Повелители земли

В начале октября 2010-го президент РФ Дмитрий Медведев сделал запись в своем «Твиттере»: «Хлеб и молоко – с выставки «Золотая осень». Все очень вкусное». Затем пресс-служба обнародовала фотографии, на которых глава государства разделил каравай с премьером Владимиром Путиным. Руководители страны дегустировали продукты фирмы «Русское молоко». Эта структура создана одним из крупнейших лендлордов – главой компании «Вашъ финансовый попечитель» Василием Бойко-Великим в Рузском районе Московской области. Изначально он хотел сосредоточиться на реализации крупного девелоперского проекта «Рузская Швейцария», но изменил планы. Это типичная ситуация для собственников подмосковной земли, пока рассчитывать на рост капитализации участков не приходится.

Большая распродажа

Основной проблемой для землевладельцев стали долги и кредиты, полученные по докризисным ставкам, что в свою очередь привело к дроблению компаний и продаже части активов по бросовым ценам. К примеру, «Нерль» (впоследствии «Гектар»), входившая в top крупнейших землевладельцев, сейчас разбита на несколько фирм. А в 2009 г. экс-владелец этой компании Александр Клячин заложил недвижимость стоимостью около 5 млрд руб. по кредиту на 300 млн руб. Несколько самостоятельных фирм образовалось от компаний «Финансы и недвижимость» и RDI.

Если земельный банк «Промсвязьнедвижимости» братьев Ананьевых три года назад неофициально оценивался в 70 000 га и занимал первое место среди подмосковных лендлордов, то сегодня официально в компании говорят всего о 5300 га (неофициально 20 000 – 30 000 га). Во владении УК «Масштаб» осталось 5100 га из 13 000 га на момент основания.

Новая реальность

В целом общий земельный фонд Подмосковья составляет около 46 000 кв. км, то есть примерно 4,5 млн га, при этом в обороте участвует около 2,5 млн га; из них около 1,7 млн га – земли сельхозназначения. Остается 500 000 га – это земли населенных пунктов, являющиеся по преимуществу частью вторичного рынка. «Этот рынок сформирован в конце 1990-х – начале 2000-х гг. в основном за счет приобретения долей в крупных агрокомпаниях и выкупа земельных паев у населения», – говорит руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. В итоге образовался пул крупных землепользователей столичного региона, которые поделили десятки тысяч гектаров земли, выкупив ее практически даром. Однако в кризис эти компании сами испытали давление извне. «Банкам переходили земельные активы от обанкротившихся или не сумевших выплатить займы девелоперов. При этом отошедшие активы делились на три категории: недвижимость, проекты в стадии строительства и земля», – поясняет руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. В итоге активными участниками рынка недвижимости стали банки.

Под госкрыло

В середине 2010-го стало известно, что холдинг «Миэль» решил отдать Сбербанку около 20% своих земель в Подмосковье в счет погашения долга на $40 млн, в частности, речь идет о 77 га в 10 км от МКАД по киевскому направлению. Затем в начале 2011-го «дочка» «Сбера» получила 60% в проекте «Рублево-Архангельское» общей площадью 430 га. В совокупности площадь только этих двух наделов составляет 500 га. Однако в сравнении с угодьями крупнейших лендлордов эти показатели невелики. «К тому же банки, ставшие владельцами земельных активов, не отличаются энергичной игрой на рынке», – отмечает директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников.

Если оценивать не объем земельных участков, а их стоимость, то активы банков-лендлордов стоят дороже, чем участки многих компаний. Например, «Рублево-Архангельское», принадлежащее «Сберу», оценивается в несколько миллиардов долларов. Не отстает от крупнейшего банка страны и другой госбанк – ВТБ. «Банк приступил к реализации проекта по освоению 1200 га на Рублево-Успенском шоссе, доставшегося ему за долги от «ОПК Девелопмент» сенатора Сергея Пугачева. Вроде бы 1200 га – небольшой кусок, но его расположение на самом престижном шоссе существенно увеличивает стоимость актива», – говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. При этом, по его словам, кроме банков, в сделках по купле-продаже земли в кризис особо никто не участвовал, точнее, об этом просто неизвестно игрокам рынка.

Секрытые резервы

«Участники земельного рынка отмечают его закрытость, в связи с чем возникают сложности с оценкой. В кризис происходили серьезные изменения с точки зрения смены собственников участков, организационной структуры самих компаний или их дробления», – поясняет Сергей Мигунов. В итоге среди потенциальных лендлордов называются компании, доказать принадлежность которых к клубу крупных землевладельцев почти невозможно, равно как и определить размеры их угодий.

В частности, именно такой структурой называют «Моссельпром» сенатора Сергея Лисовского. «Передав в доверительное управление компанию, он стал первым зампредом комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и активно участвует в реформировании и становлении сельхозотрасли», – говорит Игорь Заугольников. Производство мяса птицы – основной бизнес-сегмент компании, его доля в общей выручке в 2008 г. составила 82%, достигнув $120 млн. При этом количество гектаров земли, принадлежащих компании, неизвестно. По данным ее официального сайта, деятельность по растениеводству включает в себя земельный банк площадью 27 500 га, из которых 17 237 га обрабатываются в Орловской области. Где расположены остальные земли, не уточняется. В разных источниках в свое время упоминалось, что одно из предприятий холдинга – «Нива-Хотынец» – владеет 7000 га в Подмосковье, но подтверждения, что фирма, расположенная на Орловщине, принадлежит одному из крупнейших подмосковных лендлордов, нет. Тем более нет никаких источников, указывающих на то, что «Моссельпрому» принадлежит 30 000 га, о которых рассказывают некоторые эксперты. По официальным данным компании, ее собственностью являются лишь 130 га в Подмосковье и еще 262 га находятся в аренде.

Еще одна компания, которую называют едва ли не лидером подмосковного рейтинга лендлордов, – «Ист Лайн» Дмитрия Каменщика. В 2007 г. участники рынка приписывали ей 64 000 га. Официального подтверждения эти цифры не получили, а в марте 2008-го компания заявляла, что она уже зарезервировала 20 000 га вблизи аэропорта Домодедово. Кроме того, в том же году стало известно о конфликте «Ист Лайн» с ГК «Метрополь» по поводу аренды участка в 3500 га в Солнечногорском районе рядом с Истринским водохранилищем. В сумме только эти активы могли бы составить 23 500 га и обеспечить компании попадание в рейтинг крупнейших лендлордов. Однако какие земельные угодья в настоящий момент находятся в собственности «Ист Лайн», участники рынка не знают. Потенциальными лидерами рейтинга игроки рынка также называют экс-совладельцев «Вимм-Билль-Данн» Давида Якобашвили и Гавриила Юшваева, которые якобы на пару владеют около 35 000 га в Подмосковье. Более того, после продажи ВБД PepsiCo по рынку циркулировали слухи, что предприниматели займутся агробизнесом. Однако окончательный размер их активов неизвестен.

Гонки по горизонтали

В течение последних лет лидером среди подмосковных лендлордов считается банк «Развитие-Столица», основанный несколькими выпускниками физико-математической школы им. А.Н. Колмогорова при МГУ во главе с известным гонщиком и предпринимателем Рустемом Терегуловым (39% акций). «Объем его землевладений составляет около 40 000 га в Волоколамском, Шаховском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах Подмосковья», – говорит Игорь Заугольников. Банк был зарегистрирован в 1994 году под именем «Визави» в форме товарищества с ограниченной ответственностью и в течение 1990-х активно занимался скупкой различных активов, в том числе через сделки M&A. Пережив ряд преобразований, в 2007 г. кредитное учреждение было переименовано в банк «Развитие-Столица». Примечательно, что участником системы страхования вкладов ему удалось стать только в ноябре 2008-го. По данным самого банка, в основном он занимается инвестициями в московскую недвижимость и земельные активы. При этом он считается одним из крупнейших владельцев офисных площадей классов В и С в Москве. В частности, ему принадлежит офис-парк «Шереметьевский», в котором расположена редакция издательского дома Sanoma Independent Media.

По словам Игоря Заугольникова, нестандартный стиль владельца, физика по образованию, получил отражение в его проектах. Например, банк занимается строительством гоночной трассы Moscow Raceway на 77-м км Новорижского шоссе в районе деревни Федюково. Проект с общим объемом инвестиций в 4,5 млрд руб. был заявлен в октябре 2008 г. Изначально предполагалось, что трасса позволит проводить международные соревнования вплоть до «Формулы-1», поэтому почетным гостем на презентации был известный автогонщик Дэвид Кулхард. В кризис проект был заморожен (на год), но затем инвесторы к нему вернулись. В настоящий момент, по данным инвестора, трасса готова уже на 50%, и девелопер планирует ее запуск в 2012 г. Впрочем, как отмечают участники рынка, это пока единственный крупный проект банка на своих землях. При этом большинство участков расположено достаточно далеко от Москвы, они могут быть интересны под застройку лишь в случае запуска удачного девелоперского проекта. «Вполне вероятно, что в будущем такие игроки могут реализовать эти участки с целью получения маржи на ценовой разнице», – предполагает Сергей Мигунов. Впрочем, у лендлорда финансовых ресурсов, судя по всему, пока вполне достаточно. Так, во время кризиса банк выкупил за $86 млн бизнес-центр «Северное сияние», доставшийся Альфа-банку по долгам Kopernik Group Александра Сенаторова.

Братская земля

Лидирующие позиции среди официальных подмосковных лендлордов держит ЗАО «Промсвязькапитал» братьев Ананьевых. По данным пресс-службы компании, земельный банк ее «дочки» – «Промсвязьнедвижимости» – составляет 5300 га. При этом компания активно предлагает продажу участков оптом и в розницу по ленинградскому, пятницкому и новорижскому направлениям. Однако, по информации опрошенных «Ко» экспертов, ее земельный банк существенно больше и достигает 25 000 га. Более того, некоторые специалисты не исключают, что общий объем земельного банка может равняться 32 000 – 35 000 га. При этом «Промсвязькапитал», в отличие от большинства подмосковных лендлордов, активно работает со своими участками, запуская на них девелоперские проекты. «В кризис компания вывела на рынок три коттеджных поселка. Ее земельные активы за кризисный период уменьшились, но она, по всей видимости, продолжит развивать девелоперское направление и строительство коттеджных поселков», – отмечает Сергей Мигунов. В частности, речь идет о поселках «Благовещенка» и «Николо-Пятницкое» на Пятницком шоссе, а также о «Владычино» на Ленинградском шоссе. «Еще совсем недавно «Промсвязькапитал» называли едва ли не самым крупным подмосковным лендлордом. По разным оценкам, компании принадлежало до 70 000 га, и по степени «таинственности» на земельном рынке Московской области она могла сравниться разве что с группой «Ист Лайн». Но теперь все чаще приходится слышать оценки ее земельного портфеля в 25 000 га», – рассказывает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По данным участников рынка, земельный банк мог серьезно сократиться в кризис за счет опта: в течение последних лет компания реализовывала модель продажи участков крупными партиями, а не в розницу. «Говорить о том, что сделки с землей в кризис проводились в массовом порядке, не приходится: скидки на крупные наделы в 2009 г. доходили до 60%, и лендлорды без особой надобности не выставляли свои объекты на рынок, предпочитая придержать их до лучших времен и цен», – поясняет директор юридического департамента девелоперской группы «Интегра» Владимир Колотыркин. По словам управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, эта тенденция легко объяснима тем, что подмосковные земли – это прежде всего ценный актив для строительства. «Даже опасения по поводу значительного роста цен на продовольствие, что может сделать сельское хозяйство вполне рентабельной отраслью, вряд ли заставят поменять акценты и приоритеты в Московском регионе», – резюмирует эксперт.

Рузский молочник

В число самых крупных землевладельцев также входит группа «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП) Василия Бойко-Великого. Основатель компании в свое время прославился участием в корпоративных конфликтах. В середине 1990-х он помог начинающему олигарху Олегу Дерипаске получить контроль над Братским алюминиевым заводом, а затем содействовал группе «МДМ» в покупке контрольного пакета акций Конверсбанка. Физик-ядерщик по образованию, в 2002–2003 гг. господин Бойко занимал должность в руководстве «Росэнергоатома». Однако госслужащего из него не вышло, и он сконцентрировался на девелоперских проектах. По оценкам самой компании, объем ее подмосковных земель составляет около 23 500 га в собственности, а еще около 13 000 га она арендует на долгосрочной основе. Изначально на этих участках планировалось реализовать крупный девелоперский проект «Рузская Швейцария». Около 780 га компания хотела отдать под коттеджи, еще 850 га должно было пойти под строительства бассейнов, катков и горнолыжного курорта. Однако этим замыслам не суждено было осуществиться: в 2006 г. земельными наделами Бойко заинтересовалась прокуратура и возбудила уголовное дело, в ходе которого в офисе ВФП провели выемку документов. А через год основателя ВФП арестовали. Несмотря на прогнозы аналитиков о том, что компании придется, скорее всего, лишиться большей части активов, впоследствии Василий Бойко был освобожден из-под стражи и сохранил бизнес. Однако предприниматель решил отказаться от «Рузской Швейцарии» и занялся реализацией нового проекта – «Благодатная Руза». При этом наиболее активно бизнесмен стал развивать сельскохозяйственный проект – «Русское молоко». По собственным данным компании, в 2003–2009 гг. в развитие животноводства она инвестировала около 400 млн руб. «Прежде чем говорить о крупных девелоперах, необходимо сказать о таких владельцах земель, как производители сельхозпродукции. Активы этих компаний существенны. Среди них можно выделить компанию «Вашъ финансовый попечитель». При этом если в начале 2000-х годов она позиционировала себя в качестве девелоперской структуры, то теперь занимается производством молочной продукции. Таким образом, она сместила свои акценты с девелоперского направления в агросектор», – констатирует Сергей Мигунов.

Банкир на земле

Единственным участником списка подмосковных лендлордов, купившим свои земли на вторичном рынке, считается компания Marshall Estate, входящая в Marshall Capital Partners (MCP, одна из ведущих структур, управляющих частными фондами прямых инвестиций в России и СНГ). Создателем компании является бывший топ-менеджер МДМ-банка Константин Малофеев, получивший первоначальную известность тем, что организовал IPO корпорации «Иркут». Он также считается хорошим знакомым министра связи и массовых коммуникаций Игоря Щеголева, и с 2009 года является независимым директором «Связьинвеста», где получил скандальную известность. Дело в том, что уволенный гендиректор «Связьинвеста» Евгений Юрченко утверждал, что после назначения гендиректором «Ростелекома» Александра Провоторова, выходца из MCP, центр принятия решений в группе «Связьинвест» переместился к бывшим и настоящим менеджерам MCP. Кроме того, MCP заказал Газпромбанку скупку акций «дочек» госхолдинга, и после завершения консолидации активов «Связьинвеста» на базе «Ростелекома» инвестфонд Константина Малофеева станет владельцем около 7% акций объединенной компании.

Подмосковной землей MCP заинтересовался в 2006 году. Управляемые им фонды купили около 30 000 га у компании «Центр-Капитал» предпринимателя Андрея Куцериба. Сумма сделки неизвестна, однако участники рынка полагают, что вряд ли покупатель заплатил более $100 млн. «Это не только единственный пример столь крупной сделки на вторичном рынке земли, но фактически уникальный случай, когда в число главных лендлордов Подмосковья вошла новая структура», – отмечает гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. На выкупленной земле предприниматель решил реализовать несколько девелоперских проектов. В 2007 г. был возведен отель «Heliopark Царьград», а затем Малофеев приступил к строительству двух коттеджных поселков – «Царьград» и «Окская слобода». В кризис компании пришлось остановить первый проект и снизить цены во втором.
Остальная часть земель сдается в аренду Русагропромхолдингу, а также крестьянам из соседних деревень. «Вряд ли арендодатель получает серьезные барыши с арендаторов, однако в целом такой путь является единственно верным – частично развивать девелоперские проекты, частично использовать земли под сельхозугодья, а также ожидать роста капитализации участков в долгосрочной перспективе», – рассуждает Евгений Скоморовский. Впрочем, участники рынка не знают, когда земля снова начнет дорожать, а также не уверены, что Константин Малофеев найдет покупателя на столь существенные наделы.

Земля для красоты

Компания «Красивая земля» является самым загадочным игроком земельного рынка Подмосковья: ее конечные бенефициары неизвестны до сих пор. При этом она по праву считается одним из крупнейших продавцов подмосковной земли в розницу. По собственным данным, ее земельный банк составляет около 20 000 га, которые она пытается реализовывать маленькими партиями.

«Чаще всего схема выглядит так: девелопер нарезает землю на небольшие участки площадью от 6 до 20 соток и предлагает их потенциальным покупателям. По сути это называется участками без подряда, но на самом деле это просто мелкая нарезка земли довольно далеко от Москвы», – рассказывает Павел Карасев.

Именно по этому пути и пошла «Красивая земля». По словам Дмитрия Цветкова, несмотря на крупный банк участков, капитализация земли у этой компании не слишком высока, так как, за исключением площадки в несколько сотен гектаров в 11 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, большая часть наделов расположена за 45 км от Москвы в Чеховском районе. При этом с начала кризиса «Красивая земля» вывела в продажу 16 загородных проектов на Симферопольском, Новорязанском и Калужском шоссе. По данным участников рынка, это своеобразный рекорд для Подмосковья. «Однако следует помнить, что в основном речь идет об участках без подряда», – подчеркивает Павел Карасев. Кроме того, в 2010 г. «Красивая земля» запустила образовательный проект. Это негосударственное образовательное учреждение «Земельная академия», дающее знания в области земельного брокериджа и получившее лицензию департамента образования Москвы. По информации самой компании, обучение уже прошли около 500 человек, большая часть которых осталась работать в «Красивой земле».

По мнению Игоря Заугольникова, более половины землевладельцев занимаются так называемым ленд-девелопментом – делят земли на проекты и реализовывают как участки без подряда. Как говорит эксперт, количество участков без подряда давно перевалило за 10 000 только в одной Московской области. Участки без подряда легко продаются при наименьших расходах со стороны землевладельца. «Фактически в данном случае девелопер тратится только на межевание земли и оформление соответствующих документов. Следующим этапом может стать смена категории земли, но это требует времени и финансовых ресурсов, и не все лендлорды в посткризисное время готовы на это идти», – поясняет Евгений Скоморовский. Впрочем, по мнению Дмитрия Цветкова, по сравнению с общим земельным банком компании подобные проекты невелики.

Стремление к «Абсолюту»

Компания «Абсолют Менеджмент», являющаяся дочерней структурой инвестиционной группы «Абсолют» Александра Светакова, по данным экспертов, на сегодняшний день владеет 20 000 га земли. Участки расположены в Наро-Фоминском, Подольском и Солнечногорском районах Московской области. При этом, в отличие от многих лендлордов, «Абсолют Менеджменту» принадлежат земли, расположенные в непосредственной близости от Москвы – не дальше 50 км от МКАД, причем вдоль основных федеральных трасс. Распоряжается этими угодьями компания по-разному. В 2003–2008 гг. она в основном продавала земли различных категорий оптом, в том числе промышленные участки, земли для ИЖС и сельскохозяйственного назначения. Затем в 2007 г. начала развивать розничные продажи земель без подряда с коммуникациями. На сегодняшний день основным бизнесом «Абсолют Менеджмента» является девелопмент коттеджных поселков, а также продажа участков без подряда. Так, на посткризисной волне компания вывела на рынок поселки «Лесная слобода», «Марусин луг», «Цветочный» и «Лисичкин лес», а также запустила проект бизнес-парка «Флагман». При этом за ее плечами достаточно большое число реализованных проектов коттеджных поселков.

«Абсолют Менеджмент» также развивает собственное сельскохозяйственное производство, в частности, инвестирует в два предприятия: в молочно-животноводческий комплекс «Щапово-Агротехно» и в молочный комплекс «Рыжово». Первая фирма специализируется на молочном и сырном производстве, а также является преемником знаменитого опытного хозяйства Всесоюзного НИИ животноводства. Она производит сыр типа «Моцарелла» по итальянской технологии. Второе предприятие возникло на месте бывшего учхоза «Михайловское». Впрочем, как уверяют в компании, основное направление ее деятельности – девелопмент земельных участков. «Логично, когда хозяин земли в условиях отсутствия спроса со стороны оптовых покупателей осваивает ее своими силами. При этом большинство принадлежащих лендлордам земель имеет категорию сельхозназначения. Поэтому вполне объяснимо поведение землевладельцев, осваивающих сельскохозяйственный бизнес. В последнее время освоение земель согласно их назначению можно назвать очень заметной тенденцией», – отмечает Юлия Севериненко. По ее словам, раньше «аграрное» направление деятельности было не столь популярно у землевладельцев, но кризис практически свел на нет возможность оптовой продажи земель, и вопрос об использовании активов стал актуальнее.

Агробизнес за основу

Одним из крупнейших лендлордов Подмосковья традиционно считается RDI Group. Согласно официальной презентации компании, в непосредственном управлении у нее находится 2477 га, в том числе 902 га земли поселений и 569 га в девелоперских проектах. Однако, по информации участников рынка, RDI Group располагает 20 000 га. При этом в той же презентации говорится, что брокерский портфель «дочки» RDI Group – фирме Land-Development – достигает 25 000 га. Эта структура была создана в конце прошлого года и специализируется на профессиональном управлении земельными активами. В перечне ее услуг числится и изменение категории земли. Таким образом, лендлорд решил предложить свой опыт на аутсорсинге. Кроме того, в последние полтора года компания активно распродает землю, предлагая участки без подряда в пяти поселках. Это направление развивает дочерняя структура «Загородный проект», которая по итогам 2010-го реализовала в своих коттеджных поселках 273 участка без подряда. Все проекты компании расположены в ближайшем Подмосковье на удалении до 25 км от МКАД. «В период кризиса компании и банки получили ликвидную загородную недвижимость практически задаром. Было бы странно, если бы активы продолжали стоять без дела», – рассуждает Дмитрий Таганов. Показательным примером, по его словам, как раз является RDI Group, которой принадлежит сельскохозяйственное производство на базе АПК «Агрооснова». Созданный в 2004 г. холдинг объединяет большую часть профильного сектора Наро-Фоминского и Ленинского районов Московской области: его основу составляют восемь сельхозпредприятий. Основным направлением деятельности структур агрохолдинга является молочное животноводство – производство сырого молока. Более того, АПК «Агрооснова» – один из крупнейших производителей сырого молока в Подмосковье. Более 90% всего производимого на предприятиях агрохолдинга молока поставляется на заводы компаний «Данон» и «Вимм-Билль-Данн». «Пока не очень понятно, насколько этот бизнес прибылен для непрофильных «сельхозкомпаний», но можно с полной уверенностью сказать, что интерес у землевладельцев к нему явный. В любом случае эта тенденция будет способствовать развитию сельхозотрасли», – отмечает Юлия Севериненко.