Metrinfo.ru Инфляция, курсы валют и рынок недвижимости: дорастет ли доллар до 40 «единиц»? Эксперты обсуждают разные сценарии и определяют предел падения рубля
Американский доллар (который многие наши сограждане странным образом обожают и ненавидят одновременно) как-то резво пустился в рост. И котировка в 40 рублей за доллар сегодня вовсе не кажется невероятной. Возможно ли такое развитие событий и что в этом случае произойдет с рынком недвижимости – в этих вопросах мы и постарались разобраться.
«Для меня ничего невозможного нет»
Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты в целом заявили, что подобная перспектива вовсе не невероятна. Правда, особое, отличное от других комментаторов мнение высказал Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс». «Я не вижу предпосылок для 10-процентного скачка курса при сегодняшнем развитии экономических и политических событий, - считает он. – Тем более что Центробанк повысил ставки, что обычно ведет к не повышению курса доллара».
Все прочие говорили другое. «Такая ситуация не кажется фантастичной на фоне последних событий, - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Ведь доллар смог вырасти на 20%. А если он смог это, то сможет прибавить и еще 10%».
Самое печальное – это то, что, по мнению многих, в данной ситуации от нас мало что зависит (под «нами» автор, естественно, понимает не частных лиц, а государство). «Ситуация вполне реальна, и не зависит от России, - отмечает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век». – Американская экономика восстанавливается, а это значит, что инвесторы начинают менять движение капиталов. Рубль, как и валюты других развивающихся стран, будет падать. Но не резко. Будет плавное, скорее ступенчатое, снижение, без резких, шоковых скачков в течение ближайших трех лет». Аналогичное мнение и у Михаила Кондырева, управляющего партнера компании «33 Поселка». «В краткосрочном периоде нас вряд ли ждет значительное повышение курса доллара (и падение рубля), - говорит он. – Но в перспективе, вследствие снижения нашего экономического роста и, напротив, восстановления роста в США (где это уже наметилось) и Евросоюзе, курс доллара и евро будет повышаться».
Примечательной показалась нам и точка зрения Надежды Хазовой, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «Доллар по 40 руб. – не предел для рынка, - считает она. – Вот если он достигнет отметки в 45 руб., тогда встанет большой вопрос, будут ли проводиться сделки и каким образом». Таким образом, получается, что и перспектива с курсом в 45 руб. не кажется невозможной.
Ползли, ползут и ползти будут
Как ситуация с возможным «отощанием» рубля скажется на рынке недвижимости? Как ни парадоксально это прозвучит - скорее всего, никак. Точнее говоря, на рынке уже происходят определенные процессы, которые особенно не связаны с курсом доллара. Немного выше он или ниже – большой разницы нет.
«Можно сказать, что такой сценарий уже реализовался: ослабление рубля уже произошло, и мы видим последствия, - говорит Оксана Вражнова, председатель правления ГК «МИЭЛЬ». – Однако хочется еще раз подчеркнуть, что эти изменения произошли не только и не столько благодаря ослаблению рубля, а в связи с целым комплексом различных факторов: среди них и сложная ситуация в банковской сфере, и присоединение Крыма».
Теоретически, естественной реакцией продавцов на рост доллара должно бы стать повышение рублевых цен. Но, как продолжает Оксана Вражнова, тут все зависит от количества покупателей, желающих приобрести недвижимость – в том числе и с целью сохранения своих накоплений. «На рынке уже сложилась рабочая ситуация, никаких потрясений не предвидится, и рублевые цены так и будут потихоньку ползти, - подводит итог эксперт. – Мы видим очень живой и активный рынок, на котором покупатели не таятся совершенно: напротив, они активно ищут объекты, в которые можно вложить свои деньги».
Похожий прогноз – плавное удорожание – дает и Михаил Кондырев («33 Поселка»). И среди причин этого также называет факторы, напрямую не связанные с курсом доллара: например, повышение себестоимости строительства, повышение стоимости перевода земель в категорию ИЖС. «Все это толкает цены вверх», - резюмирует эксперт.
Впрочем, ко всему сказанному выше нужно сделать важную оговорку: плавное развитие рынка возможно только в том случае, если рубль будет обесцениваться также плавно. «При условии, если изменения будут происходить быстрыми темпами, продавцы начнут снимать квартиры с продажи, - предрекает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Некоторые собственники попытаются компенсировать падение рубля за счет соразмерного увеличения рублевой цены квартиры. Однако на практике такая позиция не даст никакого результата, поскольку люди, чья покупательская способность ухудшилась, не будут готовы приобретать жилье по завышенным ценам. Поэтому, скорее всего, рынок просто «встанет».
Недорогой город: «иммунитет» максимальный
Сказанное в предыдущей главе касается всего рынка – но при этом у каждого из его сегментов обнаруживается собственная специфика. Традиционно наиболее крепким к различным пертурбациям, вызванным скачками валютного курса, оказывается недорогое жилье в городе – экономкласс. Объяснения простые: во-первых, такие квартиры люди чаще приобретают для собственного проживания. А во-вторых, торговля давно идет за рубли, рассчитываются с собственными контрагентами (строителями, поставщиками стройматериалов и т.д.) застройщики также рублями. Так что никакого особого резона болезненно реагировать на рост доллара тут нет.
«При дальнейшем ослаблении рубля, после определенной отметки (по нашим оценкам, 37-38 рублей за доллар), застройщики могут разделиться на два лагеря, - считает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Одни поднимут цены – на 3-5%, другие оставят их на прежнем уровне, повышая их только по мере роста строительной готовности». Впрочем, оговаривается эксперт, такой сценарий – «только один из вариантов».
Еще одной реакцией может стать смещение спроса в сторону более доступного жилья – меньше площадь, дальше от центра, готовность пожертвовать Москвой в пользу ближнего Подмосковья. «Люди готовы покупать экономные и комфортные квартиры небольшой площади: в большей степени «однушки», в меньшей - «двушки», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). О схожем феномене упоминает и Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»): по ее мнению, в некоторых объектах бизнес-класса произойдет изменение этого формата на более низкий класс, например, на качественный комфорт. «Особенно это может коснуться подмосковного бизнес-класса, где проект «красит» не только место (которое ценится само по себе, как в Москве), а именно «начинка» проекта, - отмечает эксперт. – Девелопер в силах ее менять, а следовательно, управлять строительной себестоимостью проекта».