Возвращение с каникул
Нерабочий настрой
Все риэлторы единодушно отмечают, что большую часть января рынок загородной недвижимости находился в спящем состоянии. Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац говорит, что в этом году мертвый сезон составил около трех недель и сдвинулся из-за коллапса в аэропортах. "Люди приехали из-за границы и запустили механизмы бизнеса позже, чем обычно, поэтому полноценно рынок в январе практически не функционировал. Все специальные акции, которые планировалось закончить в январе, в зависимости от сегмента получили продление на срок от месяца",— объясняет эксперт.
Директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков настаивает, что пустой была лишь первая половина января, а вторая часть месяца приятно удивила. "Такая концентрация звонков, просмотров и сделок не была зафиксирована ни в октябре, ни в ноябре, ни даже в декабре 2010 года",— утверждает он. По его мнению, это связано в первую очередь с преддверием выплаты годовых бонусов топ-менеджерам крупных корпораций, которые обычно приходятся на февраль-март, а также разговорами о грядущей долларовой гиперинфляции, связанной с необходимостью рассчитаться с долгами.
Коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко также в целом доволен результатами прошедшего месяца. По его словам, во вторую и третью декады января уровень обращений и сделок был меньше, чем в декабре, но совсем ненамного — разница не превысила 7-10%. "Год назад разница между количеством сделок в декабре и январе составляла около 30%, опять же в пользу последнего месяца года",— вспоминает он.
Директор по развитию Good Wood Александр Дубовенко рассказывает, что портрет покупателя, приходящего в декабре и январе, сильно разнится. Так, по его словам, в декабре обычно приходят люди, которые получили свои бонусы по итогам года и не могут больше ждать: им надо срочно вложить деньги, пока они их не потратили впустую. В январе появляются совсем другие клиенты. "Это те, кто понимает, что сегодня покупать нельзя, так как на участке снег, и доводы, что современные технологии позволяют прекрасно строить дома и в зимний период, не проходят. Эти покупатели будут подробнейшим образом выяснять все про загородную недвижимость весь январь, февраль и март",— говорит Александр Дубовенко.
Также в январе, по словам экспертов, наметилась тенденция смещения покупательского интереса с участков без подряда в сторону подряда от застройщика. Поэтому, как отмечает руководитель офиса "Проспект Вернадского" департамента загородной недвижимости компании "Инком-недвижимость" Сергей Цывин, в 2011 году корпорация планирует выводить на рынок поселок бизнес-класса "Покровский-2" в районе 23-го км Новорижского шоссе. "В рамках общей концепции поселка будут выставлены на продажу 267 участков с подрядом по 12-15 соток, стоимость 12 соток земли составит 6 млн руб.",— говорит Сергей Цывин.
По словам директора департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игоря Заугольникова, покупатель из просто мечтателя стал образованным и требовательным участником рынка, который пристально смотрит на прежние проекты застройщика и перестает верить в сказки об участках без подряда. "Статистика говорит сама за себя: 80% владельцев участков без подряда остаются наедине со своими проблемами",— говорит он.
Состояние стабильное
Из-за низкой активности покупателей повышения или понижения цен на рынке загородной недвижимости в январе зафиксировано не было. По данным компании "Терра-Недвижимость", средняя стоимость высокобюджетных объектов загородной недвижимости по итогам прошедшего месяца составила: в элитном классе — $5600 за 1 кв. м, в премиум-классе — $4200 за 1 кв. м, в бизнес-классе — $3100 за 1 кв. м. По словам исполнительного директора компании "Терра-Недвижимость" Людмилы Ежовой, наибольшее количество заявок, поступающих в компанию, приходилось в прошедшем январе на дома стоимостью от $1 млн до $2 млн (33%). Игорь Заугольников говорит, что деревянный дом площадью 160 кв. м на 12 сотках, расположенный на Новой Риге в 55 км от МКАД, в январе оценивался в 4,8 млн руб. Стоимость готового домовладения площадью 200 кв. м на участке 16 соток, расположенного в коттеджном поселке с центральными коммуникациями на первой береговой линии Можайского водохранилища, составляла около 7,1 млн руб.
У многих застройщиков до середины января продолжали действовать новогодние акции. В поселках компании "Земактив" скидки дали хорошую отдачу по итогам декабря, и девелопер принял решение продлить праздничные условия покупки до 14 января. "В частности, покупатели воспользовались нашими спецпредложениями в поселках "Анютины глазки" — скидки на участки, прилегающие к лесу, "Алешкино" — 2 сотки в подарок",— перечисляет генеральный директор компании "Земактив" Юлия Севериненко.
О сохранении в январе декабрьских скидок говорят генеральный директор компании "Красивая Земля" Илья Сапунов и Александр Коваленко из UniparxService. По словам Александра Коваленко, в январе цены на земельные участки в проектах компании не менялись. "Сейчас еще действуют скидки, которые предоставляются по купонам, выданным в декабре всем, кто звонил или приезжал в компанию. Они действуют до 31 марта 2011 года, но в феврале-марте размер скидок будет уже меньше",— поясняет он. Так, в январе по этим купонам в поселке "Альпендорф" можно было получить скидку в 30%, "У Оки" — 25%, "Приволье", "Лужок" и "Велегож-2" — 20%, "Изумрудная долина" и третья очередь поселка "Велегож-Парк" — 15%. Впрочем, не все игроки рынка так оптимистично относятся к дисконту, столь активно продвигаемому девелоперами.
"Скидки, анонсированные в ноябре—декабре, остались в силе в начале 2011 года и, возможно, останутся еще надолго. Тем не менее бурного роста продаж это пока не принесло, что дает повод серьезно задуматься о жизнеспособности всей модели загородного рынка, и особенно бизнес-класса,— рассуждает партнер и директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн.— С другой стороны, по результатам января не стоит делать далеко идущих выводов — основную пищу для размышлений должны будут принести продажи весны 2011 года".
В целом риэлторы и застройщики в один голос заявляют об улучшении ситуации на рынке загородной недвижимости. По словам Александра Коваленко, косвенно о том, что в зимние месяцы рынок был жив, а не мертв, можно судить и по рекламной активности девелоперов. "Если в январе прошлого года она производила впечатление глубокого сна, то в этом году объем рекламы по сравнению с показателями осени практически не снизился. И на протяжении всей зимы вдоль крупных трасс Москвы и Подмосковья мы можем видеть немало рекламных щитов о продаже участков",— радостно отмечает эксперт. С ним соглашается коммерческий директор 11 Invest Самир Джафаров, добавляя, что прогноз на 2011 год выглядит оптимистичным: относительно показателей 2010 года видится возможным двукратное увеличение спроса на загородную недвижимость. "Сложившийся дефицит и покупательская активность будут способствовать ценовому росту. Также можно предположить ценовой рост до 15% на самые ликвидные предложения, объемы которого значительно сократились в 2010 году",— полагает Самир Джафаров. По словам Александра Дубовенко, традиционное повышение цен состоится весной. "В последние годы цены росли на 10%, были времена, когда и на 30%.Как правило, это происходит единовременно на всем рынке и именно ранней весной. Как раз в январе и феврале идет заморозка этого подорожания",— объясняет эксперт.
Юлия Севериненко из "Земактива" уверена, что повышать цены в основном будут девелоперы поселков, находящихся на высокой стадии готовности. "Что касается поселков на начальном уровне реализации, то участки в них, скорее всего, весной не подорожают, так как число новых проектов будет расти, а конкуренция — постоянно обостряться и сдерживать рост цен",— настаивает она. Хотя в 2011 году рынок загородной недвижимости продолжит восстанавливаться после кризиса, Самир Джафаров полагает, что покупательского бума, подобного ситуации, сложившейся в 2007 году, ожидать не придется и общий рост цен едва достигнет 10%.