+7 495 777-0770
 |   Избранные объекты: 0
|   Избранные объекты: 0

Компания «Усадьба»

Главная > О компании > Усадьба в прессе > RealEstate.ru: Рынок высокобюджетной аренды: спрос продолжает падать, также как и долларовые ставки
14.02.2014

RealEstate.ru: Рынок высокобюджетной аренды: спрос продолжает падать, также как и долларовые ставки

На днях старший консультант по работе с собственниками компании IntermarkSavills Анна Шарапова заявила, что падение курса рубля и рекордные показатели стоимости доллара и евро, зафиксированные в последние недели в РФ, не отразились на рублевых арендных ставках, но привели к небольшой отрицательной коррекции цены в долларовом эквиваленте. По словам эксперта, большая часть контрактов заключается в рублях – ведь подавляющее большинство арендаторов, проживающих в Москве, по-прежнему имеют бюджеты в этой валюте. И именно ослабление курса рубля привело к падению долларовых ставок. Кроме того, средневзвешенный бюджет предложения, по данным компании, снизился на 3% за 12 месяцев и составил 7550 долларов США.

Также, по данным экспертов компании IntermarkSavills, в январе 2014 года объем вакантного предложения на рынке аренды высокобюджетного жилья увеличился на 50% по сравнению с январем 2013 года, когда количество свободных квартир опустилось до своего минимального значения, начиная с 2009 года.

По итогам января 2014 года доля вакантных квартир в бюджете до 6 000 долларов США увеличилась до 54% против 47%, зафиксированных в январе 2013 года. Количество квартир в бюджете от 10 000 долларов США в месяц уменьшилось на 1%, заявили в IntermarkSavills. И, по итогам января, объем спроса с начала месяца увеличился на 58% относительно декабря 2013 года, хотя этот показатель так и не достиг прошлогоднего уровня (-9% относительно января 2013 года).

Некоторые эксперты рынка аренды элитного жилья Москвы подтвердили, что наблюдали отрицательную коррекцию долларовых ставок с момента ослабления курса рубля. Хотя в компаниях, активно работающих с экспатами, пока не заметили падения долларовых ставок, пояснив, что если иностранцы приезжают со своей валютой, то им нет дела до курса рубля. Также многие эксперты отмечают, что собственники продолжают упрямо удерживать ставки, несмотря на падающий спрос и растущую экспозицию. А вот средний бюджет снижается в аренде премиум-класса.

«Долларовые ставки упали, выросло время экспозиции»


Ирина Антонова, руководитель департамента городской недвижимости компании SOHO Estate:

- В связи с изменением курса валют, который мы наблюдали в последнее время, можем сказать, что рублевые ставки не выросли, а долларовые наоборот – упали. Объем предложения на рынке высокобюджетной аренды в январе 2014 года увеличился в среднем на 15% по сравнению с аналогичным периодом в 2013 году. Однако увеличилось и время экспозиции квартир, поскольку собственники не адаптировались к изменению цен. Успешно сдавались только квартиры с дисконтом. Средневзвешенный бюджет предложения в месяц составил порядка 10-11 тыс. долларов США, что на 1,5-2 тыс. долларов меньше, чем в январе 2013 года.

Доля вакантных квартир увеличилась как в бюджете от 6 тыс. долларов, так и в бюджете от 10 тыс. долларов. Однако спрос в январе 2014 г. по сравнению с декабрем прошлого года не изменился, а по сравнению с январем 2013 г. даже немного вырос, так как цены постепенно начали изменяться в сторону понижения. Это связано с тем, что арендаторы много и долго выбирают, предпочитают арендодаталей, готовых понизить цену и предложить лучшие условия аренды.

«Собственники переходят на долларовые ставки» 


Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость»:

- Ослабление рубля по отношению к доллару проявилось в виде попыток собственников скорректировать цены. Периодически доходило до того, что люди не могли договориться о какой-либо фиксированной цене. Выросло число собственников, устанавливающих стоимость аренды в долларах. По данным нашей компании, их число достигло 25%. При этом выбор валюты был обусловлен и тем, что у владельца жилья были расходы в долларах, например, кредит.

Как показала наша практика компании, объем предложений практически не изменился относительно января прошлого года. Но, хочу отметить, что база в существенной степени состоит из объектов, сданных в прошлом году. Прошло 10-11 месяцев, квартира освободилась, и собственник снова ищет арендатора. Сейчас таких предложений у нас около 30-35%.

Правда, мы заметили, что средневзвешенный бюджет был снижен на 20-30%. На рынке достаточно много конкурентоспособных предложений, при этом не каждый арендатор готов платить большие суммы за снимаемое жилье. Переоцененные квартиры, конечно, были невостребованными, и люди, сначала настаивавшие на одной сумме, соглашаются на другую. Простой пример, квартира, когда-то стоившая 200 тыс. рублей в месяц, сейчас оценивается в 160 тыс. рублей в месяц.

Нужно учесть, что на рынок часто выходят предложения, которые не дотягивают до позиционируемого уровня или вообще не соответствуют ему. Приведу яркий пример: за двухкомнатную квартиру около метро Славянский бульвар (и на пересечении с Рублевским шоссе) собственник требовал 150 тыс. рублей в месяц. Объект продажи он охарактеризовал как элитный, с великолепным ремонтом и всем необходимым набором опций. На деле выяснилось, что эта квартира располагалась в панельном доме 70-х годов постройки, а ремонт не соответствовал современным вкусовым предпочтениям. Ценовой потолок в данном случае – 60 тыс. рублей в месяц.

«На рынке отмечается недостаток качественного предложения» 


Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

- Глобально ничего не изменилось, но по некоторым квартирам долларовые ставки были снижены. Причем стороны стали чаще устанавливать валютные коридоры. Цена в договоре указывается в долларах, оплата производится в рублях. Однако если валюта начинает активно расти или падать, то стороны имеют право пересмотреть стоимость квартиры или расторгнуть договор без каких-либо штрафов

Отмечу, что стандартно спрос на аренду жилья в январе ниже, чем в декабре. В этом году конец января был активней обычного, однако общий спрос в январе по отношению к декабрю понизился на 30%. Спрос в январе 2014 года превысил январский спрос 2013 года на 15%. А вот объем предложения остался на прежнем уровне.

В нашем сегменте средневзвешенный бюджет предложения составил 160-200 тысяч рублей. В январе 2013 года бюджет был примерно таким же. Учитывая наш объем квартир, оценить корреляцию рынка в 10 процентов довольно сложно, а в один процент – так и просто невозможно. О чем бы я говорила совершенно точно, так это о дефиците современных квартир площадью 150-200 кв. м, с новым ремонтом, расположенных в хороших, пусть даже сталинских домах, в центре Москвы. Недостаток такого качественного предложения наметился уже в декабре-январе. 

«По сравнению с началом 2013 года спрос снизился на 10%»


Мария Выборная, директор департамента аренды Kalinka Real Estate Consulting Group:

- По сравнению с началом 2013 года спрос снизился на 10%. Незначительно снижение спроса частично объясняется традиционным сезонным затишьем в январе. Как правило, на рынке элитной аренды клиенты активизируются в конце февраля, в начале марта, и уровень спроса возвращается к своему обычному уровню. Еще одно основание снижение спроса – длительный период турбулентности, который продолжается на биржевом, финансовом рынке, рынке драгметаллов. Некоторые клиенты не чувствуют 100% уверенности в завтрашнем дне и предпочитают занять пока выжидательную позицию.

В структуре спроса прослеживается тренд, замеченный на рынке купли-продаж – прямая зависимость от бюджета сделки. Так, незначительно снизился объем сделок по квартирам со ставкой аренды в диапазоне от 8 тыс. до 12 тыс. долларов. А объем сделок с самыми дорогими квартирами остался на прежнем уровне. Произошло это потому, что наниматели квартир за $8-12 тыс. – это не самые состоятельные люди, это, как правило, владельцы среднего бизнеса или топ-менеджеры крупных корпораций отраслей промышленности, которые испытывали сложности в 2013 году. Такие наниматели или их работодатели предпочитают не рисковать бюджетом и переждать период турбулентности. Бизнес тех, кто может позволить себе снять апартаменты за несколько десятков тысяч долларов в месяц, гораздо более стрессоустойчивый и меньше зависит от краткосрочной волатильности валют.

«Ставки диктует собственник, но на рынок влияет спрос, а не курс доллара»


Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI:

- Ставки диктует собственник, конечно, они всегда хотят больше, но на рынок аренды влияет спрос и предложение, а не курс доллара или евро. Чтобы поднимать цену, нужно, чтобы вырос доход у арендатора. Если ставки зафиксированы в долларах или евро, а зарплату арендатор получает в рублях, то для него оплачивать аренду станет сложнее, а это значит, что ему придется переезжать в более дешевое жилье. Сейчас активность на рынке низкая, по отношению к январю 2013 г. ставки если и выросли, то с поправкой на инфляцию.

Привязка к валютному курсу больше характерна для рынка коммерческой недвижимости – например, когда речь идет о помещении с очень удачным расположением, тогда арендатор вынужден соглашаться на такие условия и оплачивать ежемесячно по курсу ЦБ. Однако если в результате ослабления плата возрастет значительно, то, скорее всего, договор расторгнут. Арендаторам это неудобно ещё и с технической точки зрения, т.к. если каждый месяц арендная плата меняется, это вызывает сложности с планированием бюджета».

«Рублевые ставки выросли на 10%»


Ольга Смирнова, директор департамента аренды жилых помещений компании Blackwood:

- В целом, изменений в объеме предложения по сравнению с январем 2013 года не наблюдается. Средневзвешенный бюджет на конец января 2014года составил ориентировочно 5 000 долларов, в то время как средневзвешенный бюджет предложения в январе 2013 г. составил 5900 долларов.

В целом соглашусь, что по итогам января 2014 года доля вакантных квартир в бюджете до 6 000 долл. США увеличилась на 10% против января 2013 г., а количество квартир в бюджете от 10 000 долл. США, наоборот, снизилась на 1%. Объяснение тому следующее: основной негативный тренд – снижение доли качественных площадей в общей структуре предложения. В бюджете от 10 000 долларов доля качественных площадей выше по сравнению с объектами в более низком ценовом сегменте, в то время как сам объем предложения в бюджете более 10 000 долларов гораздо меньше. Следовательно, в более низком ценовом сегменте количество вакантных площадей в рамках текущего тренда возросло по сравнению с 2013 года.

В связи с нестабильной ситуацией на валютном рынке отмечается предпочтение собственников ориентироваться на евро или доллары США в процессе переговоров, т.е. фиксировать арендную плату в валюте. Оплата по договору осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день оплаты. Собственники, ориентирующиеся на рубли, в среднем повысили ставку арендной платы в бюджете от 3000 до 8000 долларов на 10%, а в бюджете от 8000 долларов повышение варьируется в диапазоне 5-7%.

«Курс валют не сказался на арендных ставках»


Станислав Титоренко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta estate:

- На рынок высокобюджетной аренды повышение курса валют, практически никак не повлияло, рублевые ставки не выросли, долларовые ставки тоже остались неизменными, цены практически не менялись. Договора тоже у кого были долларовые – они не переходили на рублевые, однако, собственники таких помещений понимают необоснованность роста валют и были готовы идти своим арендаторам на различные уступки.