+7 495 777-0770
 |   Избранные объекты: 0
|   Избранные объекты: 0

Компания «Усадьба»

Главная > О компании > Усадьба в прессе > Метры по госставке
21.02.2011

Метры по госставке

Инициатива сверху

В настоящий момент налог на имущество исчисляется исходя из его (имущества) кадастровой стоимости: в зависимости от этого показателя величина налога варьируется от 0,1% до 0,5%. Новая ставка пока неизвестна. Как обещал в начале 2011 г. помощник российского президента Аркадий Дворкович, ставка модернизированного налога на недвижимость будет составлять несколько десятых долей процента от рыночной стоимости объекта. Кроме того, пока неясно, какие площади квартир не будут облагать этим налогом. Так, Минэкономразвития например, предлагало исключить из налогооблагаемой базы квартиры площадью до 55 кв. м. Все остальные детали государственной инициативы пока неясны.
«В большинстве цивилизованных стран рыночная стоимость недвижимости рассчитывается очень легко: статистика продаж находится практически в открытом доступе. В частности, в США есть интернет-ресурс, где любой желающий может увидеть стоимость и статистику продаж по каждому американскому дому», – объясняет управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. По ее словам, в России основная масса сделок до середины 2000 гг. проходила по оценочной стоимости БТИ. «Да и сейчас ситуация, когда объект с реальной стоимостью более $2 млн продается по бумагам за 2 млн руб., вполне обычна. Также у нас не сформированы основные критерии оценки, по которым та или иная недвижимость может быть классифицирована как дорогая», – добавляет эксперт.
В связи с этим, по мнению коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса, самый проблемный вопрос – какие именно организации и как будут оценивать приближенную рыночную стоимость. «Реально ни затратный, ни доходный, ни сравнительный методы оценки не работают. Обычно оценщики работают «на глазок», и, если это возможно в случае штучных продаж, то для формирования налоговой базы этот метод абсолютно неприемлем. Должен быть создан институт оценки недвижимости, а это вопрос даже не пяти лет», - объясняет Павел.

Возможные сложности

По мнению экспертов, удар может прийтись на участников инвестиционных сделок. Однако о влиянии нововведения на количество инвестиционных покупок можно будет судить, лишь когда станет понятна ставка налогообложения. «Пока я вижу, что загородная недвижимость активно продается и покупается по оценочной стоимости. Где-то бывает, что недооформлены квадратные метры дома, где-то – сотки земельного участка. И чтобы привести в соответствие реальную ситуацию и данные, изложенные на бумаге, потребуется около четырех лет. Поэтому рассуждать сейчас о влиянии налога на инвестиционные покупки не совсем корректно», – говорит Наталия Кац.
Впрочем, по мнению управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, если говорить о рынке в целом, то увеличение налогового бремени может некоторым образом снизить число инвестиционных покупок, а также вызвать увеличение предложения на вторичном рынке вследствие продажи ряда квартир владельцами, для которых рост платежей будет критичным. Тем не менее, в общем и целом (при условии, что интересы малоимущих граждан защищены) введение налога не будет связано с серьезными конъюнктурными изменениями на рынке. «Пока детали введения данного налога не определены, достаточно сложно делать прогнозы относительно его влияния», - добавляет эксперт.
При этом назревшая необходимость такого нововведения понятна всем специалистам. «С одной стороны, стоимость объекта по оценке БТИ – единица, абсолютно не соответствующая реальной стоимости квартиры. Однако с другой, взимание налога происходит ежегодно, рыночная же стоимость постоянно меняется, и, на мой взгляд, очень сложно четко определить рыночную стоимость квартиры именно на момент оплаты годового налога, тем более, что налог на имущество может быть оплачен двумя платежами в разные периоды. Также сложно определить технологию расчета налога», - говорит юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. По ее мнению, более всего от повышения суммы налога пострадают люди, имеющие в собственности второе жилье, например, доставшееся по наследству, либо лица не обеспеченные, но имеющие в собственности одно жилье высокой ценовой категории. Скорее всего, этим людям придется принять для себя решение: платить или продать дорогую квартиру и купить более дешевую.

Взгляд в будущее

Влияние нового налога непосредственно на рынок элитной недвижимости, по мнению экспертов, не так очевидно. «Если как то и повлияет, то очень не скоро: предполагаемый срок введения налога – 2013 год. Если влияние будет, то на продажах это не отразится все равно. Тем более, что изменен налог будет не сильно: ведь там идет привязка ставки к стоимости недвижимости, приближенной к рыночной по данным оценочных организаций», - говорит Павел Трейвас.
Не секрет, что количество инвестиционных сделок после кризиса сильно уменьшилось. Точнее даже появилась новая группа покупателей, которые просто покупали жилье, чтобы зафиксировать свои деньги в виде определенного актива недвижимости. «Несмотря на временный спад цен, недвижимость осталась самым надежным вложением денег. Также можно сказать, что спрос на рынке стабильно хорош и имеет тенденцию к росту. Опять же после введения нового налога (если он, конечно, будет введен) на спрос это сильно не повлияет», - добавляет он. По мнению Натальи Кац, это федеральный закон, касающийся всей страны, потому ставки налога, скорее всего, будут достаточно гуманными. «Конечно, будут какие-то увеличивающие коэффициенты для жителей крупных городов. Но в целом принятие единого налога вряд ли окажет влияние на сегмент элитной недвижимости», – добавляет она.