На асфальте: Под крышей дома

Жилье в мансарде — романтичный и не самый дорогой товар на московском рынке.

Риэлторы недавно заметили, что мансарды начинают пользоваться популярностью среди обеспеченных москвичей, соответственно, растет и предложение.

Расположение под самой крышей обеспечивает мансардам уникальные виды на город, но оно же не дает слишком увеличивать цену за эту недвижимость. По оценкам риэлторов и девелоперов, разброс цен — от $5000 до $30 000 за 1 кв. м. Например, от 12-15 млн руб. за объект в районе ст. м. «Аэропорт» до 20-30 млн руб. в Хамовниках.

Голубятня для эстета

В залитой солнцем мансарде, расположенной над техническим этажом панельного дома в районе ул. 1905 года, скромно и со вкусом живет широко известный в узких кругах московской богемы литератор Александр Гаврилов. Из окон его квартиры открывается чудный вид на Ваганьковское кладбище, летом утопающее в зелени, и на старое трамвайное депо — памятник эпохи конструктивизма и промышленной революции, постройки 1909 г. Закусывая швейцарский сыр узбекской черешней, он не спеша рассуждает о смысле жизни, чиновниках, строителях и креативе.

Квартиру Гаврилов снял по объявлению в газете. Хозяйка, москвичка-пенсионерка, рассказала писателю и про то, как строили и наконец построили лет 10 тому назад этот дом, и как вспомнили чиновники про социальное жилье (т. е. про необходимость выделить в нем квартиры очередникам) тогда, когда дом уже подвели под крышу. И быть бы тут негодованию граждан, а сказке конец, если бы не креативный подход к делу самого застройщика (ДСК-1). Строительные нормы позволили возвести над техническим еще один, мансардный этаж, который новые владельцы окрестили промеж себя «голубятней». Теперь в 3-комнатной квартире площадью 80 кв. м за 75 000 руб. в месяц (плюс коммуналка) с женой и двумя кошками живет и трудится прозаик Гаврилов, мечтающий заработать на литературном поприще достаточную сумму, чтобы когда-нибудь выкупить мансарду у пенсионерки.

«Хотя в Москве мансарды по-прежнему редкий товар, в последние годы их количество заметно выросло, — считают эксперты компании “Миэль-новостройки”. — В условиях дефицита свободных земель и ограничений по высотности в Москве застройщики с помощью мансард могут увеличить площадь уже построенных или реконструируемых зданий». В большинстве случаев квартиры с мансардами предлагаются в центре города на Арбате, в Замоскворечье и районе Патриарших прудов в домах бизнес- и элитного класса. Средняя стоимость таких квартир — 450 000-1 500 000 руб. за 1 кв. м.

В старых московских дворах можно отыскать дома с просторными благоустроенными жилыми чердаками, с роскошными двухуровневыми квартирами или небольшими надстройками под двускатной крышей. «В любом случае это весьма специфический продукт, рассчитанный на узкую аудиторию и потому представленный на рынке в ограниченном объеме», — говорит Ирина Егорова, управляющий партнер Soho Estate. По статистике агентства, из 100 клиентов только один проявляет интерес к мансарде, чтобы в ней поселиться. «Их используют не только как жилое помещение. Часто мансарды переоборудуют в студии художники, как, например, мансарды на Патриарших прудах», — добавляет Егорова.

«Это неликвид или специфическое предложение, на любителя», — комментирует Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed. Сформировавшегося спроса на мансарды она не замечает: «Скорее это случайные сделки».

По мнению участников рынка, мансарды были особенно популярны в 1990-е гг., когда на зарождающемся рынке элитного жилья не было других предложений. Присоединив и переоборудовав чердак, можно было увеличить жилище почти вдвое. Осваивая технический этаж, владельцы квартир на последних этажах превращали обычную квартиру в двухуровневую. Ирина Егорова замечает, что именно как 2-й этаж двухуровневой квартиры мансарды встречаются чаще всего.

В конце 1990-х гг. Градостроительным кодексом города перестала регламентироваться высота конька и карниза зданий. Проанализировав целесообразность нового строительства и надстройки мансард, элитные застройщики лихих 90-х поняли, что это может быть выгодно.

Во-первых, не увеличивая этажность здания, можно получить дополнительную полезную площадь; во-вторых, обустройство мансарды позволяет предложить некий эксклюзивный продукт (в доме их не может быть много); в-третьих, мансарды можно надстраивать, минуя нулевой цикл (подготовку котлована, укладку фундамента и проч.) и существенно сократив расходы на прокладку коммуникаций благодаря подключению к уже имеющимся в доме. К тому же на верхнем этаже, над которым нет ничего тяжелого, возможно использование более легких и недорогих строительных материалов. В итоге стоимость строительства 1 кв. м мансарды обходится на 15-20% дешевле, чем в других помещениях, расположенных ниже.

В современных девелоперских проектах элитные московские мансарды появились в начале 2000-х гг. в ЖК «Резиденция Знаменка» и «Агаларов хаус». «Можно сказать, что лет 15 назад московский рынок элитной недвижимости начинался именно с мансард», — вспоминает Ирина Егорова.

Сейчас в новых домах квартир с мансардами практически нет. «По сути, то, что раньше было мансардой, сегодня стало пентхаусом», — говорит Ирина Могилатова. Пентхаусы делают большими по площади, избегая скошенных крыш, усложняющих организацию пространства. И продать такой продукт можно значительно дороже.

Мечта без прописки

Тем не менее за последние два года столичные девелоперы вывели на рынок жилой недвижимости с десяток новых проектов именно с «мансардами». В их числе — МФК «Парк мира» от Sminex, «Даниловская мануфактура» — проект KR Properties, ЖК «Николаевский дом», Clerkenwell House, Manhattan House (того же застройщика), «Дом на Маяковке» от компании «Топ левел», The Loft и Loft Garden (Red Development), Loft Factory (ГК БРИК).

Современные мансарды (помещения чердачного типа под двускатной крышей) отличаются от тех, что расположены в реконструированных старых жилых домах в центре, не только технологиями строительства. Чаще всего такие помещения появляются после реконструкции бывших фабричных зданий или многофункциональных комплексов и продаются как апартаменты (помещения свободного назначения). Соответственно, они не имеют статуса жилых помещений и в них нельзя прописаться. Стоимость таких апартаментов под крышей варьируется от 250 000 до 800 000 руб. за 1 кв. м.

Александр Подусков, директор по продажам KR Properties (компания начала обустраивать апартаменты с мансардами в своих объектах в 2002 г.), считает, что мансарды даже более выгодны для застройщика, чем «стандартные» апартаменты: «По сравнению с классическими апартаментами стоимость мансард выше на 10-17% (так как они обладают теми же характеристиками, что и пентхаусы). Наибольшим спросом пользуются лоты площадью 90-120 кв. м по $14 000-15 000 за 1 кв. м».

«Цена существующего предложения мансард в настоящее время примерно соответствует стоимости 1 кв. м квартиры в элитном доме в аналогичном районе», — сравнивает Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости Bluestone Group. Она считает, что девелоперы в данном случае серьезно завышают цены: «Мне известны случаи, когда застройщик был вынужден пойти на снижение цен, так как заявляемые изначально цифры сдерживали покупателя».

В проекте The Loft (Духовской переулок, 17, недалеко от ст. м. «Тульская») предлагаются мансарды в новом 2-этажном особняке по цене от $4292 до $6000 за 1 кв. м. Апартаменты с мансардами в Loft Factory (в районе ст. м. «Бауманская» на Новорязанской улице) — по $5600-6250 за 1 кв. м.

В проектах Sminex «Парк мира» и Tivoli продаются апартаменты с мансардами площадью от 37 кв. м. На вторичном рынке, по данным брокеров, их предлагают от $5500 до $8160 за 1 кв. м — малогабаритный и относительно бюджетный вариант. «Проводя ремонт здания (как в случае с “Парком мира”), девелоперы не имеют права увеличивать этажность, — объясняет появление нового формата в предложении директор по развитию Sminex Сергей Свиридов. — Поэтому мы стараемся максимально использовать полезную площадь строения и везде, где это технически возможно, у нас есть мансарды. К тому же если заранее все продумать, то их создание не требует от застройщика серьезных усилий».

Но если поначалу девелоперы делали небольшие по площади (50-60 кв. м) мансарды, теперь значительная часть предложения начинается от 100 кв. м. Ольга Смирнова считает, что это логично: «Мансарду в современном российском понимании имеет смысл относить к верхнему сегменту рынка, следовательно, это должно быть большое пространство, с высокими потолками, с возможностью надстройки антресоли, а не малогабаритный пенал».

Когда речь заходит о строительстве мансарды или реконструкции чердака в жилых домах, застройщики без особого энтузиазма берутся за дело. «Девелоперы, работающие в жилом сегменте, отказались от мансард уже давно, так как столкнулись со сложностями в реализации такого товара, — комментирует Елена Семина, исполнительный директор агентства “Усадьба”. — Потеря общей площади из-за скосов, низкая инсоляция приводят к тому, что такое жилье тяжело продается. Застройщику проще построить кубик с прямой крышей, чем изощряться с мансардами, тем более что сложная линия кровли — это еще и всегда дороже. А продажная стоимость мансардных квартир в среднем ниже на 25% в сравнении с квартирами на других этажах в том же доме».

Сделай сам

Те, кому романтика крыш по-прежнему не дает покоя, но не хватает денег на пентхаус, может попытаться самостоятельно превратить чердак в доме в мансарду.

Для начала чердак надо сделать собственностью. Процедура следующая: определиться с подходящей площадкой (чердак или технический этаж), выяснить, не включен ли дом в план капитальной реконструкции или программу сноса (если дом в этих списках, то можно забыть про затею), заручиться письменным согласием всех собственников жилья и других помещений, расположенных в доме, собрать документы в Мосжилинспекцию, подготовить проектно-сметную документацию на устройство мансарды и получить решение комиссии Госстройнадзора на освоение чердачного пространства (или его отдельного участка). Затем можно зарегистрировать собственность на помещение в Московском управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). После регистрации согласно разработанному и утвержденному проекту можно приступать к освоению чердака.

Такой порядок действует в столице с 2011 г. на основании постановления правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах. До этих пор всеми чердаками и подвалами в жилых домах ведали префектуры. Они проводили конкурсы на переоборудование чердаков и выдавали разрешения. С 2004 г. такие конкурсы в Москве не проводятся. Статистики о количестве жилых мансард в столице на сегодняшний день нет ни в Росреестре, ни в Госстройнадзоре, ни в Мосжилинспекции. Причина проста: мансарда либо регистрируется как отдельно взятое жилое помещение (т. е. квартира), либо присоединяется к уже имеющейся жилплощади. Таким образом, выделить мансарду из общего списка квартирного фонда специалисты Росреестра не могут.

Владимир Кушнарев, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, не считает, что изменение процедуры оформления чердаков в частную собственность сделало ее проще и понятнее. «Чердак относится к общему имуществу дома, поэтому процесс присоединения занимает довольно много времени. Особое внимание необходимо обратить на юридическую подготовку документов, так как в случае нарушения действующих норм сделку по присоединению чердака можно оспорить в суде», — предупреждает он.

Слова риэлтора подтверждает помощник руководителя Росреестра по Москве Роман Строков: «Когда чердаки были в ведении префектур, были четкая схема, отчетность, контроль, велась статистика. Сейчас, мне кажется, этот процесс хоть и стал более демократичным, но вряд стал проще. Я с трудом представляю себе жителей многоквартирного дома, которые сообща решили безвозмездно выделить одному из собственников часть общедомового имущества и позволили что-то построить на крыше дома. Люди стали более внимательно и осторожно относиться к любым имущественным сделкам».

Если решимости ввязываться в общение с соседями нет, можно в качестве эксперимента снять мансарду на месяц, год или два — так, как это распространено в Европе. «И практично, и романтично», — убежден прозаик Гаврилов.

Не московский формат

В XVII в. французский архитектор Франсуа Мансар первым начал использовать высокие крыши, состоящие их двух частей – верхней, пологой, и нижней, более крутой, – для достижения декоративных эффектов, снабдив их красивыми окнами.

Практическую пользу из декораторской идеи Мансара вынес француз Пьер Леско. Он реализовал идею экономного использования последнего этажа в работе над собором Нотр-Дам и Лувром. Позднее в Европе иметь в доме жилую мансарду стало модно и выгодно. Несмотря на то что объемные помещения под крышей почти никогда не пустовали, налоги за чердак домовладельцы не платили – этаж считался нежилым.

Из Парижа в Россию мода на мансарды пришла два столетия назад. В конце XVIII в. многие здания в Санкт-Петербурге стали проектировать уже с мансардами – небольшими домиками со слуховыми оконцами на крыше. В Москве в то время таких домов были единицы. «Москва – это не город мансард, и такой вид недвижимости здесь не востребован, – уверена Елена Семина. – В большинстве своем застройка в столице послевоенная. Ни в сталинках, ни в хрущевках, ни в панельном жилье мансарды не предусмотрены». Кроме того, дом с мансардой – это всегда определенный архитектурный стиль: модерн, классицизм, а в Москве таких строений немного.

Невысокие московские дома, построенные еще в начале прошлого века, активно перестраивались в период с 1918 по 1932 г., в эпоху архитектурного авангарда, и достраивались с 3–4 до 6–8 полноценных этажей с чердаками, где устройство мансардной кровли и окон невозможно. Балки и другие несущие конструкции делают чердачный этаж непригодным для жилья из-за низкой высоты потолка и малого количества эксплуатируемой площади, продолжает Семина. В XX в., особенно в довоенный и послевоенный период (1932–1955 гг.), о мансардах и вовсе позабыли. В 1955 г. началась эпоха массового строительства хрущевок. «В 1990–2000-е гг. строительство мансард в Москве не приветствовалось. В любом случае проект такого рода требовал огромного количества разрешений и согласований. Как результат, мансарда оказывалась «золотой», вспоминает Ольга Смирнова.