"Салон Недвижимости" Апрель 2014. САМОДОСТАТОЧНЫЙ МЕТРАЖ

Конечно, очевидно, что ликвидность элитной квартиры зависит не только от ее метража, однако именно этот показатель претерпевает хоть сколь‑нибудь очевидные (насколько это вообще возможно при темпах эволюционирования сегмента жилья высокой стоимости) изменения, не считая стоимости. Какова же сегодня средняя площадь элитных квартир? По оценке руководителя отдела жилой недвижимости компании Panfilova Realty Юлии Майоровой, в высокобюджетных новостройках Москвы она составляет примерно 175–180 кв. м. «Кстати, это на 6 % меньше, чем год назад», – подчеркивает эксперт. 
 
ЖК "Вертинский Дом" 

На фоне постепенного «обмельчания» золотого эталона столичных квадратов эксперты отмечают увеличение доли в проектах новых домов числа квартир с метражом менее 100 кв. м. Именно эта цифра считается своеобразным рубежом «взросления» маленькой квартиры. В докризисный период предложение малометражек в сегменте высокой стоимости было мизерным. Но минимальные по площади квартиры оказались вполне ликвидными, сегодня «малый формат», по оценке экспертов, составляет от 10 до 15 % (а в апартаментных комплексах и до 20 %) от общего объема предложений. «Если речь идет об элитных домах, то предполагается, что это квартира-студия, – рассказывает Екатерина Валуева, управляющий партнер компании «КМ Девелопмент». – Традиционно практичное деление на кухню-гостиную и спальню. Хозяйские гардеробные и ванная комната бывают дополнены гостевым санузлом». 
Даже при скромной площади квартиры в жилых комплексах высокого ценового сегмента должны соответствовать требованиям класса по количеству окон и зонированию. «Планировочные решения даже самых компактных квартир включают кладовые помещения, зоны кухни и столовой, что позволяет обеспечить максимальную эргономичность использования пространства», – продолжает Марина Резвова, заместитель генерального директора концерна «Крост», директор департамента недвижимости. 

 
ЖК «Андреевский» 

Стоимость квадратного метра в таком предложении в подавляющем большинстве случаев соответствует качественным показателям квартир, так, по данным Наталии Дабсон, директора по развитию компании Paul`s Yard Realty, в жилом комплексе «Онегин», например, стоимость 1 кв. м в квартире общей площадью 88,6 кв. м с отделкой de luxe в стиле ар-деко составляет 26 тыс. долларов. 

Однако наиболее популярным малый метраж оказался для формата апартаментов, который постепенно становится непременным для столичного рынка. Наталия Дабсон напоминает, что в 2013 году предложения жилья в статусе апартаментов в новостройках центра Москвы составили порядка 50 % от общего объема предложений. 

 
ЖК "Сады Пекина" 

Рациональный подход к выбираемым размерам собственности обусловлен категорией покупателей. Квартиры небольшого метража приобретаются инвесторами в качестве дополнительной / временной городской резиденции. Марина Резвова считает, что при проектировании и продажах объектов бизнес-класса в ценовом сегменте от 200 тыс. рублей за 1 кв. м важно охватить целевую аудиторию с разным уровнем бюджета: «Спрос на маленькие метражи всегда высокий в связи с конечной суммой сделки». 
Анализируя категории покупателей, Юлия Майорова выделяет две основные группы: одинокие столичные бизнес-люди и представители регионов, которым маленькая квартира нужна для краткосрочных визитов в столицу. «Неслучайно деловую Москву сегодня называют «городом богатых одиночек, – напоминает эксперт. –У покупателей прошла тяга к гигантомании, особенно на фоне того, что многие «отцы семейств» перевезли своих домочадцев на постоянное место жительства за город или даже за рубеж». 
 
Резиденции "Чистые Пруды" 

Вывести наиболее оптимальную долю маленьких квартир в доме класса de luxe невозможно, поскольку подобное предложение возникает, скорее, как издержка нарезки большого пирога. Девелоперы в основном минимизируют площади нежилых помещений, что гораздо проще при меньшем числе предложений большей площади. Нередко застройщики проекта дальновидно закладывают возможность объединения нескольких малометражных квартир, чтобы достичь эффекта, как в истории с кэрролловской Алисой, так легко выраставшей. И подобный выбор вполне себя оправдывает: затратив меньше, собственник превращает крошечную студию в настоящую масштабную семейную резиденцию. Марина Резвова приводит пример объекта «Золотая миля» на Карамышевской набережной, входящего в состав комплекса Wellton Park. В нем 40 % предложений – квартиры от 30 до 50 кв. м, 45 % – от 50 до 70 кв. м, 15 % – от 70 до 80 кв. м. Чтобы не потерять клиентов с расширенным бюджетом планируемой покупки, предпочитающих большие метражи, от 100 кв. м, застройщик предлагает возможность проектирования и объединения 2–3 квартир. 
 
Жилой Комплекс «Онегин» 

Так что же выгодней покупать? Стоимость квадратного метра небольших площадей в среднем выше. Делая сравнительный анализ предложений разной площади в одном проекте, эксперты выводят разницу в 10–15 %. Например, в проекте Wellton Park цена 1 кв. м в квартире площадью 30 кв. м составляет 250 тыс. рублей, 44 кв. м – 230 тыс. рублей за кв.м, 51 кв. м – уже 215 тыс. рублей за кв.м. В жилом комплексе премиум-класса «Садовые кварталы» минимальная площадь однокомнатных квартир начинается от 58 кв. м, этажность по выбору – с 3‑го по 13‑й, средняя стоимость 1 кв. м самой маленькой квартиры (58 кв. м) составляет 483 тыс. рублей, в двухкомнатных (от 75 кв. м) – уже 450 тыс. рублей. Однако подобные сравнения цен все равно достаточно условны, считает Наталия Дабсон, поскольку при оценке каждой квартиры закладываются такие составляющие, как виды из окон, планировка, этаж, высота потолка, уровень инсоляции. 
«В 90 % случаев потенциальный покупатель, который изначально интересуется однокомнатной квартирой, в итоге приобретает двухкомнатную при разнице бюджета покупки примерно в 10 %», – приводит опыт продаж в жилом комплексе премиум-класса «Сколково Парк для Жизни» Станислав Лобанов, руководитель отдела маркетинга, управления недвижимости компании Millhouse. Правда, это, скорее, особенность реализации конкретного проекта, поскольку доля однокомнатных квартир (63 кв. м) в нем составляет всего 2 %. 
 
Элитный квартал Wine House 

Сегодня спрос на маленькие квартиры и апартаменты можно назвать активным, но не ажиотажным, считает эксперт компании Panfilova Realty Юлия Майорова. Поскольку недостатка в предложении нет, сроки экспонирования зависят от адекватности цены. «При рыночной стоимости объект может быть продан за три месяца, а вот при завышенной квартира может оставаться в листинге продаж до двух лет», – делится практическим опытом Наталья Немчанинова, директор департамента элитных новостроек агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Оценивая вторичный рынок, эксперт говорит, что доля квартир небольших площадей составляет, как и на первичном, 10–15 % и появляются они в продаже так же часто, как и другие предложения. 
 
ЖК "Коперник" 

Марина Резвова напоминает, что хотя зачастую цена метра предложения вторичной квартиры маленькой площади выше на 10–15 %, цена сделки в итоге ниже, что является для клиента, ограниченного в бюджете, основным фактором принятия решения. Очевидно, что в сегменте премиум и бизнес европейский рационализм «малого формата» вполне закономерно будет все более популярен у покупателя и инвестора. Девелоперы меняют концепции застройки в соответствии с потребностями современного мегаполиса. Комфорт сегодня определяется не столько масштабностью, сколько качеством исполнения и соответствием образу жизни.