Metrinfo.Ru: Недвижимость Нового Арбата. Улица отметила 50-летие. Здания-книжки, доходные дома, особняки. Дифференцированный спрос и эксклюзивные предложения.
Новый Арбат находится в самом центре города рядом с историческими достопримечательностями. Вряд ли, конечно, панельные многоэтажки, которыми по сути являются арбатские дома-книжки, могут представлять собой архитектурную ценность. Не зря же улицу поначалу называли «вставными челюстями Москвы», но сегодня она уже стала частью истории.
О том, что происходит на рынке недвижимости одной из самых известных столичных улиц, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» расспрашивал своих экспертов.
Деловая жизнь и торговля
Улица Новый Арбат относится к району Арбат в составе ЦАО, одному из старейших районов Москвы. При этом Арбат – это один из самых маленьких по площади районов. Как напомнила Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в этом месте расположено большое количество особняков и городских усадеб XVIII-XX веков, многие из них в настоящее время используются в качестве посольств иностранных государств. В советское время здесь строилась элитная недвижимость - дома для руководителей ЦК, Совмина и Минобороны.
В настоящее время Новый Арбат представляет собой динамичный деловой район с развитой инфраструктурой, считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Рядом - две станции метро – «Арбатская» и «Смоленская», параллельно течет пешеходный Старый Арбат. До Кремля – рукой подать.
Кроме всего прочего Новый Арбат – одна из самых широких улиц в центре столицы, которая связана с другими важными транспортными артериями - Кутузовским проспектом, Садовым кольцом, бульварами. С Нового Арбата практически всегда можно выехать в любом направлении без пробок. По мнению Надежды Хазовой, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»,огромное количество развлекательных учреждений и офисных зданий – это одновременно и плюс и минус улицы. Здесь практически нет зелени, крайне мало детской инфраструктуры, эта улица совсем не приспособлена для семей с детьми.
Новый Арбат - один и главных торговых коридоров Москвы, по числу магазинов не уступающий Тверской, Кутузовскому и Ленинскому проспектам. Самые крупные объекты - МФК «Лотте Плаза», ТДК «Смоленский пассаж», БЦ «Альфа Арбат Центр». Вместе с тем в управлении аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что, несмотря на высокий трафик (до 1000 человек в час), большинство торговых объектов, расположенных здесь, не приносят высокого дохода, а носят скорее имиджевый характер. Среди явных минусов Нового Арбата для его жителей – катастрофическая нехватка магазинов шаговой доступности и дефицит парковочных мест.
Новостройки Нового Арбата
По данным компании Blackwood, доля района Арбат в общем объеме рынка новостроек крайне мала – менее 1,5%, новых площадок под застройку здесь нет. Тем не менее один из первых элитных домов в Москве - «Грубер Хаус» (сейчас ЖК «Арбат тауэр») построен именно на Новом Арбате (Новый Арбат, дом 29). «Из недостатков этого дома, можно отметить неудачные планировки квартир: они очень глубокие и темные, а также малое количество машино-мест, - говорит Елена Ржавская (Blackwood). - Из-за дефицита парковок стоимость машино-места в этом доме достигает $300 тыс.».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отметила, что единственный относительно новый объект – это МФК на улице Новый Арбат, 32, который возводит «Балтийская строительная компания». В составе комплекса будет гостиница Marriott Novy Arbat и апартаменты, а также Федеральный центр медицинской реабилитации и курортологии. Строительство планируется завершить в текущем году. Как добавила Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), в МФК впервые на российском рынке представлены апартаменты для проживания не только с отделкой, но еще и с сервисом от известного гостиничного оператора. Цена на апартаменты без отделки начинается от $0,7 млн (объект площадью 58,1 кв. м), с отделкой можно приобрести по цене от $1,02 млн (55,8 кв. м). По мнению Елены Ржавской (Blackwood), данные апартаменты могут быть интересны в том числе и инвесторам, планирующим их в дальнейшем сдавать в аренду. Подобные предложения - апартаменты с отельным сервисом - на рынке Москвы пока новинка.
В первых строчках рейтинга
По популярности у покупателей жилья высокого уровня Арбат находится в пятерке самых востребованных районов центра Москвы. Хотя, как отметила Елена Ржавская (Blackwood), запросы поступают в основном на квартиры, расположенные в арбатских переулках, а не на самом Новом Арбате. По оценке Евгении Коростелевой, генерального директора агентства элитной недвижимости bon ton realty, доля рынка жилья в целом района Арбат составляет около 7%.
Эксперты отмечают, что с начала года изменений на рынке недвижимости в районе Арбатпрактически не произошло. Колебания цены, как и в других районах ЦАО, составили не более 1%. Как показывает электронный сервис портала www.irn.ru «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро», средняя стоимость вторичного жилья здесь около 315 тысяч рублей за квадратный метр (без учета стоимости элитного жилья).
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» дает цифру побольше - 428,7 тыс. рублей за кв. м. Так, двухкомнатную квартиру площадью 53 кв. м на 7 этаже в панельном 24-этажном доме по адресу Новый Арбат, д. 10, можно купить за 16 млн рублей. «Трешка» площадью 68 кв. м (кухня – 10 кв. м) в кирпичном доме (Новый Арбат, д. 31/12) обойдется покупателю в 31 млн рублей.
Самая дорогая квартира стоит 70 млн рублей. Это четырехкомнатная квартира без отделки на 14-м этаже 16-этажного монолитного дома (Новый Арбат, д. 27-29). Есть подземный паркинг, благоустроенный двор с детской площадкой, центральное кондиционирование, цифровая телефония, кабельное ТВ, вид на Белый дом и набережную Москвы-реки.
Новый Арбат – место обитания известных личностей. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE,рассказал, что там живет создательница знаменитого лингафонного курса английского языка Илона Давыдова, потомки знаменитых братьев Вайнеров, ряд объектов связан с именем погибшего журналиста Артема Боровика.
Аренда за миллион
Недвижимость на Новом Арбате пользуется хорошим спросом. В числе арендаторов - россияне, работающие в крупных компаниях в центре города. «Это посольский район, спокойный, респектабельный, но не пафосный. И, возможно, поэтому его довольно часто выбирают для проживания иностранцы», - отмечает Евгения Коростелева (bon ton realty).
Ставки аренды очень разные. Самые низкие запрашивают за квартиры в панельных многоэтажках. Как сообщила Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), арендные ставки на Новом Арбате начинаются от 55–60 тыс. руб. в месяц. Но таких предложений крайне мало. Это небольшие квартиры одно- или двухкомнатные с ремонтом среднего уровня. По данным Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», средняя стоимость аренды квартир на Новом Арбате по текущим предложениям колеблется от 70 тыс. руб. в месяц (однокомнатная квартира-студия 35 кв. м на 18 этаже 24-этажного дома с качественным ремонтом, современной мебелью и набором бытовой техники).
Наибольшее же количество предложений представлено, говорят наши эксперты, в диапазоне свыше 100 тыс. руб. в месяц. По данным «МИЦ-Недвижимость», в современных ЖК ставка аренды начинается от 150 тыс. руб. и доходит до 700 тыс. руб. в месяц за квартиру от 150 до 200 кв. м с эксклюзивным ремонтом. Самое дорогое предложение – пентхаус в ЖК «Арбат Тауэр» общей площадью 320 кв. м. Цена аренды составляет 1,1 млн руб. в месяц.
Раньше на рынке довольно часто появлялись предложения о сдаче бывших жилых квартир на нижних этажах домов под офисы. Как объяснил Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), популярность обусловлена в первую очередь центральным местоположением и удобной логистикой. Но Надежда Хазова («Усадьба»), отметила, что арендная ставка таких предложений ниже, чем в офисном центре, так как в жилом доме нельзя сделать полноценный офис, куда могли бы приходить клиенты. Средняя арендная ставка, по данным SPENCER ESTATE, составляет примерно $750 за кв. м в год.
Стабильная перспектива
Новый Арбат выделяется на фоне застройки центра. Но панельные многоэтажки теряют популярность даже в центре столицы. Ценителей старой Москвы и уникальной архитектуры этот район вряд ли заинтересует, говорит Елена Ржавская (Blackwood). Кроме этого новых площадок под комплексную застройку здесь нет, поэтому всплеска интереса покупателей, который возникает к тому или иному району при появлении на рынке нового масштабного предложения, не будет. «Небольшой рост спроса возможен в связи со строительством северного дублера Кутузовского проспекта», - прогнозирует эксперт.
По мнению Анастасии Журкевич, руководителя департамента продаж элитной недвижимости компании MAYFAIR Properties, цены на жилье снижаться вряд ли будут: спрос на район Арбата всегда был и останется прежним. Особенно в сегменте коммерческой недвижимости. «А для сегмента элитной недвижимости я перспектив не вижу, - заявила Надежда Хазова («Усадьба»), - поскольку здесь нет места под застройку, а также нет ветхого жилья, которое бы планировалось снести или реконструировать в ближайшие 10-15 лет».