Дайджест Недвижимости. Июнь 2013 № 5 (82). Квадратные метры под килем
Яхтенные поселки в Подмосковье, как рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, стали возникать в начале 1990‑х годов рядом с уже существовавшими советскими яхт-клубами по Осташковскому направлению. Затем похожая застройка начала появляться по Дмитровскому шоссе, которое на сегодняшний день является лидером по количеству проектов, имеющих водную инфраструктуру. Как правило, яхт-клуб организуется вместе с другими объектами водной инфраструктуры: пляжами, причалами для скутеров, водных мотоциклов, моторных лодок, катеров. «Большая вода» – это преимущество территории, поэтому застройщики стараются максимально эффективно облагородить прибрежную зону.
В первую очередь подобные поселки привлекают людей, увлекающихся яхтенным спортом. Например, в поселке «Золотой город» из 51 собственника коттеджей 35 являются членами яхт-клуба. Однако чаще всего яхт-клуб входит в инфраструктуру поселка наряду с иными опциями – скажем, гольф-клубом или спортивным комплексом. Для большинства покупателей наличие яхт-клуба в поселке является не принципиальным требованием, а скорее приятным бонусом. Так, в поселке «Пестово» владельцев яхт на порядок меньше, чем в поселке «Золотой город» (около 15 % общего числа домовладельцев). Ну и наконец, недвижимостью в таких проектах интересуются дальновидные инвесторы.
По словам генерального директора Altimus Development Владимира Щекина, земли в районе Истринского, Волоколамского, Пестовского и Клязьминского водохранилищ через некоторое время станут дефицитными, и спрос на них будет в несколько раз превышать заведомо ограниченное предложение. Поэтому цены на землю и готовые дома у «большой воды» будут только расти.
Надо отметить, что и сегодня их нельзя назвать низкими. Заместитель исполнительного директора агентства недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов утверждает, что цены на коттеджи в поселке с яхт-клубом выше на 20-30 % аналогичных предложений в поселках без подобного элемента инфраструктуры. Допустим, стоимость предложения в поселке «Аква Вилла» с яхт-клубом существенно выше стоимости домовладений в расположенном на противоположной стороне Икшинского водохранилища поселке «Немо» без яхт-клуба. Эксперт отмечает, что цена внутри поселка также ощутимо колеблется в зависимости от того, как расположен участок: на первой, второй или третьей линии у воды. Дом на первой линии у воды обойдется примерно на 20-30 % дороже, чем дом в том же поселке, но на второй или третьей линии.
По данным компании EliteCenter, на данный момент в элитном сегменте загородной недвижимости проектов, включающих яхт-клубы, не более десяти. Общий объем таких поселков составляет 10 % всего рынка «загородки». С одной стороны, ограниченное число яхтенных поселков в Подмосковье обусловлено изначальной дороговизной проекта для покупателя и девелопера. Сначала организация яхт-клуба требует довольно существенных затрат от застройщика (подготовка прибрежной территории, возведение понтонов, получение лицензии и приобретение многочисленных разрешений), затем его содержание ложится на плечи жителей поселка. И далеко не многие собственники недвижимости готовы нести столь высокие расходы.
С другой стороны, на берегах подмосковных водохранилищ мало мест, где реально построить причал для яхт и при этом обеспечить его приватность. Согласно Водному кодексу РФ, береговая линия является общедоступной зоной, следовательно, жители близлежащих деревень вправе беспрепятственно пользоваться водной инфраструктурой коттеджного поселка. В то же время существуют поселки, которые в силу природного ландшафта имеют закрытую прибрежную зону, доступ к которой естественным образом затруднен для жителей других селений. «Бывает и такая ситуация, когда под коттеджный поселок приобретается земля бывших домов отдыха, тогда участок подходит к самому урезу воды. Если земля перепрофилируется, то можно утвердить проект перепланировки, предусматривающий так называемое временное строение: причал, причальное сооружение, дом рыбака, – рассказывает Владимир Яхонтов. – А некоторые яхт-клубы в Подмосковье строятся на сваях по интересной технологии: на сваи кладется настил, на него – земля, которая засевается газонной травой. Тем самым увеличивается площадь берега, зона рекреации. Но это мероприятие требует подхода специальной баржи, с которой забиваются сваи». Многие эксперты, констатируя высокую популярность поселков с яхт-клубами и причалами, подчеркивают, что сами яхт-клубы зачастую являются убыточными предприятиями, так как изначально организуются не с утилитарной функцией, а для создания имиджа.
«Приобретение дома в яхтенном поселке – дань моде, – считает руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева. – Собственники больших лодок предпочитают летом держать их в Европе, а зимой перегоняют в Карибский бассейн. В нашем климате это слишком дорогое и краткосрочное удовольствие. Поэтому большинство владельцев домов у воды предпочитают иметь маленькую прогулочную лодку для редкого использования либо брать ее в аренду в яхт-клубах. Что касается популярности, то яхт-клуб – необходимый атрибут, который подчеркивает элитный статус поселка на воде. Но основную роль при выборе коттеджа играет все же сама вода с живописным видом, а не наличие яхт-клуба как такового».
По подсчетам Welhome, самый дорогой по стоимости квадратного метра дом, продающийся сегодня, расположен в поселке «Мякинино». Дом общей площадью около 2 тыс. м² на участке площадью более 1 га предлагается за $21 млн. В доме есть спортивный клуб с боулингом, бассейн, зал для дискотеки, домашний кинотеатр, винный погреб. В наличии свой эллинг и причал. В поселке собственный пляж, детская площадка, рядом – фитнес-центр с бассейном. Яхт-клуб отсутствует, но практически треть домовладений обладает собственным выходом к воде со своим причалом, подходящим для яхт длиной до 30 м и осадкой до 3 м.
На втором месте по дороговизне – дом стоимостью $14 млн. Резиденция площадью 2 тыс. м² на участке 0,8 га находится в поселке «Яхт-клуб “Пирогово”» на берегу Пироговского водохранилища. К услугам жителей поселка собственный яхт-клуб, гольф-поле, пляж, теннисные корты, футбольное поле, хоккейная площадка, конюшня, мини-ферма, рестораны. Дом продается без отделки.
Третье место рейтинга досталось дому площадью 2 тыс. м² с готовой отделкой на лесном участке 3 га в поселке «Новоалександрово». Конструкция дома – железобетонный каркас на свайном основании, по своей архитектуре он похож на перевернутую лодку. На участке гараж на пять машиномест, дом для охраны, персонала. В поселке запланировано строительство порта-причала для трех яхт на территории участка, яхты будут заходить через канал. Стоимость наиболее дорогого предложения в поселке сейчас составляет $13,5 млн.
Четвертое место рейтинга занял дом площадью 1 тыс. м² с отделкой в коттеджном поселке «Завидово». Участок – 3,5 га. Стоимость домовладения – $7 млн. В многофункциональном комплексе (база отдыха на берегу Волги) в поселке МИД работают административный дом, спортзал, спа-комплекс, зал приемов, летняя площадка-бар. Кроме того, есть лесная беседка, гараж для автомобилей, гараж для катеров, фонтан, вертолетная площадка, пирс, парковка для яхт, пляж, теннисный корт.
Замыкает пятерку самых дорогих домов в яхтенных поселках Подмосковья коттедж в поселке «Лазурный берег». Площадь дома с отделкой – 1,5 тыс. м², стоимость – $7,5 млн. Участок – 70 соток, собственный выход к воде. Причал поселка рассчитан на 40 яхт: 24 для маломерных судов и 16 для средних (длиной до 6 м).