Realestate.ru: Московская элитная «вторичка» почти не продается?

Один из участников рынка недвижимости – представитель крупного агентства элитного жилья, пожелавший остаться анонимным, рассказал корреспонденту Realestate.ru, что продажи осенью 2013 года сильно упали по сравнению с осенью 2012 года: сроки экспозиции элитной «вторички» заметно увеличились, а размер дисконтов доходит до 20-30%.

«К примеру, квартира, выставленная на продажу за 10 млн евро, простояла более года и в итоге была продана за 8 млн евро, – пояснил представитель агентства. – Другой пример, квартира, выставленная на продажу за 3,5 млн евро в итоге была продана всего за 2 млн евро». Кроме того, источник сообщил, что такие примеры не единичны. По его словам, от других агентств-партнеров также этой осенью стало приходить больше предложений с большим дисконтом.

Большинство опрошенных нами экспертов согласились с утверждением, что осень, которая подходит к концу, действительно – не самый лучший сезон на рынке вторичного жилья элитного сегмента. Однако они привели несколько иные цифры по дисконтам, а также пояснили, что спад продаж больше связан с выходом большого количества элитных новостроек, которые оттягивают на себя покупательские спрос и интерес. С другой стороны, есть мнение, что и далеко не все элитные и премиальные новостройки продаются бодро. И динамика цен, зависящая от стадии готовности объекта, не столь велика.

Если же говорить о переезде госкопаний в Северную столицу, то уход корпорантов из Москвы, по мнению опрошенных экспертов, все же не окажет существенного влияния на продажи. Зато больше года назад рынок ощутил на себе негативные последствия антикоррупционной правительственной программы. Ведь существенная доля покупателей элитки принадлежит именно чиновникам.

«Дисконты выросли до 15%»

Евгения Коростелева , генеральный директор bonton realty:

- Да, я согласна, что эта сень была «мертвой». Сроки экспозиции «вторички» выросли процентов на 30, да и дисконт доходит лишь до 15%. Примеры с большими скидками – далеко не редкость на рынке элитного жилья. У продавца квартира не последняя и куплена много лет назад по цене, намного ниже, чем ее рыночная стоимость сегодня, поэтому ему есть куда снижать цену, особенно если квартира «засиделась». К тому же, долгий срок экспозиции и дисконт грозит тем квартирам, которые на сегодняшний день не пользуются большим спросом. А это объекты большой площади, в старых нереконструированных домах, с дорогим ремонтом и мебелью. Если квартира имеет площадь до 150 кв. м и цена ее умещается в 1,5 млн долларов – она будет продана быстро и без дисконта.

В большей степени затишье связано с обилием предложений на первичном рынке, который на сегодня предлагает массу вариантов приобретения качественного жилья, как на начальной стадии строительства, так и в законченном виде, причем практически во всех районах, имеющих статус элитных. При этом, в одном и том же комплексе можно рассмотреть несколько вариантов планировок и метража, видовых характеристик и т.п. К тому же, застройщики, как правило, достаточно гибко подходят к вопросам рассрочек, скидок, преференций и т.д., чего собственник вторичного жилья предложить не может.

«Если скидка большая, значит, цена изначально «перегрета»»

Павел Здрадовский, генеральный директор Paul`s Yard Realty:

- Частота сделок в сегменте элитного жилья, действительно, значительно снизилась по сравнению с осенью 2012 года, но возросла в эконом сегменте и сегменте субэлитного жилья. Срок экспозиции составляет, в среднем, от полугода до года. Причин тому две: выжидательная позиция потенциальных покупателей и спад в бизнесе многих компаний, связанный с общей макроэкономической ситуацией. Действительно, есть такие примеры, когда квартира за 3,5 млн евро в итоге уходит за 2 млн евро, однако, это свидетельствует лишь о том, что цена изначально была «перегрета». Такое случается, ведь психология любого продавца, которому есть на что жить, выжать из сделки по продаже недвижимости по-максимуму, т.е. поставить наивысшую цену. Так, рыночная цена всегда отличается от экспонируемой. И это отличие как раз составляет 20-30%, потому что рыночная цена, эта та, за которую продано, а не та, за которую выставлено.

«Объем продаж упал на 15-20%»

Виктория Артемьева, управляющий партнер и исполнительный директор департамента элитных квартир Paul’s Yard:

- Спад на рынке продаж наблюдается с начала лета. Я не могу сказать, что осенью ситуация особенно изменилась в худшую сторону. Классически считается, что осень – активный период, когда спрос возрастает, но год на год не приходится. В 2013 году объем продаж упал на 15-20% по сравнению с 2012 годом. Клиентов меньше, они более разборчивы, да и экономическая и политическая нестабильность на спрос положительно не влияют. Сроки экспозиции на рынке элитных квартир увеличились еще с 2008 года. Если раньше на реализацию объекта брали 3 месяца, то сейчас от 6 месяцев и более. Цены на элитную недвижимость до этого года практически не падали, но продавцы, которые давно продают свои объекты, цены на которые были неоправданно завышены, постепенно снижают стоимость. И, конечно, объекты с дисконтом 20-30% уходят в первую очередь. Но доля таких квартир составляет приблизительно 1% от общего объема выставляемых объектов.

«Наши ожидания не оправдались»

Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

- Осень 2013 года ненамного хуже 2012 года. Спрос есть, но он не сверхактивный. Мы ждали возвращения к ситуации 2011 года, когда рынок был весьма оживленным, но этого не произошло. По сравнению с 2012 годом количество запросов меньше на 10%, по сравнению с 2011 – на 30%. 20-30%-ная скидка может быть на те объекты, которые изначально вышли на рынок переоцененными. Если же квартира находится в рынке, то получить на нее дисконт свыше 10% невозможно.

Конечно, покупатель становится все капризней, он неохотно расстается с деньгами, рассматривает несколько вариантов прежде, чем остановиться на чем-то одном. Если объект интересный, адекватно оцененный, то он быстро уходит с рынка. Если же квартира неликвидная, да еще и переоцененная, она может простаивать месяцами. При этом стоит понимать, что объект, долгое время «провисевший» на рынке, с каждым днем становится все менее привлекательным для покупателя. Но эта осень не мертвая, поступает много запросов, сделки идут.

Влияния переезда главных офисов госкомпаний в Санкт-Петербург на элитную недвижимость мы не заметили. Возможно, покупатель смотрит на загородную элитную недвижимость, где дела объективно обстоят плохо, и ждет, что в городе цена тоже опустится. Но в отличие от загорода, где в 2014 году может произойти снижение цен на 20-25%, в городе падения цен на четверть не будет точно.

«Осень не мертвая, но срок экспозиции, действительно, вырос»

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

- Согласно показателям нашей компании, а именно возросшему количеству запросов, увеличению количества потенциальных покупателей и совершенных сделок, и активности компаний-конкурентов, осень 2013 года сложно назвать «мертвым сезоном». Также мы не наблюдаем и роста дисконтов до 20-30%, максимальный размер индивидуальной скидки в проводимых нашими брокерами сделках по-прежнему не превышает 10% от стоимости предложения.

Однако срок экспозиции жилья на вторичном рынке элитной недвижимости действительно увеличился, но это скорее связано с ростом объема предложения первичного элитного жилья, а вовсе не с уменьшением активности покупателей.

Переезд главных офисов госкомпаний в Санкт-Петербург вряд ли смог бы существенно повлиять на снижение покупательской активности рынка жилья премиум-класса. Основное сокращение покупателей категории государственных чиновников произошло более года назад в связи с началом антикоррупционной правительственной программы.

«Скидки составляют не более 3-5%»

Ирина Антонова, руководитель департамента городской недвижимости компании SOHO Estate:

- Данные о 20-30-процентных дисконтах представляются завышенными. Чаще всего скидки составляют 3-5%. Больший дисконт возможен только на морально и физически устаревшие объекты или при срочной продаже. Сроки экспозиции по ликвидным объектам существенно не изменились. В целом же дисконт и время экспозиции зависит от качественных характеристик конкретной квартиры, района, адекватности ценовых ожиданий. Новые квартиры с современными дизайнерскими интерьерами, в престижных районах, выставленные по рыночным ценам пользуются стабильным спросом и на рынке не задерживаются.

«Первичка оттягивает на себя покупателей»

Светлана Панфилова, генеральный директор компании Panfilova Realty:

- Ни радужных ожиданий, ни панических настроений на рынке элитной вторички давно нет. Объем предложения традиционно составляет 600-650 квартир, львиная их доля по-прежнему располагается в границах ЦАО, спрос все еще сфокусирован на площадях до 120 кв. м – завидная стабильность. Конечно, заметно активизировался первичный рынок: только за первое полугодие в Москве было заявлено 7 новых проектов премиум-класса. Так что теперь первичка явно оттягивает на себя часть покупателей и удлиняет сроки экспозиции вторичных квартир. Хотя в элитном сегменте эти сроки никогда не были короткими, и уж точно не были среднестатистическими: каждое элитное предложение – по определению уникальный случай.

Что касается 20-30% дисконта – на сегодняшний день это диковинка. В среднем, продавцы готовы уступать 2-3%, максимум 5%. Хотя возможна и такая ситуация: квартира не продается месяца 3 – с ценой продавец явно «не попал в рынок». Тогда он снижает сумму, скажем, на 5%, и если быстро находится покупатель, он может рассчитывать еще на 3-5% скидки. Но дисконт больше 10% означает: либо цена изначально была лихо завышена, либо квартира относится к разряду откровенного неликвида, либо деньги нужны продавцу очень быстро.

Со спикерами беседовала Мария Лукина