На воздухе: Обещать — не строить
Что нам стоит
Девелоперам очень хочется возврата к докризисным временам, когда дальние дачи стоили от $200 000, говорит Антон Архипов. Но у покупателей свое мнение. «У людей стойкое нежелание обременять себя финансовыми обязательствами, даже рассрочкой (например, если покупаешь участок с подрядом и обязуешься заплатить и за дом, и за коммуникации)», — объясняет риэлтор. Поэтому клиенты покупают землю и думают, что могут построить дом сами, уложившись в определенную смету. Под Москвой «Инком» сейчас строит шесть поселков, но участки без подряда предлагает только в «Novoрижском» (вышел на рынок летом 2009 г., цена сотки подросла с тех пор с $10 000 до $14 000). Как риэлтор компания реализует около 250 бесподрядных поселков. То есть почти половину имеющегося на рынке предложения (всего 350-450 поселков). Но даже из этой половины, говорит Архипов, продажи идут примерно в 30% проектов, остальное — неликвид.
Средняя стоимость участков без подряда в экономклассе (с охраной, дорогами и общественными зонами), по подсчетам Юлии Севериненко, гендиректора «Земактива», — 0,9 млн руб. Есть предложения намного дешевле, но «с душком». 10 соток без подряда в 100 км от МКАД по Новорижскому шоссе могут предлагаться за 300 000 руб., но не факт, что покупатель получит обещанную инфраструктуру, приводит пример Севериненко.
В организованных коттеджных поселках даже так называемого экономкласса (вменяемое расстояние от Москвы и стандартный набор центральных коммуникаций) за дом с участком придется выложить в среднем 10,5 млн руб. (данные «Инком-недвижимости»). Аналогичный продукт бизнес-класса стоит вдвое дороже (22 млн руб.), стоимость элитных объектов варьируется от 34,4 млн до 97 млн руб.
Наталья Кац, управляющий директор «Усадьбы», припомнила лишь пару примеров элитных поселков, где изначально девелопер продавал участки без подряда: «Сады Майендорф» (по 200 000 евро за сотку) и «Ландшафт на Рублево-Успенском шоссе» ($250 000 за сотку). Однако на вторичном рынке, по ее словам, такого предложения много и оно востребовано: «Сегмент de luxe — это рынок штучных сделок, совпасть во вкусах и предложить покупателю именно тот дом, который ему нужен, тяжело. Значительно проще продавать землю, в цену которой заложены издержки и прибыль, — рентабельность такого бизнеса высокая».
Новые песни о старом
Поселки с участками без подряда — это кризисный продукт из серии «суперэконом». «У компаний земельные массивы были, а денег строить на них не было, вот и решили делать такие «компромиссы», — объясняет Илья Ануров. Сейчас девелоперы старательно открещиваются от подобных компромиссов. Даже те, кто удачно их распродал. Севериненко уверяет, что крупные компании стали усложнять состав «продукта». «Продается уже не просто земля, а еще и качественные дороги на территории поселка, детские и спортивные площадки, благоустроенные пляжные и прогулочные зоны, гостевые парковки, ландшафтные объекты. Девелоперы оформляют документы, согласовывают подведение электричества, воды, газа».
«Не надо путать поселки, где продаются участки без подряда, с участками, которые в кризис просто нарезались, без проведения коммуникаций, без обустройства, и за год-полтора реализации собрали весь негатив», — призывает Владимир Ефимов, коммерческий директор «Родных земель». Его компания предлагает 15 поселков без подряда и готовит к выходу на рынок еще пять. Минимальная цена в линейке — 8000 руб. за сотку (140 км от МКАД, в 1 км от озера, электричество от ближайшей деревни плюс дороги из песка и щебенки).
Сейчас, признает он, продукт, где профессиональный девелопер не помогает с обустройством, спросом не пользуется вообще. То, что продается, — уже не то, что было на рынке в кризис, уверяет и Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент»: «Знаковые проекты, выходящие на рынок, обеспечены необходимым набором коммуникаций. Плюс у каждого девелопера есть предложения по типовой застройке участков».
По словам Сергея Махмудова, директора по развитию Atlas Development, половина покупателей участков без подряда в их поселке «Никольские озера» (32 км по Калужскому шоссе) уже обратились к девелоперу с просьбой построить им дома. Без подряда компания предлагает 231 из 362 участков, хотя изначально планировалось сделать акцент на продажах земли с подрядом. Минимальная цена сотки — $10 000, максимальная — $30 000. За строительство дома с клиента возьмут по $850-950 за 1 кв. м.
Не будут брать — отключим газ
Ахиллесова пята бесподрядных поселков — это «кривые» документы на землю и неподведение обещанных коммуникаций. По данным IRN.ru, только 20% поселков с участками без подряда обеспечено собственной инфраструктурой. Большинство посткризисных проектов расположено на не самых престижных направлениях, далеко от Москвы и предназначены для временного/сезонного проживания, описывают аналитики.
Больше повезло девелоперам тех поселков, где земля была размежевана или близка к размежеванию, — тогда можно было оформлять сделки купли-продажи. В противном случае покупателям приходилось довольствоваться предварительными договорами с обещаниями девелопера выделить долю. Обязательства подвести коммуникации застройщики часто давали просто на словах. Поэтому ситуации, когда их пообещали и не сделали, случаются сейчас сплошь и рядом. Правда, говорит Ануров, зачастую в этом виноваты и сами новоявленные землевладельцы: кто-то платит за коммуникации, кто-то от девелопера прячется. А когда продажи падают, замещать эти деньги становится нечем. Компании RCF Capital Trust также пришлось сдвинуть сроки строительства обещанных коммуникаций и залезть в долги к банку — «к чему раньше не прибегали». «Процесс переговоров был безумно труден, банк дал деньги, но только вкупе с другими услугами. Просто кредитовать земельные проекты банкам невыгодно», — рассказывает Ануров.
Покупателей понять можно — загородный «суперэконом» приобретают отнюдь не богачи. И, заплатив пару миллионов рублей за 10 соток, человек часто бывает уже не в состоянии выложить еще несколько сотен тысяч за электричество и газ. Чтобы получить магистральный газ на свой участок, покупатель должен отдать девелоперу в среднем 110 000-200 000 руб. «В Московской области меньше 250 000 руб. за газификацию не берут», — говорит Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service.
«Бывает, и по 400 000 руб. с участка стоит газ подвести, цена определяется объемом работ, — предупреждает Ефимов. — За комфорт на природе придется дорого заплатить. Например, за то, чтобы протянуть к дому 5-километровую газовую магистраль». В «Никольских озерах» пакет центральных коммуникаций (вода, газ, канализация, электричество) стоит $30 000.
Подключение каждого киловатта электричества также стоит порядочных денег. А на участок их нужно как минимум 10. Случаи, когда девелопер работает по «госрасценкам», нечасты. Но бывают. Например, Uniparx Service, профинансировав строительство подстанции на 19 мВт, свет подводит по федеральной программе: 15 кВт на участок обходится клиентам компании в 7080 руб.
После подведения электричества обычно участки дорожают на 10%, отмечает Илья Сапунов, гендиректор «Красивой земли». Его компания продает 17 поселков без подряда от 24 000 до 182 000 руб. за сотку. По словам Сапунова, экстенсивное освоение территорий будет сменяться интенсивным: девелоперы откажутся от освоения новых земельных массивов и будут делать следующие очереди у наиболее успешных проектов. «Поселки, где девелопер строит только дороги, а на сети предлагает покупателям скинуться позже, уходят в прошлое», — уверяет Шишкина.
Купить для перепродажи
Во что превратят Подмосковье застраиваемые по прихоти владельца бесподрядные земли? Архипов надеется, что курятников рядом с Москвой все же будет мало: «Сейчас не 1990-2000-е гг. Люди уже знают, что красиво». Он вспоминает, что в одном из первых поселков «Инкома» (он вышел на рынок в 2001 г. и тоже назывался «Новорижский») участки без подряда были распроданы за 1,5 года и застроены лет за пять. Сейчас дома там выставлены на вторичный рынок, земля подорожала минимум в 10 раз. Архипов не берется предугадать, повторится ли «такая качественная застройка» в других проектируемых сегодня поселках: «Скорее всего не во всех».
Участки без подряда являются еще и инвестиционным продуктом — для очень рискованных игроков. По словам Ефимова, мелкие частные инвесторы с загородного рынка никуда не уходили: «Уже в 2009 г. брали по несколько участков на ранних этапах строительства и продавали на конечных». У «Родных земель» берут мелким оптом от 5 до 15% в разных проектах, чтобы впоследствии перепродать. Коваленко рассказал, что недавно в «Березках» частный инвестор купил сразу 28 участков (4 га). В этом году это четвертая мелкооптовая сделка у Uniparx Service, в начале года люди скупили соответственно по 35, 8 и 6 га. «Инвесторы на рынок постепенно возвращаются, хотя и не так быстро, как нам бы хотелось», — говорит Коваленко.