Наследие советской империи: цена ностальгии

Для правителей и для народа

Жилые кирпичные дома, построенные в Москве в 40–50-е гг. ХХ в., называют сталинскими. Большую их часть возводили после войны, преимущественно вдоль главных проспектов и магистральных улиц города, возле городских площадей. Здания отличались фундаментальностью фасадов и качеством постройки, вокруг них обязательно разбивали газоны, благоустраивали дворы с детскими площадками, лавочками. Сталинский ампир стал настолько ярким и самобытным стилем, что его используют в своих проектах современные архитекторы, создавая те же формы, конструктивные детали, декор. Примерами могут служить комплекс на Павелецкой площади, ЖК «Триумф-Палас», «Гранд-Парк» и другие объекты.

Сегодня сталинки составляют основную часть жилого фонда Москвы внутри Садового кольца. Изначально такое жилье негласно было поделено на квартиры для номенклатуры и для рядовых граждан, где предусматривалось коммунальное заселение. Специально для партийной верхушки и государственных деятелей возводили знаменитые высотки, ставшие символами столицы, а также 8–12-этажные кирпичные дома в престижных районах Москвы. Это массивные, добротные постройки с парадными подъездами и большими лестничными площадками, высокими арками. Создавали их обычно по индивидуальным проектам, фасады часто оформляли лепниной и барельефами, поэтому большинство таких зданий стало архитектурными достопримечательностями города. Впрочем, наиболее поздние из них украшений уже не имели — пришедший к власти Н. С. Хрущев счел их архитектурными излишествами.

Потребительские качества многих домов и сегодня на уровне. Межэтажные перекрытия железобетонные, что в сочетании с прочными стенами обеспечивает высокую шумо- и теплоизоляцию, квартиры даже по современным меркам вполне комфортные: просторные комнаты — не меньше 15 кв. м, высокие потолки — от 3 м, большие холлы и кухни — 10–15 кв. м, многочисленные подсобные помещения. В доме 24 по Фрунзенской набережной есть даже двухуровневые квартиры, замечает Наталья Ракова, генеральный директор агентства недвижимости Great reality.

Но при этом здания, которые строили для рядовых граждан, иногда даже не были оборудованы лифтом, перекрытия в них деревянные или смешанные, квартиры, как правило, коридорного типа с небольшими кухнями (6,5–7 кв. м).

Если сталинки первого типа относятся к сегменту бизнес плюс, а лучшие из них даже к премиум-классу, то дома «для народа» и сейчас не изменили статуса и классифицируются как экономкласс. Однако и те и другие довольно высоко котируются на рынке. «Это достаточно престижное жилье прежде всего благодаря месторасположению в центральных и прилегающих к центру районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурным обеспечением, — говорит Алла Вишневская, руководитель офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ». — Одной из их отличительных черт является ансамблевая застройка улиц и площадей, в то время как современные жилые комплексы бизнес-класса, точечно расположенные в центре города, часто диссонируют с окружающим ландшафтом. При сталинках имеются закрытые дворы с пространствами для детских площадок, газонов, зеленых насаждений. Но это преимущество является и причиной главного неудобства — отсутствия парковочных мест и невозможности их организовать, так как с внешней стороны дома проходит магистраль, а во дворе дорожки вдоль подъездов слишком узкие».

Имеют сталинки и другие системные недостатки: высокий износ зданий (прежде всего коммуникаций), а иногда и крайне неудобные планировки. Кроме того, неизбежен неоднородный социальный состав жильцов, что может смущать состоятельных покупателей. В некоторых домах до сих пор существуют коммунальные квартиры.

Дома ЦК

Сейчас, наверное, не все знают, что обозначала аббревиатура ЦК. Но в советское время люди из Центрального комитета партии были в стране самыми главными, и жилье им, разумеется, полагалось не простое, а подчеркивающее статус. Поэтому для партийной номенклатуры и правительства в 60–80-х гг. возводили специальные дома. Места под постройку выбирали лучшие: либо центр Москвы (тихие переулки Арбата и Остоженки), либо экологически благоприятные районы (Кунцево, Проспект Вернадского, Новые Черемушки). Здания возводили из особого качественного желтого кирпича (срок жизни такого материала составляет от 150 до 300 лет), они разительно отличались от обычной типовой застройки и являлись настоящим достижением градостроения. Планировка квартир предусматривала такие приятные излишества, как кладовые, несколько санузлов и т. д. Естественно, в советские времена такое жилье было вне конкуренции.

Внутри домов ЦК, как и среди сталинок, существовала своя иерархия. «В принципе все здания однотипны по архитектуре, но одни строили для руководителей высшего ранга — как дом 10 в Гранатном переулке, в котором должен был жить генеральный секретарь ЦК КПСС Л. И. Брежнев, а другие предназначались для чиновников попроще. Например, по адресу: ул. Спиридоновка, 18, квартиры давали дипломатам и директорам предприятий», — рассказывает Н. Ракова.

К самым престижным относились дома, построенные для членов Политбюро, — как правило, семи-девятиэтажные, иногда даже пятиэтажные, как, например, здание 8 по улице Косыгина. Параметры квартир в них таковы: комнаты от 15 кв. м, кухни от 10 кв. м, потолки от 3 м. Дома статусом пониже строили в 14–16 этажей, в них и потолки 2,6–2,7 м, и метражи поменьше: комнаты от 12 кв. м, кухни от 8 кв. м.

У домов ЦК специалисты отмечают те же недостатки, что и у сталинских зданий. «Это проблемы с парковкой практически повсеместно, — говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». — К слабым местам можно отнести и не самые высокие для элитки потолки — максимум 3,2 м (как, например, в известном «доме Андропова» по адресу: Кутузовский просп., 26). К сожалению, степень изношенности зданий достаточно велика, все же это не новостройки. Если человек покупает квартиру в таком доме, то он должен готовиться к полной замене коммуникаций».

«Цековские дома отличает относительно удачное месторасположение, но по современным меркам это морально устаревшее жилье — с невысокими потолками, небольшими метражами», — добавляет А. Вишневская.

Тем не менее, как утверждает Н. Кац, в данной категории существуют и суперэлитные объекты, например упоминавшийся выше «дом Брежнева», в который так и не въехал генсек. Но и там нет подземного паркинга, а потолки немного не дотягивают до нынешнего стандарта эксклюзивных квартир.

Ностальгия рождает спрос

В 90-е гг. прошлого века спрос на сталинки и дома ЦК был чрезвычайно высок, на тот момент это было лучшее по потребительским свойствам и самое дорогое жилье. Но с появлением жилых комплексов элитного и бизнес-класса покупатель получил возможность выбирать, и сейчас приверженцев наследия былой эпохи намного меньше.

Сталинки — это небольшой рыночный сегмент, который по понятным причинам не увеличивается. «На мой взгляд, высокий спрос на эти дома будет сохраняться и в будущем, — говорит А. Вишневская. — Среди покупателей немало любителей именно этого архитектурного стиля, они готовы терпеть даже некоторые неудобства ради того, чтобы жить в сталинском доме».

Покупатели подобного жилья ценят элемент некой ностальгии. Они не хотят отказываться от корней, от воспоминаний о золотом веке, каким некоторым может казаться та эпоха. «Поклонниками советских элитных домов часто являются иностранцы, выходцы из России, которые хотят иметь некий плацдарм для приездов на родину. Между прочим, в таких квартирах почти никогда не делают ремонт в стиле хай-тек — он просто не сочетается с богатыми историческими традициями жилища», — замечает Н. Кац.

Другая группа — покупатели с бюджетом 500–850 тыс. долл., которые по тем или иным причинам хотят жить в конкретном районе Москвы, например рядом со специализированной школой для детей. Для них квартира с хорошим ремонтом в сталинском доме может стать единственной альтернативой современным высококлассным жилым комплексам. «Сегодня элитные новостройки в центре, скажем в районе станции метро «Кропоткинская», могут стоить порядка 30 тыс. долл./кв. м, в то время как в сталинке жилье продают по 10–12 тыс. долл./кв. м», — констатирует А. Вишневская. Конечно, сталинки сталинкам рознь. Самые дорогие квартиры (например, в высотках у станции метро «Баррикадная» и на Котельнической набережной, в доме 2 на улице Серафимовича) стоят от 15 тыс. долл./кв. м. Дом 50 по Фрунзенской набережной чуть проще, и, следовательно, жилье здесь дешевле.

Спрос на лучшие образцы сталинских построек стабилен, но такие предложения поступают на регулярный рынок редко. По наблюдению Н. Кац, самые востребованные — квартиры от 130 кв. м, но они-то как раз в дефиците, предлагают в основном двух-трехкомнатные.

Среди домов ЦК самый престижный — тот самый № 10 в Гранатном переулке. Квартиры в нем продают примерно раз в десять лет. По оценке риэлторов, их стоимость сравнима с настоящей элитой — около 20 тыс. долл./кв. м. Что касается других объектов, то, по данным Н. Раковой, в доме 18 по улице Спиридоновка цена 1 кв. м — 13–15 тыс. долл, в доме 33 по Сивцеву Вражку — 11–13 тыс. долл., в доме 19 по Гагаринскому переулку — 9,5–10 тыс. долл.

Анализируя покупательский спрос, Н. Кац отмечает, что за последние годы интерес сместился в пользу домов ЦК — они современнее, меньше износ. С таким мнением согласна и Н. Ракова: «Динамика цен на квартиры в домах для советской элиты соответствует общим тенденциям рынка. Но стоит отметить, что в 2010 г. существенно снизился спрос на жилье в сталинках раннего периода постройки, в межэтажных перекрытиях которых присутствует дерево. А вот на квартиры в домах 60–80-х гг., построенных для высшей партийной номенклатуры, спрос вырос. Это отразилось на стоимости квадратного метра: например, если в сталинском здании в Сивцевом Вражке она составляет 8–9 тыс. долл., то в цековском доме по тому же переулку — 11–13 тыс. долл.».