На воздухе: Такие разные хаусы
В Москве — дорого
Комплексы малоэтажных домов, совмещенных между собой боковыми стенами и чем-то напоминающих средиземноморские городки, появились в столице в 1990-х гг. Распространения этот формат недвижимости не получил (слишком дорогая земля), однако около 15 проектов за эти годы девелоперы построили.
Собственный дом (или часть дома) с небольшим участком в престижном районе города стоит дорого: 1 кв. м квартиры в таунхаусе в «Золотых ключах — 2», Матвеевском, Серебряном бору, Молочном переулке обойдется покупателю от $8000 до $30 000. «Иногда девелоперы сооружали в квартирах на 1-м этаже отдельный вход и позиционировали получившееся жилье как таунхаус, хотя это не вполне корректно», — замечает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Таунхаусы «экономкласса» в столице строят за МКАД. По словам Алексея Аверьянова, гендиректора Vesco Consulting, сейчас в активной стадии реализации находятся поселки «Ангелово» (примыкает к району Митино) и «Потапово» в Южном Бутове. Цена — от 65 000 руб. за 1 кв. м, но из-за большой площади (от 170 до 250 кв. м) получается минимум 11 млн руб. за квартиру.
«Многоэтажное жилье в Москве строить гораздо выгоднее. Таунхаусы возводят лишь в том случае, если есть ограничения по сетям или по генплану», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость».
Возможны варианты
Застройщики коттеджных поселков в Подмосковье с помощью таунхаусов отделяют зону более дорогих коттеджей от зоны многоквартирных домов или от дороги. Кроме того, «концепцию проекта зачастую задает удаленность: чем ближе к Москве, тем дороже земля и тем выгоднее уплотнять застройку», объясняет Евгений Шевченко, директор по продажам поселка «Маленькая Италия».
А покупателям предлагается еще один вариант жилья, таким образом расширяется целевая аудитория. «Не у всех есть деньги на приобретение полноценного дома с участком. Некоторым покупателям вообще не нужен участок, но они хотят жить за городом. Другие не стремятся к индивидуальному проживанию, но хотят иметь недвижимость рядом с горнолыжным курортом или санаторием на берегу водохранилища. Во всех этих случаях таунхаус или квартира в поселке именно тот вариант, который необходим», — перечисляет круг потенциальных потребителей Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.
За прошлый год предложение в этом сегменте увеличилось на 12%, а в конце 2010 — начале 2011 г., по данным исследования Urban Group, на московский рынок недвижимости вышло 11 новых проектов с таунхаусами. Сейчас на московском рынке представлен 141 поселок таунхаусов, 77 из них находятся в продаже.
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, уточняет: хотя поселков с таунхаусами прибавилось, в новых проектах собственно таунхаусов стало меньше. В среднем на один поселок их приходится 84 (в поселках, которые начинали строиться до 2009 г., было не менее 121). Уменьшается также площадь придомовых участков (с 3 до 1 сотки). Средняя площадь таунхауса в 2010 г. была 210 кв. м — это на 9% меньше, чем в 2009 г. (230 кв. м), встречаются квартиры и по 100 кв. м. В результате ценник стартует от 4,5 млн руб. До кризиса, по словам руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, минимальная стоимость начиналась от 10 млн руб. «Сокращается доля поселков таунхаусов, которые проектировались по типу сугубо загородного жилья, увеличивается число мультиформатных комплексов «таунхаусы + квартиры», — делают вывод в Urban Group.
За последние пару лет определились основные типы подмосковных таунхаусов. Первый можно условно назвать пригородным — это проекты, которые находятся на территории небольших подмосковных городов, в 30-километровой зоне от МКАД — Лобне, Королеве, Пушкино, Троицке и др.
Второй тип — таунхаусы в составе жилого комплекса, спроектированного по принципу небольшого городка, где они соседствуют со среднеэтажной застройкой. Предполагается, что девелопер строит с нуля всю необходимую для жизни инфраструктуру: детский сад, школу, медицинский центр, магазины и т. д. «Покупатели воспринимают таунхаус преимущественно как городское жилье, с городским уровнем комфорта и инфраструктуры», — объясняет Блинов.
Третий, наиболее распространенный вариант — включение таунхаусов в состав мультиформатных коттеджных поселков. В кризис таких «включений» стало больше. По словам Петра Кирилловского, директора по маркетингу проектов «Величъ» и «Lipki парк», дуплексы и таунхаусы ввели в проект «Lipki парк» как «более рациональное жилье», хотя изначально там планировали строить коттеджи на больших участках. Плотность застройки увеличилась, что позволило девелоперу улучшить экономику проекта в целом и предложить покупателям более низкую цену.
Антикризисное разнообразие
По словам Дмитрия Гордова, исполнительного директора девелоперской группы «Интегра», в 2009 — начале 2010 г. начинать строительство концептуальных поселков для узкой аудитории было слишком рискованно. Мультиформатные проекты, которые включают два и более типов недвижимости в разных ценовых сегментах (участки без подряда, коттеджи, многоквартирные дома, таунхаусы и дуплексы), позволяют «зацепить» больше возможных клиентов.
Алексей Аверьянов согласен, что подобная концепция позволяет диверсифицировать риски: «Если плохо продаются коттеджи, это можно компенсировать хорошими продажами таунхаусов, и наоборот».
Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust, напоминает: в моноформатных поселках 30-35% площадей не продается, а отводится под общественные зоны. В мультиформатных этот показатель не превышает 20%. «За счет более эффективного использования территории девелопер может продавать конечный продукт дешевле», — говорит Ануров.
Наиболее распространенный вариант совмещения — коттеджи с таунхаусами, таково более половины первичного рынка мультиформатных поселков. По словам Рыкова, каких-то специальных требований к таунхаусам в данном случае нет. «Можно лишь говорить о том, где они уместны, а где — нет. В целом такое предложение гармонично смотрится в пригородной застройке, в районе с развитой инфраструктурой», — считает Рыков.
По словам Натальи Картавцевой, директора по продажам «Открытых инвестиций», компания сейчас заканчивает строительство поселка «Павлово» (Новая Рига, 14 км от МКАД), где представлено три типа жилья: квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы и отдельные коттеджи. На участке в 148 га сосуществует жилье разных ценовых категорий: бизнес-класс (квартиры стоимостью от $140 000 до $350 000), таунхаусы (от $500 000 до $600 000) и «премиум» (коттеджи от $1,2 млн до $2,5 млн). Инфраструктура будет представлена в торгово-развлекательном центре «Павлово подворье» (концертная площадка, фитнес-центр, гольф-академия, неподалеку находится Павловская гимназия и др.). «На сегодняшний день около 65% недвижимости в поселке продано. Ежемесячно мы реализуем около 15 объектов в “Павлово”, из них 7-9 квартир», — говорит Картавцева.
Среди самых успешных проектов сезона эксперты называют «Ивакино-Покровское» (проект Urban Group) и «Маленькую Шотландию» (строит и продает «Инком») на ленинградском направлении, а также поселок «Бристоль» (проект компании «Скарлет») на Киевском шоссе, в котором продается более 50 таунхаусов за квартал.
Минусы мультиформата
Не все эксперты считают, что мультиформатные поселки — это однозначно хорошо для застройщика. «Девелопер вступает в более агрессивную конкурентную среду по всем направлениям, а отсутствие общей концепции может отпугнуть покупателей», — предупреждает Гордов. Важно найти идею, которая смогла бы объединить набор продуктов с разными характеристиками в единое предложение, уникальное для рынка, подчеркивает он.
Для инвестора мультиформатный поселок, по оценке Яхонтова, дороже на 15-20%, чем монопроект. Однако снижение классности поселка приводит к увеличению продаваемых площадей и в конечном итоге к росту выручки, добавляет он.
Выше будут у девелопера мультиформатного проекта и затраты на инфраструктуру. «Но создание инфраструктурных центров формирует вокруг себя гарантированный спрос», — считает Евгений Шевченко. Проблема решается приглашением в проект соинвестора для строительства и управления такими объектами, развивает тему гендиректор компании IDT Антон Белобжеский. Например, по этому пути идет SKM Group в поселке «Малаховское озеро», привлекая соинвестора на строительство торгового и торгово-развлекательного центров.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», уверен: смешивать аудиторию премиум- и экономкласса, к которому все-таки относятся таунхаусы, нежелательно. Из 10 собственных поселков у «Инкома» мультиформатный только один. С ним согласна и Наталья Кац, которая считает, что массового «смешения форматов» в ближайшем будущем не произойдет. «В очень дорогом и, как ни странно, в самом дешевом сегментах клиенты стремятся к социальной однородности, им важно, чтобы, например, их дети хорошо адаптировались к окружению. А там, где на объективно небольшой территории селятся люди совсем разных уровней достатка, это проблематично», — объясняет она.
Девелоперы стараются продумать решение этой проблемы еще до старта проекта. «Главное — правильное планировочное решение, — убеждает Шевченко. — У нас даже заложены в проекте различные въезды для зон с разным типом недвижимости».
Большинство экспертов уверено: плотность застройки в ближнем поясе Подмосковья будет увеличиваться и таунхаусы в составе мультиформатных поселков будут востребованы потребителями. «Сегмент будет развиваться, оставаясь по-прежнему промежуточным, компромиссным видом недвижимости между городской квартирой и полноценным загородным домом», — уточняет Рыков. «Низкоэтажная городская застройка территорий, расположенных рядом с мегаполисами, — общемировая тенденция. У Москвы и ближнего Подмосковья достаточно большой потенциал развития в этом направлении», — уверен Алексей Иванов, руководитель архитектурного бюро «Архстройдизайн».