Апартаменты стоят на 20% дешевле квартир, но их все равно плохо покупают
Апартаменты бизнес-класса стоят сейчас $5000-10 000 за 1 кв. м, элитные — $10 000-15 000. Если помещения с отделкой, цена может достигать и $30 000 за 1 кв. м (данные агентств недвижимости «Усадьба» и Penny Lane Realty). Апартаменты всегда продавались на 15-20% дешевле полноценных квартир, добавляет Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба». Некоторые проекты оцениваются дороже, но даже в «Имперском доме» (застройщик — Capital Group) цены ниже на 20% стоимости квартир, которые продаются в этом районе в среднем по $30 000-35 000 за 1 кв. м, отмечает она.
Несмотря на более низкую цену, апартаменты сложно раскупаются, уверяют представители агентств недвижимости. По мнению генерального директора компании Paul’s Yard Павла Здрадовского, люди вынуждены покупать то, что есть, поскольку существует спрос на жилье в хорошем месте. «Никакого спроса на апартаменты нет», — категоричен он. По данным Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, темпы продаж в различных комплексах варьируются от 0 до максимум 13 апартаментов в месяц. «Нельзя сказать, что апартаменты в Москве очень популярны. Срок экспозиции у них такой же, как у обычных элитных квартир или бизнес-класса, и даже больше», — соглашается Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Кац утверждает, что хуже всего продаются апартаменты в «Москва-сити» (средние цены предложений — $9000-10 000 за 1 кв. м). «За последние три месяца мы не продали ни одних апартаментов в «Городе столиц», — отмечает она.
По словам девелоперов, продажи апартаментов идут. По информации Ирины Рогачевой, директора департамента элитной недвижимости Capital Group, в «Городе столиц» в первом полугодии 2011 г. продавалось по 10-15 апартаментов в месяц. Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, сообщает, что лофт-квартал на Даниловской мануфактуре за год был продан, а из 92 апартаментов в другом проекте компании — Manhattan House (продажи начались в июле 2010 г.) две трети также нашли покупателей.
Потенциальных покупателей отпугивают низкое качество строительства, высокая стоимость эксплуатации и юридические особенности владения апартаментами, утверждают риэлторы. Поскольку апартаменты являются нежилыми помещениями, а скорее офисными, для их возведения применяют дешевый монолит, делают тонкие перегородки. В таких помещениях плохая звукоизоляция и вентиляция — автономности в таком доме не обеспечишь, сожалеет Кац.
Кроме того, цена обслуживания апартаментов обычно в 4-5 раз выше, чем в элитной квартире. За среднего размера московские апартаменты 150-200 кв. м жителю придется отдавать управляющей компании $1200-2000 в месяц ($8-10 за 1 кв. м). Для квартир в элитных домах цена обслуживания намного ниже — $2-5 за 1 кв. м (данные Paul’s Yard и «Усадьбы»).
Наконец, отдав $2,5-5 млн за апартаменты, покупатель не имеет права выбрать управляющую компанию, принять решение о ремонте и реконструкции дома, строительстве каких-то сооружений. Никак не может распоряжаться общим имуществом здания, влиять на выбор арендаторов нежилых помещений, перечисляет Сергей Шумилов, заместитель руководителя практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры».
«Со стороны застройщиков это почти мошенничество — продавать нежилые помещения как квартиры, — уверен Здрадовский. — На рынке существует переизбыток офисов. Для девелоперов, которые получили согласования от города на строительство нежилых помещений, апартаменты стали выходом из положения». Такая любовь к апартаментам объясняется еще и возможностью обойти закон. Если в объекте недвижимости находятся жилые помещения, то земельный участок должен предоставляться девелоперу исключительно на открытом аукционе, объясняет Шумилов. Если в объекте нет жилых помещений, то земля может быть предоставлена без торгов. В целом апартаменты приносят девелоперу большую доходность, чем офисы, — примерно на 10-20%, добавляет Кац. Сейчас апартаменты более доходны, чем офисы, подтверждает Подусков.
В настоящее 90% объема всех апартаментов предлагается в ММДЦ «Москва-сити». По данным Penny Lane Realty, на первичном рынке апартаменты предлагаются в башне «Федерация», «Башне на Набережной», «Северной башне», «Башне-2000», «Городе столиц», «Империи Тауэр», «Меркурии сити Тауэр».