всевозможных инстанциях, добавляет Елена Лашко. У таких проектов хорошая добавочная стоимость, продолжает Андрей Соловьев. «Если не на земле, то вполне возможно заработать на самом доме, — объясняет он. — Себестоимость строительства коттеджа составляет около 3 тыс. долл./кв. м (средняя стоимость отделки коттеджа под ключ в премиум-сегменте), а продать его можно за 5—6 тыс. долл. за «квадрат». Например, на доме площадью 800 кв. м при удачном стечении обстоятельств можно заработать около 1 млн долл.».
Перспективы у стародачных мест на территории Москвы, как полагает Жанна Лебедева, выглядят именно так: покупка отдельных ветхих домостроений и новое строительство на их месте. Стародачные поселки представляют собой «лоскутное одеяло», и у них, как правило, несколько собственников, говорит Андрей Соловьев. За редким исключением, когда у всех объектов один владелец, в руках которого также и общественные территории, и инженерные коммуникации.