Недвижимость и цены № 19: Элитный долгострой. Чем рискуют покупатели дорогой недвижимости?
Чем раньше, тем дешевле
На рынке элитной недвижимости стратегия покупателей во многом зависит от ситуации в экономике в целом. «Когда она более-менее стабильна, особенно в банковской сфере (проектное финансирование), то, безусловно, новостройки активно приобретают на начальных стадиях, при условии что у застройщика в наличии проектная декларация и разрешение на строительство», — рассказывает журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова.
По словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, на ранней стадии строительства гораздо больше выбор планировок, а цены существенно ниже. В некоторых случаях при 100%-ной оплате можно получить дополнительную скидку в размере 7–10%. Однако доля таких продаж сильно зависит от проекта и политики застройщика и обычно составляет 20–30%.
Как утверждает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин, по итогам 2013 г. каждая четвертая сделка на рынке элитного жилья совершалась в комплексах, находящихся на начальных этапах строительства. «В таком случае при прочих равных цена на 30–35% ниже, чем в аналогичных готовых проектах», — говорит эксперт.
Покупатели, приобретающие дорогое жилье, обычно уже имеют недвижимость и, соответственно, возможность ждать два-три года, отмечает руководитель отдела новостроек компании «БЕСТ-Элит» Игорь Беломестнов. По его данным, после оформления квартиры в собственность (даже без отделки) разница в цене по сравнению с первичным этапом продажи может составлять до 70%. Однако далеко не всегда продавцы распространяют эти данные: информация о покупателях элитной недвижимости, как правило, закрыта, публичности они не хотят.
«Приобретение элитной квартиры на ранней стадии все-таки весьма нетипичная сделка, это актуально только в смысле резервирования вариантов в каком-то редком доме, в противном случае покупатель предпочитает подождать, пока проект обретет конкретные очертания», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. К тому же многие застройщики если и выставляют на начальном этапе пул квартир, то очень небольшой, причем не самых ликвидных, утверждает директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба» Наталья Немчанинова. Объекты большой площади, пентхаусы — наиболее востребованное предложение — появляются позже, на следующей стадии строительства.
Оправданные риски
Несмотря на существенную сумму сделки, никаких дополнительных рисков для приобретения объекта на начальной стадии в элитном сегменте нет. «На любом рынке при нестабильной экономической ситуации покупка до ввода объекта в эксплуатацию рискованна. Стройка может встать даже на заключительном этапе, например при монтаже инженерных систем, когда дом вроде бы готов, но заниматься отделкой и жить в квартире нельзя. При этом остановка по срокам непрогнозируема», — предупреждает О. Тараканова.
Защитить себя покупатели могут, оформляя сделку в соответствии с законом «О долевом участии в строительстве». Он, по словам Н. Немчаниновой, в достаточной мере страхует покупателя от неблагоприятного исхода.
По словам Д. Попова, задержки строительства — это достаточно частое явление, и обычно они длятся около года. В числе других возможных рисков эксперт называет банкротство застройщика, реконцепцию проекта, расторжение по инициативе города инвестиционного контракта с девелопером.
Кроме того, даже на элитном рынке не исключены сомнительные схемы продаж. Как говорит Д. Халин, сохраняется определенная доля застройщиков, использующих предварительные договоры купли-продажи и даже векселя: «В этом случае к сделке добавляется определенный риск, но, как правило, ему сопутствует весьма заманчивая цена. В целом за последние три года в Москве не было таких элитных проектов, где покупатели остались бы ни с чем. Со временем все документы приводят в надлежащий вид». По данным эксперта, элитного долгостроя сейчас практически нет, все проекты кредитуются крупными банками, поэтому проблем с финансированием стройки, как правило, не возникает, скорее наблюдается обратная тенденция: большинство проектов, которые были заморожены в 2008 г., активно выходят на рынок.
Договоры долевого участия никто не отменял
И все-таки примеры дорогих домов, которые сдавали с серьезной задержкой, на московском рынке есть. В основном это объекты класса премиум. «Самый известный случай, пожалуй, бывшая «Вертикаль», сейчас — комплекс Well House на Ленинском проспекте. Из-за количества квартир он скорее относится к бизнес-классу, но первоначально позиционировался как элитный. В итоге объект строился почти десять лет до того момента, как был сдан в эксплуатацию компанией Mirax Group и заселен», — отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, высотный дом на углу Оружейного переулка и 1-й Тверской-Ямской тоже строится почти десять лет: недавно работы были возобновлены, есть шансы, что его сдадут в этом году. ЖК Sky House на Мытной улице, где 1 кв. м продается в среднем за 315 тыс. руб., достроен, но не введен в эксплуатацию, что должно было произойти еще в 2012 г. По последним данным, срок сдачи передвинут на конец 2014 г. «Таким образом, риски клиентов в элитном сегменте такие же, как и у покупателей жилья в эконом- и бизнес-классе, — резюмирует эксперт. — Главное правило — заключать договор долевого участия, избегая таких форм, как предварительный договор купли-продажи или вексель».
Риски недостроя резко вырастают в период экономической нестабильности. Поэтому, по словам И. Беломестнова, в связи с колебаниями финансовых и валютных рынков в последнее время спрос несколько упал. «Покупатели элитной недвижимости — это люди, имеющие большие средства в обороте, и во время кризиса они решают вопросы, связанные с бизнесом, а не с покупкой элитного жилья», — говорит эксперт. Впрочем, с такой позицией согласны далеко не все. По словам Н. Немчаниновой, за последнее время спрос и количество сделок не изменились, правда цены сейчас в основном указывают в наиболее стабильной валюте — долларах или евро. Более того, по словам директора департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольги Магилиной, в последнее время отмечается рост покупательской активности. «В условиях финансовой нестабильности часть владельцев рублевых вкладов вместо перевода их в валюту инвестируют в жилье, но в высокой стадии готовности», — объясняет для журнала «Н&Ц» эксперт. В свою очередь, девальвация подталкивает к немедленному приобретению недвижимости тех, кто давно планировал покупку, но по каким-то причинам откладывал.