Недомосковская территория
Десятикилометровая зона вокруг МКАД должна была стать зелеными легкими Москвы, но вместо этого ей пришлось принять на себя основной удар строительного бума в области. Ближайшее Подмосковье почти целиком застроили печальными многоэтажками и квазиэлитными коттеджами. В настоящее время решается вопрос об использовании немногочисленных свободных участков — какое жилье там должно появиться и сколько оно будет стоить.
От рекреации к резервации
Примерно в 30-х годах прошлого века у советских
градостроителей возникла идея создания лесопаркового защитного пояса Москвы в
радиусе
После начавшегося в 1990-е годы процесса приватизации многоэтажное строительство по-прежнему велось в незначительных объемах в основном в границах крупных городов Московской области. Только в 2000-х с резким ростом стоимости столичного жилья, развитием точечной застройки и началом проведения аукционов, жесткой централизацией девелопмента и формированием пула основных городских застройщиков многоэтажное строительство в ближайшей к Москве зоне получило мощный толчок.
«Этому способствовали и менее бюрократизированные процессы согласования проектов, проходившие, как правило, на уровне администраций подмосковных городов, и еще очень существенная разница в цене недвижимости (2,5-3 раза)»,— рассказывает директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ Ситистрой» Алексей Харитонов.
Рост стоимости земли, фактическое выплескивание Москвы за границы МКАД, строительство крупных торговых центров, ухудшение экологической обстановки, а также спрос, формируемый в основном приезжими, определили основной тип жилья в этой зоне: панельное или монолитное многоэтажное жилье в 12-17 этажей, в лучшем случае малоэтажные дома высотой 5-6 этажей. В незначительном объеме возводились коттеджные поселки и таунхаусы. Территория в пределах10 км от МКАД довольно быстро приросла к Москве, но так и не стала ее полноценной территорией.
Выплеск или всплеск?
Сегодня о зеленой зоне в радиусе
Нетронутыми остаются пока только лесопарки и национальные парки — участки, которые практически не подверглись жилой застройке и составляют не более трети всей «зеленой зоны».
По данным компании «ЛСР. Недвижимость-Москва», сейчас в
десятикилометровой зоне вокруг МКАД сосредоточено около 55% предложения
новостроек Московской области. Для сравнения: в следующем поясе — с 10-го по
30-й км — расположено около 30% строящегося жилья, а в среднем Подмосковье (с
30-го по 60-й км) — около 13%. Наиболее плотно населены северо-восточное,
восточное и юго-восточное направления области, а самый большой объем
предложения на расстоянии
Несмотря на довольно плотную застройку, нельзя сказать, что
по соседству с МКАД не осталось свободных территорий. Зона до
По данным игроков рынка, свободные участки под застройку
есть практически на всех направлениях, но, как утверждает генеральный директор
Tekta Group Дмитрий Коновалов, в поясе до
С многоэтажной переменной
С экономической точки зрения для областных застройщиков почти всегда было выгодно возведение многоэтажного жилья, поскольку выход площади при таком строительстве значительно выше. До недавнего времени такими соображениями руководствовалось большинство девелоперов, работающих в ближнем Подмосковье. Теперь ситуация может измениться. «Учитывая ориентацию подмосковных властей на развитие малоэтажного строительства, а также недавний запрет на выдачу разрешений на многоэтажные жилые комплексы (с 1 мая 2012 года в Московской области высотность зданий, возводимых на землях сельских поселений, строго ограничена четырьмя этажами.— «Ъ»), можно предположить, что нас ожидает рост доли малоэтажных новостроек»,— говорит госпожа Лебедева. Действительно, все чаще застройщики анонсируют малоэтажные объекты, но их доля в общем числе проектов по-прежнему очень невелика.
В компании ПИК, например, осторожно замечают, что, возможно, не стоить делать упор на малоэтажные дома (три-четыре этажа) сразу за МКАД. Ближайшие города Подмосковья уже превратились в районы, ничем не отличающиеся от соседних спальных районов Москвы. «В Химках, Мытищах, Люберцах, где строит группа компаний ПИК, высоким спросом пользуется именно многоэтажное строительство, а малоэтажная застройка чаще всего интересна покупателям на более отдаленных участках Подмосковья»,— отмечает первый вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц. Такой точки зрения придерживаются и многие другие крупные застройщики.
Но есть и компромиссное мнение. Концептуально десятикилометровая зона вокруг МКАД застройщиками и покупателями жилья рассматривается как пригород — переходная зона между городом с высотной застройкой и загородом с малоэтажной застройкой, поэтому, по слова господина Блинова, с точки зрения комфорта проживания, минимизации воздействия на природу, рационального землепользования и экономической целесообразности наиболее подходящей является среднеэтажная, а также микс среднеэтажной и малоэтажной застройки. Примером такой застройки он называет ЖК «Город набережных», «Опалиха О2» и «Пятницкие кварталы».
Почти все эксперты сходятся во мнении, что при строительстве малоэтажного жилья играет роль и загруженность направления. По словам господина Харитонова, юго-западное, западное и частично северное направления примыкают к большим лесным массивам и имеют благоприятную розу ветров, поэтому там было бы перспективным развитие малоэтажного строительства наравне с многоэтажным с акцентом. «Например, на Калужском шоссе мало многоквартирных комплексов — это всегда было дачное место, и здесь гармонично будут смотреться малоэтажные домики. Реутов, Жулебино-Новокосино — это районы, где изначально возводилось панельное нетиповое жилье выше 12 этажей, и малоэтажные комплексы будут выглядеть здесь неестественно»,— говорит госпожа Семина. По словам экспертов компании «Мортон», в ближайшем Подмосковье найдется место для любого типа жилья. Из-за близости к столице будут пользоваться популярностью и типовые многоэтажные жилые комплексы, и малоэтажная застройка, и индивидуальные домовладения. Вопрос в цене. Для большинства девелоперов переход на малоэтажное домостроение потребует дополнительных затрат — на разработку новых проектов, внедрение технологических решений. Не приведет ли это к всплеску цен на и без того дорогие подмосковные квартиры?
Уже сейчас цены на жилье в