Галерея Недвижимости: Теория вероятности
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
О причинах появления долгостроев на рынке недвижимости
рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Приостановка строительства происходит, как правило, из-за неспособности застройщика выполнить финансовые обязательства. Спецификой российского рынка недвижимости, в отличие от западных стран, является финансирование строительства в основном за счет средств населения в противовес средствам банков, что обусловило его непрозрачность на этапе становления в 1990-е годы. Отсутствие законодательного регулирования этого сектора привело к первой волне «замороженных» строек в 2004 году. Второе, более глубокое, падение предложения на рынке произошло в период финансового кризиса 2008–2009 годов.
Девелоперы, увлеченные бурным ростом цен и спроса в предшествующие годы, проводили политику экспансии: в условиях дефицита земельных участков важно было «застолбить» место за собой, поэтому все получаемые средства уходили на приобретение прав на землю. Строительство объектов, от реализации которых средства и поступали, практически не велось. Подобная инвестиционная стратегия привела к тому, что при первых признаках снижения спроса (в том числе из-за ухудшения условий ипотечного кредитования в период кризиса) темпы строительства заявленных объектов сразу же обвалились. В Москве в период кризиса была приостановлена почти треть строек объектов бизнес-класса и до 20% элитных. В 2010 году, когда началось посткризисное восстановление, доля «замороженных» проектов снизилась. Однако до сих пор процент «долгостроев» (объектов, где строительство возобновлено после длительной приостановки) в бизнес-классе весьма значителен. Ценовое позиционирование части объектов даже пришлось понизить: заявленные в бизнес-классе до кризиса, из-за ухудшения репутации сейчас они могут претендовать максимум на верхнюю ценовую планку «комфорта». В качестве примера можно привести ЖК «Триколор», строительство которого началось еще в 2007 году: при позиционировании комплекса в бизнес-классе цены в нем находятся на уровне типичного комфорт-сегмента.
ДОЛГОСТРОИ УХОДЯТ В ПРОШЛОЕ
В этом уверена Ольга Тараканова, руководитель отдела
городских продаж департамента жилой недвижимости
компании Knight Frank:
— Проекты-долгострои на московском рынке элитного жилья сегодня составляют не более нескольких процентов. Большинство из них ликвидировано. Среди оставшихся можно назвать бывший ЖК «Кутузовская миля», решение по которому откладывается из-за судебных разбирательств. В элитном сегменте стоит отметить переход в активную стадию строительства жилого комплекса на Погодинской улице, разрешение на возведение которого получено еще в 2006 году. По словам застройщика, реализация проекта завершится к IV кварталу 2014 года. Аналогичная ситуация наблюдается с многофункциональным комплексом на соседнем с Театром им. Вахтангова участке, где в 2002 году начали строительство дополнительных помещений театра, однако спустя шесть лет оно остановилось. Возобновили проект только в 2011 году, сейчас на участке реализуется новый элитный комплекс с апартаментами, завершение строительства намечено на июнь 2014 года.
В условиях дефицита площадей под жилую застройку в Москве доля долгостроев в этом сегменте устойчиво снижается, их существенно меньше, чем в сегменте коммерческой недвижимости. Во многом сокращение доли связано со строгой политикой согласования проектов строительства. Чтобы понимать природу долгостроев, надо разбираться в структуре и стратегии девелопера. Долгострои связаны в основном с недостаточностью финансирования или большим количеством проектов в разработке. Застройщики могут использовать средства, полученные от реализации квартир в одном проекте, на разработку других площадок, что может спровоцировать задержки финансирования существующей стройки.
Прежде всего необходимо убедиться в надежности застройщика, оценить его опыт работы на рынке, узнать о реализованных им объектах. Если застройщик профессионально действует на рынке много лет, то и надежность будет выше. Если у него есть профессиональная команда, кредитная линия в надежном банке, проект аккредитован на ипотеку, продажи ведутся в соответствии с ФЗ-214, то риск долгостроя минимален. Задержки по вводу объектов в эксплуатацию возникают регулярно; мы считаем нормой сдачу жилья в течение года после обозначенной даты.
ПО ОДЕЖКЕ ВСТРЕЧАЮТ
Соглашается Федор Тощев, председатель совета директоров
компании «СКМ Инжиниринг» (холдинг «СКМ Групп»):
Потребителю должна быть доступна информация о застройщике. Мало кто захочет рискнуть и вложить средства в строительство дома или жилого комплекса на этапе котлована новым застройщиком, у которого за плечами ни одного показательного объекта, — здесь все риски налицо. В подобном случае потребитель будет бояться потерять свои деньги и получить недостроенный объект.
Доверяют застройщикам с опытом реализации как точечных, так и комплексных проектов, реализованных в срок и качественно, социально ответственным и открытым компаниям.
Новички настораживают, но при реализации проекта по 214-ФЗ потребители могут чувствовать себя в безопасности. К тому же порой знание партнеров может благоприятно сказаться на отношении к компании-новичку.
ОСОБОЕ МНЕНИЕ
Готовое жилье — новый тренд рынка
Наталия Немчанинова, директор департамента элитных новостроек агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
— В элитном сегменте квартиры чаще всего сдаются «в бетоне», доля жилья с отделкой — не более 5%. Продажа готового жилья в элитном сегменте — новое веяние, сейчас идет «обкатка» этого тренда. Плюсы подобной покупки — весь дом заселяется сразу, все готово и работает, в общественных зонах нет строительного мусора. Поскольку проект прорабатывается до мелочей и осуществляется профессионалами, качество работы очень высокое и, как правило, соответствует ожиданиям покупателя. Но ремонт уже не является уникальным, выполненным для конкретного собственника, с учетом его предпочтений и вкусов.
Покупателю квартиры без отделки придется пережить период повсеместного ремонта. В доме могут быть не до конца отделаны входные группы, не обустроена прилегающая территория, службы сервиса часто функционируют в «тестовом» режиме или не работают вообще.
Дмитрий Котровский, вице-президент компании «Химки Групп»:
— Квартиры с отделкой — новое веяние в сегменте дорогого жилья. Однако среди обеспеченных людей больше индивидуалистов, тех, кто привык к эксклюзивному подходу и не станет приобретать квартиру с ремонтом «под копирку», даже если его выполнил дизайнер с мировым именем. В то же время все большее число покупателей — особенно жилья бизнес-класса — понимает, что ремонт от застройщика обходится быстрее (работают профессиональные бригады и прорабы, которых подгоняет не частный заказчик, а застройщик с собственными методами мотивации) и дешевле (материалы, даже качественные, эксклюзивные, закупаются оптом, за что производители и посредники дают скидки). А вот в элитном сегменте у целевой аудитории сохраняется бравада: квартиру должны украшать полы из красного дерева и антикварные люстры, и неважно, если ремонт обходится в ту же сумму, что и покупка квартиры.
ТРЕТЕЙСКИЙ СУДЬЯ
О независимой экспертизе напоминает Денис Бобков,
руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet:
— Наша компания перед подписанием партнерских соглашений и реализацией объекта проводит собственную экспертизу по проверке застройщика. При этом наши клиенты часто прибегают к помощи независимых экспертов, чтобы проверить не только застройщика, но и объект, в котором они приобретают жилье. «Третья» сторона проверяет все правоустанавливающие документы, репутацию застройщика и объект недвижимости.
Не существует юридических норм, обязывающих застройщика обнародовать документы в прессе, но серьезная компания всегда готова предоставить информацию, не составляющую ее коммерческой тайны. Этот факт иногда играет весомую роль при выборе жилья. Покупатель сможет самостоятельно проверить застройщика, но полноценный правовой анализ способны сделать лишь профессионалы рынка недвижимости, поскольку при проведении проверки они имеют доступ не только к открытой информации (СМИ, Интернет), но и к конфиденциальным источникам, располагают отзывами партнеров застройщика.
Сегодня независимые экспертизы проводят адвокатские бюро и юридические фирмы. В этом случае покупатели получают независимую оценку правоустанавливающих документов и возможных рисков при приобретении квартиры, благодаря чему они могут занять более сильную позицию на переговорах и при подписании договора, внести свои поправки. Независимой компании нет смысла договариваться с застройщиком, так как она является незаинтересованным лицом, поэтому таким проверкам покупатели доверяют.
Независимая экспертиза, которая привлекается для оценки строительных работ, используется реже и только если у покупателя на этапе приема квартиры возникают существенные претензии к застройщику. Такие споры решаются путем переговоров, а если строительные дефекты не устраняются, то вопрос решается уже через суд и регулируется законом «О защите прав потребителей».
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ МАЯЧКИ
Как обезопасить себя от риска при выборе квартиры в новостройке?Рекомендует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
— Лучшая реклама для застройщика — портфель реализованных проектов. Именно построенный, введенный в эксплуатацию и уже заселенный объект может «рассказать» потенциальному покупателю квартиры в новом проекте того же застройщика много интересного. Если внимательно изучить историю стройки, то можно найти немало «скелетов» в фундаменте и в результате сделать правильный выбор в пользу того или иного девелопера.
Самый распространенный потребительский риск — несоответствие качества строительства заявленному уровню. Если девелопер жилья премиум-класса заявляет об итальянских отделочных материалах, а по факту использует египетскую плитку и турецкую штукатурку, если спустя год после ввода элитного дома в эксплуатацию он начинает «сыпаться», если ваш джип не может заехать в подземный паркинг новостройки из-за слишком узкого проезда — это о многом говорит. Покупателю стоит лично осмотреть возведенные ранее объекты того или иного застройщика, пообщаться с жильцами (в том числе на форумах) и составить собственное мнение о качестве строительства.
Следующий среди потребительских рисков — неисполнение обязательств по строительству инфраструктуры. Чаще всего застройщики возводят объекты инфраструктуры в последнюю очередь. Во-первых, они не приносят им дохода. Во-вторых, их необходимо обслуживать, что застройщик не считает целесообразным, пока дома не будут полностью возведены и заселены. В результате покупателям квартир в первых очередях объекта приходится ждать несколько лет обещанной школы, детского сада или поликлиники.
А в некоторых случаях изначально заявленные застройщиком объекты инфраструктуры могут и вовсе не появиться. Защитить себя от такого риска практически невозможно. Единственный выход — перед покупкой квартиры внимательно изучить все предыдущие проекты застройщика. Если подобные проблемы были в прошлом, то, скорее всего, они возникнут и сейчас.
На последнем месте — отказ в оформлении права собственности. Самая распространенная причина отказа — отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта. Обычно его участниками являются застройщик и местная администрация, последняя чаще всего и отказывается подписывать акт. Инвестиционным контрактом может быть предусмотрено строительство, помимо жилого дома, объектов инфраструктуры, например, детского сада, поликлиники или школы. Вот только застройщик зачастую возводит эти объекты в самую последнюю очередь, а администрацию такая ситуация не устраивает. В подобном случае срок подписания акта реализации инвестиционного контракта напрямую зависит от завершения строительства всех объектов, предусмотренных данным документом, и он может растянуться на годы. Такие вещи тоже следует брать на заметку при изучении истории реализованных проектов.
Риск остается всегда, считает Вера Видякова, директор по продажам
жилой недвижимости компании «Меркурий Девелопмент»:
— Основной риск для покупателей строящегося элитного жилья — соблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Как правило, все застройщики немного затягивают сроки сдачи объекта, даже в элитном сегменте. Но речь идет не о годах, а всего лишь о месяцах. В Москве все стройки находятся под строгим контролем правительства, вероятность того, что строительство не будет завершено, равна нулю. Девелоперы, которые продолжают работать на столичном рынке после кризиса 2008 года, чувствуют себя уверенно, дорожат деловой репутацией и хотят сохранить за собой право застройки выделенного земельного участка на территории города.
Однако даже при строительстве в рамках правового поля, по 214-ФЗ, следует обратить внимание на компанию-застройщика. Желательно, чтобы у нее уже были имя, хорошая репутация, в идеале — реализованные проекты. Стоит проверить историю компании, посмотреть возведенные объекты. Порой даже самые «раскрученные» строительные бренды не являются гарантией того, что покупатель точно получит квартиру: достаточно вспомнить банкротство одной из крупнейших девелоперских империй 2000-х — компании «Миракс Групп».
Идти прямой дорогой. О мотивациях девелоперов и покупателей рассуждает
Дмитрий Котровский, вице-президент компании «Химки Групп»:
— В сегменте дорогого жилья практически нет компаний, которые пытались бы работать в обход Федерального закона. Во-первых, дорогостоящее жилье строится в основном в Московском регионе, где ведется жесткий контроль, особенно в последние годы. Во-вторых, свои требования диктует покупатель, который более чем искушен в вопросах безопасности собственных вложений в активы. В элитном сегменте не работает мотивация по принципу «негде жить, поэтому нужно купить хоть что-нибудь, но подешевле». Те, кто может позволить себе совершать покупки за десятки миллионов рублей, знают, как обезопасить свои сбережения. Решения принимаются взвешенно, продуманно, часто с помощью юристов соответствующего профиля.
БАНКОВСКИЙ ГАРАНТ
Кредитование новостроек комментирует Игорь Федотов,
ведущий юрист ООО «Национальная Юридическая Служба»:
— Чаще всего застройщики привлекают банковские кредиты, если испытывают недостаток оборотных средств на начальном этапе многоквартирного домостроения. Так поступают в основном небольшие компании. Более крупные фирмы предпочитают привлекать средства дольщиков или обходиться собственными ресурсами. С одной стороны, для застройщика в таком финансировании имеется резон. Заемные деньги банка, обеспечивая стабильность первоначальному этапу новостройки, могут с лихвой окупиться на завершающих ее стадиях, когда стоимость квартир существенно вырастает по сравнению с первоначальной стадией строительства. С другой стороны, кредитная нагрузка способна негативно сказаться на итоговой стоимости жилья, ухудшив тем самым ценовую конкурентоспособность квартир застройщика. При кредитовании банки особо тщательно проверяют застройщика, что дает дополнительные гарантии для дольщика. Но для дольщика имеются риски, которые связаны с залогом, передаваемым застройщиком банку под его кредит. Например, если в качестве залога служит правотребования на жилье в новостройке, то при невыполнении обязательств застройщиком банк может обратить на залог взыскание.
По закону средства, полученные от продажи предмета такого залога, будут распределены между банком и дольщиками, причем требования банка имеют приоритет. Выручки, полученной от реализации залогового имущества, может попросту не хватить для погашения обязательств перед дольщиками. Если же застройщик успел официально передать дольщикам квартиры, то претензии банка на жилье будут напрасными. Но и это условие применимо лишь к жилью, проданному в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ).
В иных случаях оно будет оставаться в залоге у банка до погашения застройщиком своих обязательств. Крупная кредитная организация способна предложить застройщику более выгодные и гибкие условия кредитования (хотя и предъявляет более жесткие требования к проверке его организационно-финансового состояния). Крупные банки стремятся стать финансовыми партнерами застройщиков в рамках проектного финансирования (то есть комплексного финансирования инвестиционных проектов). Банку выгодно получить эксклюзивные права на кредитование объекта строительства, включая кредитование дольщиков. Застройщик, в свою очередь, заинтересован предложить покупателю больший выбор финансовых инструментов ипотечного кредитования, которые может обеспечить тот же банк, который кредитует самого застройщика. Поэтому бренды известных банков, привлекательные для покупателей, — это для застройщика эффективный инструмент увеличения продаж, в результате чего он может реализовать большие объемы жилья.
ДЕЛОВАЯ РЕПУТАЦИЯ
Насколько важны для покупателя имя застройщика, опыт работы, «портфолио» реализованных проектов? Рассказывает Юрий Ушенин, CEO компании One Baltic, руководитель проекта «Дипломат»:
— Сегодня можно привести множество примеров, когда дома, построенные всего пять-семь лет назад, внешне выглядят не лучше «хрущевок», а внутри изобилуют конструктивными недостатками, ужасают текущими трубами, постоянно ломающимся электрооборудованием и т. п. Поэтому покупатели обращают все большее внимание не только на цену объекта недвижимости, но и на то, кто продает будущее жилье, кто его строит.
Репутация девелопера — это история выполнения им своих обязательств, а также репутация строительного подрядчика, который обязан за ваши деньги предоставить объект наилучшего качества в указанные в договоре сроки.
Главный источник информации для потенциального покупателя жилья — интернет, сайты компании-застройщика и подрядчиков. Можно посмотреть в базах судов документы по искам (если они были) к строителям и девелоперам. Кроме того, опытный покупатель обязательно пообщается с теми потребителями, которые уже имели дело с девелопером в этом или других проектах.
Вправе ли застройщики раскрывать перед потенциальными покупателями все свои данные? Не только вправе, но и должны, если они стремятся заинтересовать потребителей. Утаивание хотя бы части необходимой документации только подрывает доверие к компании.
КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКАЮТ ПРИ ЗАСЕЛЕНИИ В НОВОСТРОЙКИ?
Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank:
— Если мы говорим об элитных домах в ЦАО, то неприятных сюрпризов обычно не бывает. Однако есть и исключения: несколько лет назад дом бизнес-класса сдали без подключения электричества по постоянной схеме, но в итоге проблема благополучно разрешилась. Другие «сюрпризы» могут быть связаны с эксплуатацией самого объекта, например, если допущены ошибки при проектировании и установке инженерных систем дома, таких как вентиляция и кондиционирование, лифтовое хозяйство, системы фильтрации воды. То есть те системы, которые напрямую не влияют на ввод в эксплуатацию жилого дома, но заявлены застройщиком как элементы инфраструктуры, обеспечивающие особый уровень комфорта. Случалось, что отделка входных групп дома продолжалась даже после заселения первых жильцов. Конечно, такие неприятности вызывают дискомфорт и разочарование
у собственников жилья.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства Kalinka Real Estate Consulting Group:
— В элитном сегменте в 80% случаев застройщики выполняют свои обещания. У оставшихся 20% специ-фикация отделочных материалов может не соответствовать заявленной. Например, вместо дорогостоящих цейлонского эбена или венге используют породы дерева подешевле. Вместо обещанных редких пород мрамора применяют более простой. То же касается и других материалов. Реже случается, что обещаниям не соответствует концепция инфраструктуры. Так, в жилом комплексе «Коперник» покупателям обещали, что кафе будет рассчитано исключительно на жильцов дома. После завершения строительства оно стало доступным для всех посетителей, что вызвало недовольство многих покупателей, ожидавших камерной инфраструктуры.
Игорь Федотов, ведущий юрист ООО «Национальная Юридическая Служба»:
— С 1 января 2014 года вводится новый механизм страхования рисков долевого строительства — обязательное страхование ответственности застройщиков. От последних при регистрации договора долевого участия теперь потребуется предъявлять банковское поручительство либо полис, выданный страховой компанией или обществом взаимного страхования. Таким образом, предполагается, что страхование строительных рисков гарантируется самим застройщиком каждому дольщику уже на стадии регистрации договора. Правда, в соответствии с Законом 214-ФЗ эти гарантии предусмотрены только для договоров долевого участия и не распространяются на другие схемы продажи жилья, например, ЖСК. По оценкам экспертов, такая схема страхования строительных рисков может привести к росту себестоимости жилья в новостройках на 10-12%.
ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
Схемы продаж на рынке элитного жилья анализирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства Kalinka Real Estate Consulting Group:
— В элитном сегменте на первичном рынке 60% сделок заключается по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с Законом 214-ФЗ, 35% — по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП) и 5% — по договорам купли-продажи.
Наиболее безопасная схема сделки — с помощью ДДУ. Работа застройщиков по ПДКП и договорам купли-продажи связана с определенными нюансами элитного рынка. В соответствии с п. 2 ст. 1 214-ФЗ договор долевого участия заключается при привлечении денежных средств граждан для строительства жилых многоквартирных домов. А в элитном сегменте до 30% от всех проектов нового строительства приходится на апартаменты, которые юридически считаются нежилыми помещениями и, соответственно, не требуют оформления договора долевого участия. Договоры купли-продажи на первичном рынке используются редко, причем лишь в тех случаях, когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию. При этом случае застройщик оформляет право собственности на оставшиеся в продаже квартиры и реализует их по договору купли-продажи. Застройщики стараются оформлять сделки по договору долевого участия, даже если юридически не обязаны этого делать (например, когда строят апартаменты). Договорам долевого участия покупатели доверяют гораздо больше, чем другим инструментам продаж, поэтому реализация объекта по Закону 214-ФЗ является одним из ключевых моментов принятия решения о покупке.