Коммерсантъ (Екатеринбург), №124 (5153). Малоэтажка набирает высоту
Расширить формат
По определению аналитиков, мультиформатные поселки — это проекты, в которых продается более чем один вид недвижимости. При этом, говорит заместитель исполнительного директора агентства недвижимости «Усадьба» (Москва) Андрей Хазов, сочетания могут быть самыми разными — например, участки без подряда и коттеджи, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома. «Обычно при грамотном зонировании блоки с разными видами недвижимости отделены друг от друга», — добавляет он. В противном случае наличие в проекте разных по стоимости объектов может влиять на однородность социальной среды и снижать спрос на более дорогую недвижимость. Маркетинговый аналитик Intesco Research Group Ольга Буйлова отмечает, что чаще всего девелоперы комбинируют коттеджи и таунхаусы или таунхаусы и многоквартирные дома — подобные поселки сегодня являются наиболее востребованными. Своему развитию новый формат обязан кризису, который заставил девелоперов искать пути снижения рисков.
В общероссийской тенденции движутся и города УрФО. По подсчетам Уральской палаты недвижимости (УПН) впервые за семь лет в Свердловской области выросла доля сблокированных домов — с 10 до 36%. Аналитики говорят, что рынок становится адекватным массовому спросу и предлагает более демократичные варианты загородного проживания, нежели индивидуальные коттеджи.
Однако в целом сегмент готовых загородных домов в УрФО только формируется. Как отмечают в УПН, в пределах 40-километровой зоны от Екатеринбурга насчитывается более 260 площадок под организованную коттеджную застройку. В рамках этих проектов запланировано возведение более 20 тыс. домовладений, но на сегодня из них построены только 9%. «Еще 57% можно отнести к строящимся, правда, темпы работ на большинстве площадок оставляют желать лучшего. Остальные 34% — проекты «на бумаге», часть из них остается замороженной уже несколько лет», — говорят аналитики.
Подобная ситуация складывается и на Южном Урале. По мнению исполнительного директора Invest Business Consulting (Челябинск) Евгения Короткова, рынок малоэтажного строительства в регионе находится на начальном этапе развития, и спрос на объекты в качественных поселках существенно превышает предложение. «До недавнего времени поселки строились хаотично, в стиле Шанхая — никакой единой архитектурной концепции и соблюдения ансамбля не было. Сейчас нужно соблюдать правила игры: общие по концепции фасады, формы, объемы. Малоэтажное комплексное строительство концептуальных поселков в едином стиле в Челябинске только недавно обрело серьезную поддержку и спрос. Реализованные проекты можно пересчитать по пальцам», — говорит он.
Ближе к земле
На Урале смешивать форматы начали компании, ранее занимавшиеся только многоэтажным строительством. В частности, ГК «Кортрос» в екатеринбургском микрорайоне «Академический» планирует строить таунхаусы. В Сосновском районе Челябинской области на территории 1,1 тыс. га в 2014 году девелопер планирует приступить к строительству мультиформатного поселка, включающего 1,5 млн кв. метров таунхаусов и многоквартирных домов высотой 4–5 этажей и 1,4 тыс. кв. метров индивидуальных домовладений.
Директор агентства недвижимости компании «Атомстройкомплекс» Юлия Луканина утверждает, что в формате загородной недвижимости интерес застройщиков постепенно смещается к таунхаусам. «Для коттеджных поселков дополнительно строить инфраструктуру, прокладывать собственные сети достаточно затратно. Есть несколько примеров коттеджных поселков, обеспеченных всем этим. Цена там, как правило, начинается от 15 млн рублей за дом без отделки, сегмент покупателей достаточно узкий, продажи идут дольше», — комментирует она. Проекты мультиформатных поселков компания планирует реализовать в Березовском (к 2025 году на территории 139 га планируется возвести таунхаусы и 5-этажные дома общей площадью 356 тыс. кв. метров) и в микрорайоне Широкая Речка в Екатеринбурге (152,7 тыс. кв. метров таунхаусов и малоэтажных домов на 91,2 га к 2025 году).
Аналитики отмечают, что при всех плюсах мультиформатная застройка не всегда является единственно верным решением. Возводить такие проекты целесообразно либо в пределах городской черты, либо в радиусе 10 км от нее. Это позволит оправдать сам формат подобной загородной недвижимости, которая в большинстве случаев позиционируется как альтернатива городской квартире, оснащенной коммуникациями, дорогами и объектами социальной инфраструктуры.
Закинуть сети
Инфраструктурные вопросы участники рынка называют основными проблемами для развития всего малоэтажного строительства. По словам гендиректора УК «Экодолье» (планирует строительство на территории 140 га в пригороде Екатеринбурга 169 тыс. кв. метров коттеджей и таунхаусов) Константина Филиппишина, благодаря увеличению плотности застройки, сетей и дорог мультиформатное строительство менее затратно. Однако если крупные застройщики, реализующие проекты комплексного освоения территорий, в этом случае могут рассчитывать на господдержку и на привлечение заемных средств, то, по мнению участников рынка, небольшим компаниям и потенциальным покупателям сделать это проблематично. Президент центра недвижимости «МАН» (застройщик нескольких поселков в пригороде Екатеринбурга) Николай Савин процесс малоэтажного строительства называет «бегом с препятствиями». «Банки, которые предлагают свои ресурсы, дают их на 3–5 лет под 15–20% годовых. Если бизнесу такие проценты более-менее посильны, то человеку оплачивать каждый год 20% стоимости дома очень дорого. Во-вторых, ипотека покупателю и кредитные средства застройщику нужны, когда проект находится на начальном этапе строительства. Для банка это рисковый продукт», — полагает он. По его подсчетам, чтобы построить поселок средней площади, необходимо порядка 50 га — оптовая цена гектара земли поселений, подходящей для жилищного строительства, составляет порядка 5–7 млн рублей. На подведение газа к каждому участку потребуется год согласований и проектирования и порядка 10–15 млн рублей, подведение электричества и покупка киловаттов обойдется еще порядка в 22 млн рублей, строительство одного кв. метра дороги будет стоить около 1,4–1,5 тыс. рублей. При этом участники рынка не скрывают, что после подведения коммуникаций стоимость загородной недвижимости вырастет независимо от рыночной ситуации, и доступным такое жилье не станет.
Зампредседателя комитета свердловского заксобрания по развитию инфраструктуры и жилищной политике Владимир Коньков считает, что малоэтажное строительство не может стать панацеей для решения жилищной проблемы. В частности, малообеспеченные семьи, которые могут рассчитывать на получение земельного участка, не имеют достаточно средств для самостоятельного строительства дома, и ипотеку в связи с небольшими доходами им получить проблематично. «Я считаю, что если говорить об обеспечении наших жителей жильем, нужно решать вопрос с высотками эконом-класса. В этом случае семья получит готовое жилье. В Европе эти вопросы уже решены — строят 9–16-этажные дома и размещают малообеспеченные семьи. Средства, которые бюджет выделяет на подведение сетей, лучше направить на такое строительство. Оно обойдется не дороже, чем выделение семьям участков без инфраструктуры», — считает господин Коньков. По его мнению, мультиформатные поселки позволяют застройщику сэкономить за счет того, что строятся на землях для индивидуального жилищного строительства, которые дешевле, чем участки под многоэтажки. «Конечно, и покупатель приобретает такое жилье дешевле. Но представьте коттеджный поселок, в котором будут строить трехэтажные многоквартирные дома — увеличивается нагрузка, плотность населения. Это будет уже не совсем комфортно для проживающих», — поясняет он.
В целом участники рынка позитивно оценивают появление мультиформатных поселков, считая, что любые новации могут подтолкнуть рынок загородной недвижимости к развитию. Однако на сегодня формат готовых домов концентрируется в бизнес-сегменте. А интерес покупателей, рассчитывающих на загородное жилье эконом-класса, смещается в сторону «земли без подряда», когда приобретается участок в коттеджном поселке, а строительство ведется самостоятельно. По подсчетам участников рынка, сегодня это порядка 80% от объема всех сделок. «Общий фонд готового индивидуального жилья в организованных поселках, как и объем предложения, остается достаточно узким. К настоящему моменту рынок так и не вернулся к «докризисным» показателям, когда на продажу единовременно выставлялось более 2 тыс. домовладений. Сложность выбора для покупателей усугубляется еще и тем, что большинство проектов находится на начальной стадии реализации, что не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее», — полагают аналитики УПН.