Реконструкция промзон в Москве увеличит рынок лофтов
Столичный мэр, выступая на встрече с руководителями организаций Московской федерации профсоюзов в среду, отметил, что в городе необходимо застроить часть убыточных промзон. «В Москве сохраняется много неэффективных, убыточных производств. Большая часть из них не является промышленными территориями, там нет производств. Наша задача — попытаться реконструировать их таким образом, чтобы часть территорий отошла под застройку в соответствии с Генпланом, а другая, большая часть, была сохранена для реальной производственной деятельности», — сказал Сергей Собянин.
На сегодня промзоны занимают почти четверть площади города — 27 тысяч га. По подсчетам, на 6,8 тысячи гектаров московских промзон можно построить около 170 млн кв. метров жилой недвижимости.
Участники рынка недвижимости оценили предложение мэра: они полагают, что распространенные на Западе квартиры-лофты теперь получат «прописку» и в Москве, где пока такие объекты являются штучным товаром.
Классический лофт (от английского loft – чердак, галерея, голубятня) — это квартира, переоборудованная из фабричного или заводского помещения и сохранившая стилистику промышленного объекта. Первые лофты появились в США в сороковых годах прошлого века, когда следом за ростом стоимости земли начался вывод промышленных предприятий из центров городов.
«Сначала такая недвижимость пользовалась популярностью в основном у представителей творческих профессий, — рассказал BFM.ru, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Пустые помещения фабрик снимали небогатые художники, которых устраивала невысокая арендная плата и большое пространство с высокими потолками и хорошим освещением, позволяющее работать, не выходя из дома. Позднее на лофты обратили внимание и люди обеспеченные, превратив их в идейное пространство, подчеркивающее оригинальность вкуса владельца».
Главное в лофтах — единое открытое пространство (отдельными в таких квартирах бывают только спальня и санузлы), высокие потолки — от 5 до 10 метров. Сохраняется и подчеркивается промышленное «происхождение» квартиры: балки, «голая» кирпичная кладка, огромные окна, бетонные потолки.
Наибольшей популярностью пользуются лофты в Нью-Йорке, Лос-Анжелесе, Амстердаме и Лондоне (эталонные образцы находятся в Сохо и Челси).
В Москве классические лофты начали появляться относительно недавно, поэтому мода на них пока не сформировалась. Вероятно, это связано с тем, что в России вообще не было массового перевода индустриального фонда в жилой, как в Америке. Однако саму идею лофта давно подхватили дизайнеры интерьеров и декораторы.
«В Москве проекты «в стиле лофт» первыми стали реализовывать владельцы кафе и ресторанов, позднее новое направление подхватили владельцы офисов, — пояснил BFM.ru Александр Зиминский. — Но это было именно оформление, поскольку объекты располагались в обычных зданиях и мультифункциональных центрах. В конце 90-х годов на рынке появились и квартиры в этом стиле, но и это были адаптированные варианты. Хозяева сносили межкомнатные перегородки, белили потолки, создавали имитацию кирпичных стен и устанавливали подходящую по стилю мебель».
Вместо фабрик — новостройки
Первый настоящий жилой лофт появился на территории бывшей фабрики «Красный Октябрь». Позднее появились и сейчас реализуются еще несколько проектов с лофтами: «Даниловская мануфактура», «The loft», Manhattan House, «Арт-хаус», «Николаевский Дом», «Лофт Хаус».
По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, основное отличие существующих на рынке лофтов от классических заключается в небольших площадях: например, в «Даниловской мануфактуре» площади квартир варьируются от 37,4 до 190,6 кв. метров. Кроме того, многие предлагаемые в Москве лофты — объекты нового строительства (так называемые нео-лофты).
«Москва — все-таки не город лофтов, — пояснила управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. — Так сложилось исторически, большое количество промышленных зданий и промзон — послевоенные, они совершенно безликие. Что касается старых фабричных зданий, то их перепрофилируют в основном в офисы».
Эксперты считают, что пока россиянам психологически трудно увязать понятия престижного жилья и бывшего фабричного помещения, особенно после «эпохи дикого капитализма», когда верхом престижа считалась показная роскошь: дворцовые интерьеры, обилие лепнины и позолоты. «Если американцы и европейцы считают вполне престижным жить на верхнем этаже промышленного здания, иметь прекрасные виды и творческую нестандартную площадь, то наши покупатели все-таки хотят видеть лофт более приближенным к обычному жилому дому, — подчеркнула руководитель департамента элитного жилья компании «Новое Качество» Ольга Капинос.
Маленькая ниша элитного рынка
Довольно несмело пока подходят к подобным проектам и девелоперы. Как пояснила BFM.ru директор по развитию инвестиционной группы компаний ASG Евгения Страчкова, для девелопера аппартаменты в стиле лофт — это, прежде всего, хороший маркетинговый ход для продвижения проекта. Но реализация такого проекта требует значительных финансовых затрат, ведь реконструкция и отделка должны быть настолько качественными, чтобы при визуальной «фабричности» чувствовалось, что это действительно дорогое жилье.
«Лофты можно считать самым пострадавшим от кризиса форматом, — добавил Александр Зиминский из Penny Lane Realty. — Им предрекалось большое будущее, говорили, что только на территории «Красного Октября» будут обустроены от 100 до 150 тысяч квадратных метров лофтов. Однако невысокий покупательский спрос и кризис свернули грандиозные инвестиционные планы».
Впрочем, участники рынка отмечают, что у лофтов есть будущее. Более того, эти объекты и сейчас находят своего покупателя: как в сегменте элитного жилья, так и в бизнес-классе.
Сегодня лофты бизнес-класса в Москве предлагаются по цене от 5 до 8 тысяч долларов за кв. метр, диапазон площадей — от 26 до 200 кв. метров, в элитном сегменте стоимость 1 кв. метра доходит до 28 тысяч за кв. метр. «Если ситуация с «Красным Октябрем» дойдет до логического завершения, то квадратный метр там будет стоить не менее 30-40 тысяч долларов, — предположила Наталья Кац. — Вообще, лофт – это очень дорого».
Перспективы развития лофтов связаны с дальнейшей реорганизацией промзон в Москве, хотя в силу своих особенностей этот формат все равно останется нишевым, и количество таких объектов вряд ли будет превышать 1-2% от общего объема на рынке дорогой недвижимости.