Химки, Долгопрудный, Королев: в продаже вчерашние новостройки
Современные дома, квартиры с обстановкой и ремонтом. Цены от 75 тысяч рублей за метр.
Качественное жилье появилось на вторичном рынке Подмосковья сравнительно недавно и представлено недавними новостройками. Но далеко не все города области могут похвастаться подобными предложениями вторичного рынка. На севере Подмосковья лидер по числу выставленных на продажу сравнительно новых квартир - Химки. Долгопрудный и Королев уступают по объему предложения, но выигрывают по ценам.
В настоящее время качественное современное жилье можно приобрести не только на первичном, но и на вторичном рынке Подмосковья. Рынок постоянно пополняется предложениями - это бывшие новостройки до 5-7 лет после ввода. Квартиры в таких жилых комплексах современные и соответствуют требованиям многих покупателей, а дома за этот срок еще не только не состарились, но и даже не утратили новостроечный лоск. К тому же часть квартир во вчерашних новостройках продается уже с ремонтом, что тоже весомое преимущество, так как не нужно взваливать на себя дополнительные хлопоты.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил проанализировать качественные предложения, разделив города ближайшего Подмосковья на условные направления, которые собственно являются сторонами света - север, юг, восток и запад. В каждой зоне мы выделили населенные пункты, жилье в которых пользуется наибольшим спросом у покупателей. В сегодняшней статье в зоне внимания северная часть Подмосковья - это города Химки, Долгопрудный и Королев.
По данным компании «Метриум Групп», база предложений вторичного рынка недвижимости северного направления Подмосковья представлена как панельными, так и монолитными/монолитно-кирпичными домами в соотношении 55-60% к 45-40% соответственно. Лидер по предложению и спросу в данной зоне - Химки. По словам Ольги Селютиной, руководителя отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», в Химках сосредоточено приблизительно 40% от всего предложения на вторичном рынке севера Московской области. При этом 50% квартир располагаются в монолитных домах, по 25% - в кирпичных и панельных. Предложений в других городах намного меньше, например, в Королеве и в Долгопрудном - всего 8%.
«По базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», на квартиры в Химках приходится порядка 5,4% всего предложения на вторичном рынке Подмосковья, доля объектов в Королеве составляет порядка 1,2%, в Долгопрудном - 1,1% всего предложения на вторичном рынке Подмосковья», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», также подтвердила, что из перечисленных городов наибольший объем квартир в новых домах реализуется в Химках - в 4-5 раз больше, чем в Долгопрудном или Королеве. Причем в Химках представлен наиболее широкий выбор предложения в этом сегменте - и по площади, и по ценовому диапазону.
Понятно, что цена недвижимости для нашего покупателя - фактор определяющий. И как отметила Марина Толстик («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), активный спрос на недвижимость Королева во многом объясняется именно этим - здесь метры стоят дешевле, чем Химках и Долгопрудном, за счет большей удаленности от Москвы. «Что касается качества ремонта, - говорит Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения «НДВ-Недвижимость», - то люди, как правило, ему не уделяют особого внимания, стремясь приобрести максимальное количество метров в пределах имеющейся суммы. Многие предпочитают выбрать квартиру с муниципальной отделкой, чтобы уже потом сделать ремонт по своему вкусу, не переплачивая за отделку от продавца».
Чтобы разобраться, какие особенности имеет вторичный рынок качественной недвижимости северной зоны, на какие предложения и по каким ценам могут рассчитывать покупатели, мы проанализируем каждый город в отдельности.
Химки
На вторичном рынке Химок отдельные квартиры во вчерашних
новостройках полностью обжитые, но есть и такие, где ремонты идут полным ходом
и активное заселение еще впереди. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»),
в Химках предложения в новых домах реализуются в различных районах города, в
том числе удаленных от центра, таких как Сходня, Подрезково. Площадь квартир,
экспонирующихся на вторичном рынке, варьируется от 38 до
Например, квартиру площадью
Химки - один из наиболее дорогих городов Московской области.
По данным «Метриум Групп», средняя цена на вторичном рынке жилья здесь
составляет 108 тыс. руб. за
Долгопрудный
Предложений качественного жилья в Долгопрудном меньше, чем в
Химках. Хотя при желании подыскать подходящий вариант вполне реально. «В
структуре предложения вчерашних новостроек преобладают панельные дома новых
серий», - говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). По данным «Метриум
Групп», в Долгопрудном квартиры в новых домах на вторичном рынке недвижимости
предлагаются площадью от 40 до
Средняя стоимость квадратного метра в Долгопрудном 105 тыс. рублей, по данным «Метриум Групп», это на 11% больше по сравнению с прошлым годом.
Королев
Королев на протяжении последних лет пополняется домами, построенными по индивидуальным проектам. Как отметила Кира Залевская, директор «Городского бюро недвижимости» Королева, 5-7 лет назад в городе преимущественно строились единичные объекты с квартирами улучшенных и нестандартных планировок. Во всех домах первые этажи - нежилые. Большая часть с подземными парковками, но машино-места фактически не имели спроса. Небольшой процент сданных новостроек - малоэтажные с закрытыми территориями. Однако, как подчеркивает эксперт, после уплотнения застройки стал ощущаться дефицит школ, детских садов, поликлиник.
Покупателей в Королеве преимущественно интересуют квартиры с отделкой: 90% сделок идет с привлечением ипотечных денег, поэтому средств на ремонт уже нет. Квартиры с дорогой отделкой спросом не пользуются, как и квартиры без отделки.
По данным «Метриум Групп», в Королеве на вторичном рынке
преобладают квартиры площадью 35-
Марина Толстик («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»)
подтвердила, что в 2012 году цены в городе выросли примерно на 10%. Квартир с
дисконтом на рынке нет. В базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов
недвижимости», самый недорогой объект в Королеве во «вчерашней новостройке»
стоит 4,35 млн руб. Это однокомнатная квартира площадью
Вместе с тем цены на объектах очень разные. На улице Исаева
в 5 минутах от ж/д станции расположен панельный дом, в котором на продажу
выставлена двушка общей площадью
Дороги и цены
Время на дорогу к месту работы - это, пожалуй, второй после цены по значимости фактор, который учитывают покупатели. А транспортная ситуация в Московском регионе напряженная везде, и любые действия по ее улучшению воспринимаются со сдержанным оптимизмом (окончательно пробки не рассосутся, но все-таки будет получше). Как рассказала Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»), в Королеве сейчас планируется расширение въездной дороги (Пионерская улица). Больше того, сейчас на въезде в город строится большой микрорайон, поэтому расширение дороги крайне необходимо. «Иначе имеющиеся дорожные сети не смогут выдержать нагрузку», - предполагает эксперт.
В настоящее время реконструируются Дмитровское и Ярославское шоссе. В 2015 году предполагается открытие станции метро в Мытищах, откуда совсем недалеко до Королева. Также планируется строительство линий скоростного трамвая, которые свяжут Москву с Мытищами и Долгопрудным, дополняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Впрочем, уже сегодня до станции Болшево (а это Королев) и Мытищ ходит скоростная электричка «Спутник», а для автобусов, идущих по Ярославке до этих городов, выделена линия, напоминает Кира Залевская («Городское бюро недвижимости» Королева).
Также напомним, что, несмотря на протесты активистов и экологов, строительство скоростной трассы Москва - Петербург продолжается, первый участок будет готов уже в следующем году («Участок трасы Москва - Петербург, примыкающий к столице, сдадут в 2014 году»), а саму дорогу в основном сдадут в 2019 году («Основные участки платной трассы Москва - Петербург планируется пустить к 2019 году»). К тому же одним из обещаний нынешнего мэра Химок Олега Шахова было строительство станции метро уже в 2017 году («Шахов в очередной раз обещал построить метро в Химках»).
Если транспортную ситуацию действительно удастся серьезно улучшить, то, по прогнозам экспертов, стоимость недвижимости в этих городах поднимется еще примерно на 10%.