Дайджест Недвижимости. Июнь 2013 № 5 (82). Рублевка: в поисках бессмертия
Первый аспект: отсутствие молодой крови – здесь почти нет новых проектов. Как поясняет заместитель управляющего директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов, причина этого проста: мало свободной земли. «Участков под новое строительство на этом направлении – не более 5 %, – оценивает эксперт. – Участки в районе Петрова-Дальнего, в Горках-8 – практически единственные свободные территории, где можно возвести новые дома».
К тому же в связи с тем, что шоссе давно и плотно застроено и не имеет больших свободных площадей, входные платежи для любого девелопера весьма немалые – пойти на это способны лишь немногие, отмечает заместитель руководителя отдела загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. При этом в 2012 году на Рублевке наблюдалась положительная динамика, связанная с выходом новых проектов. Как уточняет руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова, в прошлом году тут появилось несколько проектов. Девелоперская группа «Олимпик Сити» возобновила приостановленное кризисом строительство элитного жилого комплекса «Президентский клуб». Проект расположен на земельном участке площадью 450 га в районе деревни Матвейково, в 26 км от МКАД по Рублево‑Успенскому шоссе. Предусматривается возведение 210 резиденций и 60 таунхаусов общей площадью свыше 200 тыс. м², трех отелей, вертодрома, гольф-поля на 18 лунок, 26 теннисных кортов, площадки для поло, конюшни. Девелоперская компания ВТБ, специально созданная в апреле 2011 года для реализации проектов на земельных участках общей площадью 1 055 га, перешедших банку в рамках реструктуризации долга «Объединенной промышленной корпорации», официально анонсировала масштабный проект «Городская деревня» на Рублево‑Успенском шоссе. Планируется строительство четырех коттеджных поселков с высокоразвитой инфраструктурой («Экселенд», «Николо-Успенское», «Фьюжн», «Грибаново») и торгово‑развлекательного комплекса «Рублевка-Сити». Намечено 410 га отдать под жилую застройку, 169 га – под коммерческую и 476 га – под общественные, зеленые и технические зоны. Девелоперская компания Altimus Development объявила о старте нового высокобюджетного проекта «Дарьино» на Рублево‑Успенском шоссе (19 км от МКАД). Впрочем, и до этого первичный рынок Рублевки не был вовсе пуст. В качестве примеров генеральный директор компании Soho Estate Елена Первакова приводит дома в камерном коттеджном поселке «Ноттинг Хилл» (2‑е Успенское шоссе, 24 км от МКАД) и земельные участки в поселке «Раздоры» (Рублево‑Успенское шоссе, 5 км от МКАД). Весьма неплохо идут дела у проекта «Петрово‑Дальнее», который реализует компания «Метра Групп». Не исключено, что в ближайшем будущем продолжатся продажи в поселке «Ромашково XXI» (5 км от МКАД), приостановленные в начале кризиса. Но это перспективы, а сегодня, как гласит объединенная риэлторская статистика, на Рублево‑Успенском рынке представлено около 20 проектов. Причем, по данным компании Welhome, большая часть предложения, как ни странно, относится к сегменту бизнес-класса.
Второй «смертельный» для Рублевки тренд обозначил в прошлом году эксперт в областимеждународных инвестиций в недвижимость Игорь Индриксонс. Вкратце суть его послания рынку сводилась к следующему: Рублевка стремительно теряет популярность, каждый третий дом пустует или выставлен на продажу, поскольку владельцы продают недвижимость и уезжают за границу на ПМЖ. При этом спрос на рублевские объекты находится на крайне низком уровне – дома не продаются. По его прогнозам на следующие пять лет, Рублевка потеряет свою привлекательность: сильнее всего обесценятся дома, однако и элитные квартиры утратят былой престиж.
Но с мнением специалиста согласны далеко не все. Вот, например, как эмоционально реагирует на заявление о «смерти» Рублевки глава компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров: «Многие, кто повелся на PR-акции и покинули Рублевку, либо уже пожалели, либо в течение двух лет поймут, что зря они так поступили. Рублевка на десятилетие опережает в своем развитии все иные направления, прежде всего, по звездности жителей, во‑вторых, по набору инфраструктуры».
На самом деле Рублевка просто находится в ситуации, когда меняются поколения покупателей. Частично остаются те, кто, по определению управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, всегда хотели жить на Рублевке, осуществили свою мечту и живут здесь или по праву наследования, или купив домовладение уже достаточно давно, пока предложение было интереснее. Частично уходят «рублевцы» старой формации, которых Игорь Индриксонс описывает примерно так: «Средний возраст 50-55 лет, они давно отправили детей за границу на учебу, а теперь переезжают туда сами. В середине 1990‑х этим людям было около 30 лет, они хорошо помнят события, которые произошли после распада СССР, в том числе либерализацию цен. Единственное, что оставалось в цене даже тогда, – недвижимость».
Приходят новые покупатели, среди которых преобладают состоявшиеся пары в возрасте от 35 до 55 лет, главную роль в них играют мужчины, имеющие собственный бизнес, являющиеся крупными банкирами или топ-менеджерами промышленных компаний. Встречаются также государственные чиновники и звезды шоу-бизнеса. Причем все они, как правило, живут и работают в Москве. Регионалов на Рублевке не так уж много. Алексей Трещев обращает внимание на интересную деталь: «На сегодняшний день покупатели, вооружившись новостями из СМИ о том, что рынок на Рублево‑Успенском шоссе находится на грани дефолта, предпочитают думать, что цена объектов должна падать как минимум на 50 %. В то время как собственники полностью уверены в обратном: что рынок не только не падает, но и имеет потенциал для роста».
Кстати, о финансовой стороне вопроса. По оценкам Андрея Хазова, наиболее востребованный ценовой диапазон – $1-2 млн. Наименьшее количество предложений наблюдается в самом бюджетном ценовомдиапазоне – до $2 млн, гораздо больше вариантов в диапазоне от $2,5 до 20 млн.
На Рублево‑Успенском направлении по-прежнему сосредоточены эксклюзивные предложения, которые традиционно пользуются повышенным спросом. «Ценятся участки в поселках «Сады Майндорф», «Жуковка–21», «Горки–6», «Архангельское», – комментирует Елена Первакова. – Статусность места увеличивают удобная транспортная доступность (близость к Москве), природное окружение (лесные участки, озера). Например, в «Садах Майндорф» есть уникальные участки, расположенные вблизи лесного массива и одновременно у воды, – их стоимость достигает $30 млн». Также пользуются спросом готовые объекты под ключ с авторским дизайном интерьеров, которые расположены в 10‑километровой зоне от МКАД. Вообще, по мнению эксперта отдела загородной недвижимости компании Paul’s Yard Realty Екатерины Лазаревой, на Рублевке вопреки общественному мнению существуют предложения для всех потенциальных покупателей: «Строящиеся квартирные дома, линии таунхаусов вдоль дорог и закрытые клубные поселки способны удовлетворить любой запрос».
Для полноты картины имеет смысл привести KEYS Index Country – ежеквартальный индекс стоимости объектов на первичном рынке загородной недвижимости премиум-класса за I квартал 2013 года, рассчитанный аналитиками компаний IntermarkSavills и Knight Frank. Согласно этому индексу, за последний квартал средняя цена предложения 1 м² на Рублево‑Успенском шоссе изменилась с $6820 на 7410, то есть показала рост на 9 %.
Для сравнения: за тот же период на Новорижском шоссе показатели упали с $5050 до 4270, то есть на 15 %, а на Минском шоссе падение было хоть и меньшим, но тоже заметным – на 6 % (с $8390 до 7910).
Что же касается среднего бюджета покупки, то на Рублевке он за последний квартал вырос на 11 % (было $5,5 млн – стало 6,1 млн), а на Новой Риге за тот же период средний бюджет сократился на 14 % (было $2,41 млн – стало 2,08 млн). Как поясняют аналитики, большая часть рублевских изменений обусловлена вымыванием наиболее дешевого предложения. Еще одна любопытная тенденция, которая ярко проявилась именно на Рублево‑Успенском шоссе, – приобретение участка с домом под снос. Алексей Трещев не видит в этом ничего удивительного: «Большинство недвижимости на Рублевке – дома, построенные более 10 лет назад, абсолютно логично, что они уже не отвечают требованиям потенциальных покупателей. Здесь будет преобладать точечная застройка: снос старых объектов и возведение на их месте новых. В целом это модернизация, которая в глобальном масштабе даст новый толчок развитию Рублево‑Успенского шоссе».
Конечно, как отмечает Владимир Яхонтов, так поступают далеко не все покупатели, и все же подобный вариант встречается часто. «Более того, из-за крайне ограниченного предложения на Рублевке покупают даже участки размером восемь соток и придорожные земли, – отмечает эксперт. – Раньше покупка под снос была характерна скорее для стародачных поселков. Сейчас это общерублевская особенность». И все-таки в стародачных местах Рублевки дома под снос покупаются чаще. В частности, потому, что застроены эти места по принципу «кто во что горазд» – проекта архитектурной концепции, которой по уму должно соответствовать новое строительство в организованных поселках, просто нет. Наконец, нельзя не отметить, что в последнее время повышенным спросом стали пользоваться рублевские таунхаусы. Основная причина – их более низкая стоимость по сравнению с коттеджами сопоставимого сегмента. Правда, у спроса на таунхаусы есть и обратная сторона: «Достаточно проблематично объяснить владельцу, купившему элитный дом за $10 млн, почему на территории его коттеджного поселка строится очередь таунхаусов в угоду новым веяниям», – сетует Алексей Трещев. Однако, по его мнению, такая ситуация характерна для проектов, которые только собираются выходить на рынок.
Но в целом на Рублевке за последние годыне произошло никаких кардинальных изменений, отмечают эксперты. Калужское, Новорижское и другие подмосковные шоссе имеют множество проектов, прошедших серьезную реконцепцию. А на Рублевке присутствуют проекты, которые обретают новую жизнь благодаря освоению территорий или дополнительному благоустройству. Так что, по мнению большинства игроков, упадок ей не грозит.