Москва - город бедных рантье
В Москве рынок аренды сопоставим по объемам и ценам с аналогичными рынками ведущих мировых столиц. Но собирательный портрет типичного московского рантье безумно далек от западного образца. Особенно если вести речь о владельцах самого распространенного и востребованного жилья экономкласса. Западные рантье (если говорить не о компаниях, а о частных лицах) – обеспеченные люди с портфелем разноплановых инвестиций, среди которых жилая недвижимость – лишь одно из направлений. Как правило, они покупают квартиры, в которых уже живут арендаторы, а управление сразу же передают в руки специальных компаний. То есть, сами ни о чем не беспокоясь, получают ренту. В Москве таких инвесторов, по данным риэлторов, от 0,5 до 1%. Но вкладываются они в основном в сегмент элитной недвижимости.
Дачная «эмиграция» как способ выживания. Основная часть армии сдающих квартиры в Москве – коренные москвичи. В их распоряжении одна, максимум две свободные квартиры. Как правило, они перешли по наследству от бабушек и дедушек, а тем достались бесплатно в советское время. Есть и другие варианты: квартиры, полученные при разделе имущества во время развода, купленные на будущее для детей и внуков и т.д. Таких, по данным IntermarkSavills, 75% от общего числа арендодателей. Еще около 10% московских рантье обстоятельства вынуждают сдать свою единственную квартиру и переехать на дачу. Как правило, это безработные или пенсионеры, которым 25–40 тыс. рублей ежемесячного дохода помогают сводить концы с концами.
Собственный капитал инвестировали в недвижимость всего 5% участников рынка. Хотя цифры здесь расходятся, часть риэлторов считают, что таких людей еще меньше. «Объем сделок с жилой недвижимостью, нацеленных на извлечение дохода от аренды, я бы оценил в пределах 0,5% рынка. Что касается таких покупок, сделанных физическими лицами, то это вообще ничтожные цифры», – утверждает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Пассивный доход первых трех групп в год составляет от 3,5 до 5% рыночной стоимости сдаваемого жилья. Если добавить, что многие владельцы «резервной» недвижимости не работают (живут на ренту), то отнести их можно только к малоимущим гражданам. Представьте обычного московского псевдо-рантье, сдающего одну квартиру. На исходе месяца он также судорожно, как живущие от зарплаты до зарплаты, считает дни до получения денег за аренду.
Особенности национальной ренты. Именно поэтому московский рынок предлагает много «убитых» квартир. Собственники жилья экономкласса стараются особо и не вкладываться в ремонт и обустройство сдаваемого жилья. Это и невыгодно, и, чаще всего, просто не по карману. Расчет предельно прост. Даже если в «однушке» оставить «бабушкину» мебель, сделав косметический ремонт (его в объявлениях об аренде упрямо любят называть «евро»), и закупить необходимую технику, то обойдется это от 300 тыс. до 600 тыс. рублей в зависимости от качества материалов. Весь первый, а порой и второй год деньги арендатора будут уходить на то, чтобы возместить эти «инвестиции» (аренда однокомнатной квартиры экономкласса колеблется в зависимости от удаленности от центра и станции метро от 300 до 540 тыс. рублей в год).
Но порой случается и так, что арендатор, съезжая, оставляет квартиру в плачевном состоянии. Тогда снова приходится раскошеливаться (стоимость ремонта на этот раз, конечно, будет поменьше). Итак, учитывая затраты и головную боль, связанную с периодическим ремонтом бытовой техники, электропроводки, кранов и прочей сантехники, а также с платой за коммунальные услуги, сдача квартиры в аренду становится просто средством поддержки семейного бюджета. Называть бизнесом это смешно, поскольку любая активность такого рода предполагает, что часть дохода непременно инвестируется в дальнейшее развитие, в ценные бумаги.
Мало того, есть расходы, которых многие арендодатели стараются избежать. Первое – налог в 13% от суммы аренды (если владелец недвижимости оформит статус ИП, то фискальная нагрузка снизится до 6%). Второе – страховка квартиры, мебели и техники (примерно 3% от годового дохода). Поскольку в последние годы распространены случаи мошенничества с арендованными квартирами, когда аферисты продают жилплощадь по поддельным документам или просроченной доверенности, то некоторые страхуются и от потери титула собственника.
Стоит добавить, что «бедные» рантье управляют своей недвижимостью самостоятельно. Арендаторов находят, как правило, через агентство, но на этом контакт с риэлторами и заканчивается. Дело даже не в том, что в Москве немного фирм, управляющих арендуемой недвижимостью, а в том, что их услуги тоже надо оплачивать. Риэлторская компания может предложить собственнику управляющего жилой недвижимостью, но его услуги будут обходиться в 15% от арендной ставки ежемесячно. А лишние расходы больно бьют по тощему карману такого владельца недвижимости.
Если платить все полагающиеся налоги да еще взять управляющего, то доходность при сдаче в аренду квартиры экономкласса едва дотянет до 3–3,6% (в зависимости от месторасположения и качества жилья). Сопоставимо с Лондоном (3,5–3,75%), но значительно ниже, чем в Берлине (5–5,5%).
Элитный сегмент и настоящие рантье. Рынок элитной аренды в Москве развивается активно, но цифры, которые выдают риэлторы, значительно расходятся. «Сегодня порядка 10% квартир сдаются собственниками, для которых аренда стала бизнесом», – утверждает Галина Ткач, директор департамента аренды IntermarkSavills. По ее словам, в среднем на одного такого человека приходится 3–4 квартиры, при этом, если рассматривать частные случаи, один собственник (или одна семья) владеет от 2 до 16 объектами. Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», утверждает, что не более 5% от всего столичного рынка арендодателей можно назвать рантье. Аналогичные цифры приводит и Георгий Дзагуров.
Инвесторов здесь немного из-за невысокой доходности и долгих сроков окупаемости (более 15 лет). В России предпочитают вкладываться в коммерческую, офисную или торговую недвижимость – это рентабельнее, чем жилой фонд. Доходность ее в Москве 10–12% – ощутимая разница в сравнении с 5–8% жилой, даже элитной, недвижимости. «При сравнимых ставках аренды за квадратный метр жилье стоит в разы дороже», – объясняет Георгий Дзагуров.
Так, по данным Penny Lane Realty, в Центральном административном округе Москвы один квадратный метр в торговом центре стоит $5–7 тыс., в стрит-ритейле – $15–23 тыс., в офисной недвижимости – $2,5–8 тыс. Аренда коммерческой недвижимости из расчета за 1 кв. метр в год составит, соответственно, $1,2–5 тыс., $3–7 тыс., $0,6–1,1 тыс. Жилая элитная недвижимость обойдется в $25 тыс. за метр, а аренда будет приносить $36–84 тыс. в год, но не за метр, а за всю квартиру.
Кризис, по словам Георгия Дзагурова, заставил многих владельцев офисных центров и девелоперов стать ближе к мелким инвесторам, разделить свои бизнес-центры на небольшие блоки, которые можно приобрести за средства, сравнимые с ценой квартиры в Москве. «Ряд таких объектов продаются уже сданными в аренду, то есть с понятным доходом. При этом арендодатель всегда имеет дело с фирмой, что понятнее и надежнее, чем отдельный гражданин – арендатор квартиры», – говорит Георгий Дзагуров.
Сдавать и управлять. В Москве есть профессиональные компании-рантье, работающие в рамках элитной недвижимости. «Проекты ”Росинка“, ”Покровский Хиллс“, ”Сетунь“, из свежего – ”Рублево-Мякинино“ – изначально ориентированы на аренду, – рассказывает Наталья Кац. – Также в аренду сдаются апартаменты в отелях ”Арарат Парк Хаятт“ и ”Украина“. Владельцев этого бизнеса можно назвать современными рантье». Перечисленные загородные объекты – поселки элитной недвижимости, где семьи могут арендовать дома за $7–10 тыс. в месяц. Правда, существует еще субаренда, когда владелец объекта просто сдает его в аренду какой-либо компании, а та уже пересдает, в основном, в краткосрочную аренду (short term).
Средняя доходность в элитном сегменте составляет от 5 до 8%, а при продуманном подходе и грамотном управлении может даже подниматься до 10%. Но такое случается не часто. Так, если объект стоимостью около $1,2 млн сдается за $7 тыс. в месяц, то можно говорить о доходности в 7% годовых, что вполне сопоставимо с банковским депозитом. Кроме того, курсы валют больше подвержены колебаниям, чем цены на недвижимость. В качестве примера можно привести таунхаус в поселке Barvikha Club. Стоимость домовладения в районе 40 млн рублей, сдается за 230 тыс. рублей. Доходность составляет 6,9%, а за вычетом эксплуатационным расходов – 6%.
Общемировая закономерность – чем дороже объект недвижимости, тем меньше доходность. В России пока не так: экономкласс по этому показателю отстает, не в последнюю очередь из-за высоких цен на жилье. И ждать изменений ситуации не приходится.