+7 495 777-0770
 |   Избранные объекты: 0
|   Избранные объекты: 0

Компания «Усадьба»

Главная > О компании > Усадьба в прессе > "Салонъ Недвижимости" Май 2014: КЛЮЧИ ОТ ПРИСТАНИ
01.05.2014

"Салонъ Недвижимости" Май 2014: КЛЮЧИ ОТ ПРИСТАНИ

«Живописный вид на воду, пляжная и прогулочная зона будут востребованы всегда, потому что для многих покупателей это одна из обязательных составляющих эстетики загородной жизни», – утверждает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры», и с этим трудно не согласиться. Действительно, наличие большой воды и яхтенная тема повышают статус поселка в разы, тем самым весьма способствуя продажам. Однако стоимость домовладения, к примеру, в коттеджном поселке, примыкающем к воде, обладающем хорошими видовыми характеристиками, по данным агентства «Белые Ветры», может быть выше на 30  % и более по сравнению с проектами, не имеющими таких преимуществ. Ценники же домов, построенных на первой береговой линии, являют цифры, многократно превосходящие у расположенных в той же локации построек на 20–40  %… Что же в данном случае влияет на ценообразование?

На марину вертолетом. Начнем с того, что на ценообразование подобной недвижимости вне зависимости от класса влияет сам факт наличия береговой линии. Ведь для создания «водного» проекта девелоперу необходимо провести целый ряд весьма затратных работ по очистке русла, укреплению берега, обустройству в нем специфической прибрежной инфраструктуры. «Вода – это всегда дополнительная инфраструктура: как минимум – обустроенная береговая линия с пляжами и прогулочными зонами, как максимум – собственный яхт-клуб, иногда даже с мариной и эллингами», – говорит Ирина Рыбакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании Panfilova Realty. Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», соглашается: «На территории как минимум должен быть организован причал».
По наблюдениям Дмитрия Котровского, вице-президента девелоперской компании «Химки Групп», из всего объема предложения поселков у воды на данный момент примерно 50  % занимают объекты бизнес-класса, 30  % – элитные поселки, 20  % – экономкласса. При этом проекты условно можно поделить на две группы. К первой группе относятся поселки, возведенные у природных и искусственных водоемов, ко второй – имеющие собственный яхт-клуб. Таким образом, лодочные станции, места для рыбалки, обустроенные купальни для детей и взрослых, пляжи и променады на берегу – атрибутика поселков первой группы, а причалы, эллинги, слипы, подъемные устройства и другая спецоснастка – подтверждение яхтенного статуса проектов. 

Хорошей иллюстрацией первой группы является известный семейный спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск», природной доминантой которого является русло реки Сходни, протекающей на северо-западе Московской области. В 2013 году проект получил престижную премию PRORealty как лучший коттеджный поселок бизнес-класса. Компания «Химки Групп» создала на берегах реки Сходни прекрасную прогулочную зону с ландшафтным дизайном и романтичными мостиками. 

К благоустроенным прибрежным проектам можно отнести расположенные на Калужском направлении на берегах больших природных озер, обжитые и готовые к заселению «Бельгийскую деревню» и КП «Никольские озера» с участками и домами под ключ, камерный КП «Никольский берег» с лесным массивом и участками с подрядом и без подряда, а также возведенные в районе Киевского шоссе КП «Графские пруды» с рукотворным озером на территории, где предлагаются дома под отделку и участки с подрядом (без подряда) во 2‑й очереди поселка в КП «Графский лес», КП «Рависан» с красивым прудом, пригодным для купания, и лесом с прогулочной зоной, где к продаже готовы таунхаусы. Насыщенной инфраструктурой обладает и расположенный на Дмитровском направлении Honka club с великолепной развитой прибрежной инфраструктурой: обширной пляжной зоной, местами для рыбалки, лодочной станцией и вертолетной площадкой.

Среди предложений второй группы можно выделить обладающие яхтенным статусом «Зеленый мыс», инфраструктура которого наряду с оборудованными пляжами и парком включает собственный яхт-клуб с мариной, техническим причалом для подъема и обслуживания судов и ремонтной зоной с теплым эллингом для зимнего хранения яхт, поселки «Золотой город» и «АкваВилла» с собственными яхт-клубами. 


Есть в Подмосковье и поселки, хотя и не обладающие своей развитой водной инфраструктурой, но все же имеющие яхтенный статус благодаря соседствующим с их территориями яхт-клубам. Таковы, например, «Пестово», расположенный на Пестовском водохранилище рядом с гольф- и яхт-клубами, Таковы, например, «Пестово», расположенный на Пестовском водохранилище рядом с гольф- и яхт- клубами, поселки М. O. N. A. K. O. V. O., «Немо» и «Адмиралъ» с близлежащими яхт-клубами «Буревестник» и YellowPub Marina. В «Пестово» и М. O. N. A. K. O. V. O. имеются собственные причалы с понтонами и слипами для катеров, устроены пляжи и места для рыбалки на береговых линиях. К слову, яхт-клубов в Подмосковье множество, но их уровень и статус очень разнятся. «Далеко не до каждого клуба можно доехать быстро и комфортно, тем более оставить машину на качественной, чистой парковке или в подземном гараже. Любая марина предоставит стоянку у своих причалов, но не любая предложит сеть своих причалов на разных акваториях, да еще и без дополнительной оплаты, – говорит Андрей Бойко, управляющий партнер компании Burevestnik Group. По мнению эксперта, соседство с клубами – это всегда синергия, сулящая жителям близлежащих поселков многочисленные бонусы: специальные цены на покупку катеров или яхт, комфортные условия стоянки и сервис, trade-in, участие в клубных акциях. По словам эксперта, «годовой расход для члена нашего яхт-клуба обычно пропорционален размеру плавсредства: стоянка гидроцикла обойдется в 730 долларов в год, а катера длиной 6  м – чуть больше 3 тыс. У больших лодок цены на стоянку и зимнее хранение в разы дороже». Однако в любом случае, приобретая прибрежное владение, покупателям стоит обратить внимание на то, чем обеспечена вся эта специфичная начинка. «Если в поселке имеется яхт-клуб, необходимо узнать, каким образом происходит его финансирование. Не каждый покупатель согласится держать его на своем счету», – предупреждает Андрей Хазов.

По словам эксперта, сегодня на территории Подмосковья на стадии реализации также находятся расположенные на Пестовском водохранилище коттеджный поселок «Пестово» и «Пестово life», где представлены участки без подряда, поселок М. O. N. A. K. O. V. O. на Икшинском водохранилище, находящийся чуть в отдалении от воды коттеджный поселок Honka club. «Вторичную недвижимость можно приобрести в таких поселках, как «Зеленый мыс» и «Лазурный берег» (Пестовское водохранилище), «Золотой город» (Клязьминское водохранилище). С учетом улучшения транспортной ситуации по Ленинградскому направлению можно порекомендовать поселок «Завидово», расположенный на берегу Иваньковского водохранилища», – сообщает эксперт. Загородный комплекс «ЗАВИДОВО HONKA», являющийся частью Большого Завидово. Комплекс расположен на высоком берегу реки Дойбицы, с которого открывается великолепный вид. Для любителей водных развлечений здесь действует превосходный яхт-клуб с открытым выходом к Волге, предусмотрено место для зимнего хранения лодок и яхт, на реке Дойбица оборудованы две гостеприимные бухты, рассчитанные на 100 и 500 яхт соответственно. Жители поселка смогут покататься на катере между лесистыми островами или вдоль живописных берегов Московского моря», – рассказывает Анастасия Фетисова, руководитель департамента маркетинга московского представительства «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора компании HONKA в России. В локации Завидово находятся также гольф-клуб и красивейший лес.

Первая береговая. Наличие такого широкого, а главное, достойного выбора представляет для покупателей особую трудность, так как «водные» объекты имеют много специфических особенностей, без учета которых с такой покупкой можно сильно прогадать. Например, архитектурно они отличаются большой площадью остекления – казалось бы, это плюс: внутренние пространства строений проветриваются и получают дополнительную инсоляцию, границы между внутренним убранством дома и великолепным видом из окна на водную гладь стираются. Однако для некоторых владельцев близость к воде может стать скорее осложнением жизни, чем приятным отдыхом. «В моей практике был случай, когда человек решил продать великолепный дом, расположенный на Пестовском водохранилище. Причина: его коллекция картин, – а коллекционером он был страстным, – которая начала страдать от сырости. Ему надо было либо вкладывать большие деньги в дополнительное обустройство дома, либо менять место жительства. Он выбрал последнее», – рассказывает Ирина Рыбакова.

Действительно, при возведении домов на первой береговой линии нужно учитывать, что в условиях повышенной влажности строения подвергаются дополнительным испытаниям. Поэтому в строительстве застройщиками обычно применяются современные влагостойкие материалы высокой прочности. Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов многие компании берут на себя и контроль над сохранностью и ремонтом домовладений. Так, специалисты HONKA, например, проводят регулярные осмотры построенных возле водоемов владений и устраняют любые возникающие проблемы.

По мнению Александра Либова, немаловажный нюанс связан и с логистикой внутри поселков у воды: «Владельцам участков возле воды, граничащих с общественной территорией, следует быть готовыми к тому, что вдоль их владений будет большая проходимость жителей к водоему». «Благодаря» такой «публичности» некоторых из проектов не исключены также и проблемы с безопасностью. В свою очередь, усиление систем безопасности – дополнительные траты как для девелоперов, так и для владельцев прибрежной недвижимости, особенно находящейся на первой береговой линии.

Важными для девелопера при возведении загородного проекта на границе природного водоема или реки являются и требования законодательства. При этом сложности юридического оформления прибрежной недвижимости девелопером на начальной стадии ее строительства также влияют на бюджет покупки на первой береговой. В результате в целом береговая линия при прочих равных условиях в одной локации увеличивает цену объекта на 20–25  %.

Цена статуса. Традиционно считается, что большинство поселков у воды расположено на западном, северо-западном и северном направлениях, на берегах Икшинского, Пестовского, Клязьминского, Пироговского, Истринского водохранилищ. Значительная их часть дислоцируется на Новорижском, а также в районе Дмитровского шоссе, с точки зрения яхтенной инфраструктуры признанного самым развитым направлением. Эксперты отмечают перспективы севера Подмосковья: «Если речь идет о северном направлении, где расположена судоходная вода, то здесь есть куда развиваться, и процесс идет, – сообщает Андрей Бойко. –Вылетная магистраль Дмитровского шоссе, я надеюсь, будет закончена в этом году, много поселков построено, другие находятся в стадии заселения, остальная инфраструктура подтягивается. С гордостью могу сказать, что Дмитровское направление самое развитое с точки зрения яхтенной инфраструктуры», – утверждает эксперт.

На стоимость элитного жилья у воды, как правило, влияет уникальное местоположение поселка, в основном вблизи естественных, природных водоемов – озер и рек, а также возле большой воды – водохранилищ, например. При этом самыми востребованными по‑прежнему остаются предложения на первой береговой линии. В целом, по словам Ирины Рыбаковой: «При сравнении двух коттеджных поселков равного класса с примерно одинаковым набором характеристик получается, что тот, у которого в «личном распоряжении» или просто поблизости есть вода (река, озеро, водохранилище, даже пруд), в среднем на 10–15  % дороже своего полностью сухопутного собрата». Первая береговая линия и близость яхтенной инфраструктуры увеличивают цены уже до 30 %.  «В проекте «Пестово life» можно приобрести участки стоимостью 14 тыс. долларов за сотку, в «Пестово» сотка земли будет стоить 35 тыс., а в гольф- и яхт-клубе «Пестово» обойдется в 50 тыс. долларов», – 
отмечает Андрей Хазов.

По статистике, приведенной порталом stozem.ru, сегодня минимальная стоимость подмосковной «элитки» у воды составляет 13 млн рублей, две трети от общего объема предложения приходится на ценовой сегмент до 10 млн рублей, 19 % – на диапазон цен от 10 до 20 млн рублей, 9,5  % – на объекты с ценниками в 30–40 млн, на эксклюзив стоимостью от 20 до 30 млн и свыше 40 млн рублей – по 4,7  %.

«Салонъ Недвижимости» Май 2014