Realestate.ru: Нужны ли московскому рынку аренды экспаты и мигранты?
Закон против этнических анклавов - именно так назвали власти новый проект закона, которым только-только занялись эксперты Минэкономразвития. Основная его цель – создать механизм, противодействующий созданию этнических анклавов экономическими методами в Москве. Одним из пунктов этого закона будет прямой запрет на аренду и покупку жилья в столице иностранными гражданами без разрешения на то специального уполномоченного органа. Интересно, что сам орган еще не выбрали, но ходят слухи, что это будет структура, близкая к ФМС.
В Минэкономразвития считают, что действующее законодательство не создает преград для появления этнических анклавов и установления контроля иностранцами над российской территорией. Новый документ должен будет ввести термин «отдельная категория лиц», сделки с представителями которой будут рассматриваться в рамках «разрешительного порядка».
К этой категории предлагается отнести иностранцев, как физических, так и юридических лиц. Под особый контроль власти хотят взять людей без гражданства, а также российские компании, в уставном капитале которых вышеперечисленные категории имеют от 50%.
Представитель Минэкономразвития Владимир Затомский заявил на днях, что законопроект будет сформирован в течение 2 недель и должен будет вступить в силу уже в начале 2015 года.
Поводом к разработке законопроекта стали произнесенные еще в декабре 2012 года слова Президента России Владимира Путина: «Мы не допустим появления в России замкнутых этнических анклавов со своей неформальной юрисдикцией, живущих вне единого правового и культурного поля страны, с вызовом игнорирующих общепринятые нормы, законы и правила». И, как у нас водится, к делу приступили только после событий в Западном Бирюлево, о которых на этой неделе слышали все.
В связи с началом разработки нового закона Realestate.ru решил выяснить у экспертов столичного рынка аренды, какую долю среди арендаторов занимают иностранные граждане? На какие категории они делятся? Нужны ли экспаты и мигранты нашим арендодателям или им вполне хватит москвичей и жителей регионов? А также, что будет с рынком аренды в том случае, если закон будет принят?
Большинство экспертов выразилось вполне ясно: официальная статистика настолько далека от реальности, как и руководство страны, поэтому процент мигрантов подсчитать не удастся. Хотя участники рынка сошлись на том, что от их отсутствия может пострадать сегмент самого дешевого арендного жилья. С экспатами все намного проще, так как почти все они представители культурных стран, где вопросы аренды решаются официально. Поэтому экспаты или их работодатели стараются заключать договора аренды, а арендодатели – исправно платить налоги. Кроме того, доля этой категории квартиросъемщиков, по разным данным, колеблется от 20% до 70%.
ЭКОНОМКЛАСС: ОТ ОГРАНИЧЕНИЙ ПОСТРАДАЕТ ТОЛЬКО РЫНОК САМОГО ДЕШЕВОГО ЖИЛЬЯ
«Мигранты селятся там, где не будет жить большинство людей»
Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
- Я считаю, что экспаты нужны рынку аренды, так как представляют значимую долю в общем спросе. Но истинное количество проживающих в Москве иностранных граждан сильно отличается от официальной статистики. Специфика аренды для мигрантов заключается в том, что они селятся, в основном, в общежитиях, гостиницах и квартирах, которые не востребованы у большинства россиян, желающих снять жилье. Следовательно, эта категория арендаторов не обращается в крупные риэлторские компании.
На мой взгляд, мало принять закон о запрете аренды жилья иностранцами без специального разрешения. Необходимо также разработать прозрачный механизм получения такого документа. Скорее всего, в таком случае может произойти повышение арендной ставки, что будет своеобразной платой за риски.
«Спрос в экономклассе делают приезжие из регионов, а не мигранты»
Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость»:
- Нельзя сказать, что в столице в основном снимают жилье иностранные граждане. Это скорее относится к удаленным спальным районам юго-востока, или к московским районам, расположенным за МКАД. Кроме того, в связи с ужесточением налогового контроля на рынке аренды, собственники стараются сдать квартиру в найм российским гражданами во избежание конфликтов с соседями.
Существенно на рынке аренды экономкласа закон не отразится, многие квартиросъемщики приезжают из регионов, или из удаленных районов Подмосковья, снимают квартиры даже сами москвичи, нуждающиеся в улучшениях жилищных условий. Возможно, несколько снизится спрос на квартиры в удаленных районах, то есть в случае самых недорогих вариантов, но в то же время, если цена снижена, квартиросъемщики всегда найдутся. Тем более, что спрос на рынке аренды достаточно высок уже много лет, и, в основном, за счет региональных квартиросъемщиков.
БИЗНЕС-КЛАСС: ЭКСПАТЫ СОСТАВЛЯЮТ ДО 70 % РЫНКА АРЕНДЫ ДОРОГОГО ЖИЛЬЯ
«Нельзя создавать препоны высококвалифицированным экспатам – они нужны нашей экономике»
Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
- На мой взгляд, очень важно разделять высококвалифицированных экспатов, которые законно пребывают в стране, имеют разрешение на работу, платят налоги, и неквалифицированных работников или просто мигрантов без профессии.
По нашим данным, доля экспатов, снимающих жилье бизнес-класса в столице составляет не менее 20%. Такие граждане, как правило, приглашены сюда на работу крупными российскими или зарубежными компаниями. Поэтому разрешение на аренду в будущем будут получать не они, а их работодатели. Конечно, необходимость получать такого рода разрешение создаст напряженность, как среди собственников жилья, так и работодателей. Надо сказать, что иностранные компании, выходящие на российский рынок, а также иностранцы, приезжающие в нашу страну на работу, и так сталкиваются с большим количеством препон со стороны властей, так что данная инициатива не будет встречена ими с восторгом. И еще, если говорить о высококвалифицированных экспатах, то они важны не только для российского рынка недвижимости, но и в целом для российской экономики.
«Мы можем подставиться под международную критику»
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:
- В сегменте дорогих квартир доля экспатов весьма значительна. Многие западные, да и российские компании приглашают высококлассных специалистов со всего мира, немалую долю таких квартир снимают сотрудники посольств и диппредставительств. И для них эта ситуация не будет приятной. Как раз именно экспаты сформировали в Москве цивилизованный рынок аренды элитного жилья. Именно на них приходится основная «белая» часть рынка аренды, и именно собственники квартир, занятых экспатами, добросовестные налогоплательщики. В Москве более 65% такого жилья снимают именно иностранцы. А кто видел немецкий или американский анклав в Москве? А если бы он был, то нам было бы чему поучиться на его территории.
С принятием запрета, есть риск сокращения притока специалистов и, соответственно, снижения и без того невысоких показателей роста экономики. Думаю, что мы можем «подставиться» и под международную критику. Если в принципе пытаться каким-то образом регулировать рынок аренды и продажи московской недвижимости – хорошо хотя бы слегка посоветоваться с его участниками.
К сожалению, не понимаю, как можно «разделить потоки», разрешать тем, кто нам нужен, и запрещать тем, кто нежелателен. Это должно делаться на границе, кого-то пускать, кого-то – нет. А внутри страны есть масса способов обойти запреты. Да и организации, призванные блюсти закон, не блещут ничем, кроме красноречия.
Но главный вопрос – кто будет решать, разрешать или не разрешать? Перед кем откроются новые возможности? Если это будут те же люди или люди из той же «обоймы», то будущие результаты понятны уже сейчас.
«Закон не должен коснуться мигрантов из цивилизованных стран»
Ирина Якименко, директор департамента релокационных и иммиграционных услуг Intermark Relocation:
- По нашим оценкам доля экспатов в структуре спроса на рынке аренды дорогого жилья в Москве составляет в настоящее время около 70%. В основном, это высококвалифицированные и высокооплачиваемые специалисты из стран Европы и США.
Невозможно предположить, что в подобном законе, носящем явно протекционистский характер, будет предусмотрена одинаковая норма для всех категорий иностранных граждан. Логика российского законотворчества и миграционного законодательства, в частности, заключается в установлении режима наибольшего благоприятствования для такой категории иностранных граждан, как высококвалифицированные специалисты. Такой подход продиктован современным вектором развития России – от экспортно-сырьевой к инновационной, высокотехнологичной и конкурентоспособной экономике.
Новый закон, подготовку которого начинает Минэкономразвития, вряд ли останется в стороне от основного пути развития российской цивилизации, и, следовательно, не повлечет за собой административных препон для экспатов, которые делают основной спрос на рынке аренды жилья бизнес-класса.
Появление экспатов в России, в Москве – объективное явление, связанное с процессом интернационализации экономических связей между странами, с расширением участия России в мировом хозяйстве. Они, встав в ряды российских потребителей, естественно, предъявляют дополнительный платежеспособный спрос на любых российских рынках. А спрос в рыночных условиях не бывает ни избыточным, ни недостаточным. Он такой, какой он есть. И соответствие объема этого спроса объему предложения на рынке будет, в конечном счете, обеспечено рыночной ценой.
«Этот закон не имеет смысла»
Виктория Опольская, директор департамента аренды городской недвижимости компании Blackwood:
- По нашим данным, за последние 2 года доля экспатов, снимающих жилье в квартирах бизнес-класса, составила порядка 60%. Еще около 40% пришлось на российских бизнесменов и предпринимателей.
Я считаю, что новый закон о получении разрешения на аренду жилья для иностранных граждан не должен повлиять на приток экспатов, в случае если речь идет о сегменте бизнес-класса. Наши иностранные клиенты это высокопоставленные лица крупных компаний и холдингов, оформлением всех необходимых документов для их переезда в Москву занимаются «экспат-координаторы» их будущего работодателя.
Скорее, новый закон может отразиться не на притоке иностранцев, а на увеличении бумажной работы у их личных помощников. На наш взгляд никакого смысла в вводе разрешения на аренду жилья или чего-либо еще абсолютно нет. Если иностранный гражданин получает туристическую или рабочую визу, то это автоматически должно означать, что у него такое право есть.
Со спикерами беседовала Мария Лукина