Подмосковье подарит столице «юбку»
Столичный градоначальник Сергей Собянин и губернатор Московской области Борис Громов в понедельник представили президенту свои предложения по изменению границ Москвы.
Самым впечатляющим из этих предложений был даже не план по созданию Международного финансового центра в Рублево-Архангельском (воскрешения проекта «Город миллионеров») и не присоединение к Москве будущего иннограда Сколково.
Больше впечатляет собственно увеличение площади «нерезиновой» столицы путем присоединения огромного куска территории Подмосковья, расположенного между Варшавским и Киевским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги. На карте видно, что новая «юбка» Москвы вполне сопоставима с ней по размерам. Если верить мэру, площадь столицы вырастет в 2,4 раза.
По словам Собянина, территория Москвы исчерпала свой ресурс развития. Поэтому для последующего формирования столичного федерального округа (эту идею озвучил Дмитрий Медведев в июне на экономическом форуме в Санкт-Петербурге) и для перемещения из центра города федеральных государственных учреждений, потребовалось решение о расширении границ Москвы. Мэр предложил поменять стратегию развития столицы с моноцентричной на полицентричную и провести серьезное градостроительное планирование, предусматривающее административное, деловое, социальное и жилищное строительство.
Новые территории, утверждает Собянин, не будут застраиваться так же плотно, как Москва. Там предлагается возвести 105 млн кв. метров недвижимости (60 млн кв. метров жилья и 45 млн кв. метров административных площадей) — это почти в десять раз больше, чем там есть сейчас.
Планируется, что на новых городских территориях будет жить около 2 млн человек — то есть в 8 раз больше, чем сейчас. Кроме того, будет создано около 1 млн рабочих мест.
Разработка проекта нового столичного района займет как минимум год, а цена проекта пока не определена. Чиновники уже говорят о разработке нового Генплана столицы с учетом грядущих изменений.
После увеличения территории Москва войдет в первую десятку самых обширных городов мира. Сейчас территория Москвы составляет 1 070 кв км, а население — 11,5 млн человек. Это 31-е место в списке самых больших городов мира, но в результате кройки и шитья она займет седьмую строчку — между Анкарой и Стамбулом. Самым же крупным городом мира в официальным границах является Сидней (Австралия), площадь которого более 12 тысяч кв км.
Кто выиграет и кто проиграет
Большинство опрошенных BFM.ru экспертов к идее расширения границ Москвы относится положительно. «Расширение Москвы — процесс, который позитивно скажется на развитии города и на комфортности проживания в нем, — считает коммерческий директор девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов. — Не секрет, что Москва перенаселена, и многие горожане были бы рады уехать за МКАД, но терять московскую прописку и полагающиеся по ней социальные льготы пока не готовы. Когда данная территория войдет в состав столицы, этот психологический барьер будет снят. Кроме того, вхождение столь обширного «участка» в границы Москвы даст хороший стимул к развитию территории. Помимо строительства административного центра, здесь, с большой долей вероятности, будет развиваться малоэтажная застройка, улучшаться инженерная, транспортная и социальная инфраструктура».
Жители Подмосковья и москвичи- дачники, участки которых расположены на присоединяемых к столице землях, обеспокоены грядущими переменами.
Позволят ли прописываться на дачах, вырастут или упадут ли цены на недвижимость и ЖКХ. И главное, не начнут ли изымать участки, если территории понадобятся для масштабной застройки, для так называемых государственных и муниципальных нужд, — эти вопросы люди второй день обсуждают на форумах в Интернете.
«Присоединение участков Московской области к столице даст ряд привилегий местным жителям, которые на правах москвичей смогут пользоваться инфраструктурой поликлиник и школ, а также получать социальные субсидии от Москвы, — считает заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергей Чагин. — Минусом данной инициативы правительства является последующее повышение тарифов на электроэнергию и коммунальные услуги».
«Не думаю, что в краткосрочной перспективе следует ждать каких-то глобальных перемен: чтобы немедленно превратить новые территории Москвы в огромную стройплощадку, нужны поистине гигантские инвестиции», — рассказал BFM.ru генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.
Однако, считает собеседник BFM.ru, в среднесрочной перспективе люди ощутят на себе изменения. «Новое строительство и связанный с ним миграционный поток, вероятно, значительно изменят привычный уклад жизни горожан и повлияют на комфортность дачного существования. Причем однозначно говорить о том, что эти изменения станут «только позитивными» или «только негативными», я бы не стал. Будет и то, и другое. Вероятное улучшение транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры территорий, безусловно, станет хорошей новостью. А связанное с этим ускорение ритма жизни, уплотнение территории и ухудшение экологических характеристик — пожалуй, минус».
Отдельный вопрос — судьба дачников. «Если Генплан предусмотрит какое-либо строительство на том месте, где ныне находится садовое товарищество, с дачей придется распрощаться. Конечно, не безвозмездно», — сообщил Самойлов.
«Если недвижимость находится в глухой деревне далеко от основных магистралей, то ничего, кроме московской прописки и причитающихся льгот, люди не приобретут, — полагает заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Волохова. — Если же земля собственников будет находиться в зоне, подлежащей застройке, то им, по всей вероятности, будет выдана либо денежная компенсация по рыночной стоимости объекта, либо участок земли за ту же сумму».
Генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко, в свою очередь, пояснила, что Земельный и Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает изъятие земель у собственников для государственных и муниципальных нужд, но при этом расширение границ населенного пункта не является безусловным основанием для осуществления изъятия земельного участка.
«Все зависит от того, какой объект будет строиться на данном участке, при этом перечень видов объектов, для строительства которых изымаются участки, достаточно ограничен, — рассказала эксперт. — Но законодательная практика в реализации проектов государственного масштаба сводится к принятию федерального закона, определяющего порядок реализации данного проекта и порядка изъятия земель для его осуществления. Именно таким образом реализовались мероприятия по подготовке Олимпиады в городе Сочи [ в Имеретинской долине — BFM.ru ]. Поэтому только после того, как будет урегулирован вопрос о расширении границ Москвы законодательным путем, будут ясны механизмы компенсации потерь собственникам изымаемых участков: только вариант с выкупом или наличием альтернатив с предоставлением земельных участков в других местах, а также определены сроки и объем осуществляемых изъятий».
Напомним, в 2008 году был запущен механизм изъятия участков и недвижимости у жителей Имеретинской долины в целях подготовки к сочинской олимпиаде. Он действовал по следующей схеме: собственники в течение 7 дней должны были заключить договор с оценщиком (которого нанимал «Олимпстрой»), тот в течение 30 дней оценивал стоимость объектов — например, 11 соток курортной земли вместе со всем жилым имуществом были оценены в 12 миллионов рублей, то есть примерно в 35 тысяч долларов за сотку, что жители считали заниженной стоимостью. Затем давалось еще 20 дней на заключение договора отчуждения и денежных компенсаций (позже, после скандальных разбирательств людям стали предоставлять новое жилье), и если в течение 2 месяцев жители добровольно не брали денег, их по суду могли выселить в никуда.
Коттеджи среди новостроек сразу упадут в цене
«Жителям организованных коттеджных поселков в части обеспечения их юридических прав волноваться не придется, но их недвижимость в разы обесценится, — считает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. — Кому нужен коттедж в окружении многоэтажной и в основном панельной застройки? А вот владельцам дач и садовых участков будет сложнее всего — вероятно, их имущество будет оцениваться, исходя из кадастровой стоимости сотки (а она значительно ниже рыночной)».
Район заселен неплотно, из крупных населенных пунктов, пожалуй, можно отметить только Троицк, — рассказал BFM.ru Евгений Копылов из «Интегры». — Однако коттеджная застройка по данному направлению ведется довольно интенсивно. Не думаю, чтобы присоединение региона негативно сказалось на проживающих здесь людях. Основной проблемой представляется изменение статуса земель под коттеджными поселками (некоторые построены на землях сельхозназначения с разрешенным видом использования под дачное строительство). Перевод их в другую категорию повлечет за собой необходимость приведения застройки по городским нормам. В краткосрочной перспективе это действительно может создать некоторые проблемы для владельцев поселков и жителей. Но в дальнейшем это только улучшит комфортность проживания».