+7 495 777-07-70 Обратный звонок

dom.lenta.ru: Конкретно крышевали

04.10.2017


Несмотря на заявления экспертов о наступлении «эры арендаторов», жилье в России остается самой желанной покупкой. Собеседники «Дома» решили вспомнить, как менялись вкусы клиентов в разные годы. В этом выпуске — о тех, кого называют богатыми покупателями.

«До революции место современных квартир занимали доходные дома с арендной практикой, — рассказывает Денис Ромодин, старший научный сотрудник Государственного центрального музея современной истории России (ГЦМСИР). — Покупка квартиры в то время была большой редкостью. В 1920-х годах появляется небольшая прослойка кооперативного жилья, но выбирать особенно было не из чего — преобладали хорошие, качественные, но с виду довольно функциональные здания в четыре-пять этажей. Все остальное — государственное или ведомственное жилье, в котором квартиры "давали". Возможность купить квартиру — снова же, кооперативную — у советского человека появилась лишь с начала 1960-х».

Лихие, честные, твои

В девяностые, по словам Дениса Ромодина, из так называемого старого фонда покупателями особенно ценились сталинки и номенклатурные дома 1970-80-х годов. «Но во времена становления рынка недвижимости наблюдался дефицит жилья в свободной продаже, и для покупателей важен был сам факт его приобретения», — вспоминает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». В итоге, утверждает директор департамента городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина, даже состоятельные покупатели «брали, что дают».

«Конечно, мы все помним лихие девяностые, малиновые пиджаки, авторитетные группировки и дорогие "входные билеты" в мир элитной недвижимости, — делится Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome. — В это непростое время мало было просто купить квадратные метры, потенциальному покупателю нужно было пройти так называемый фейсконтроль, после которого он вступал в клуб привилегированных клиентов и обладателей элитной квартиры в Москве».

Так, лично отбирал жильцов в свой дом бизнесмен Арас Агаларов. «Рожденный в девяностые, знаменитый дом "Агаларов Хаус" на долгие годы стал образцом элитного жилья, — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Подлинники известных художников на стенах входной группы, строгий отбор жильцов через личное собеседование с Агаларовым, квартиры с высококлассной отделкой, собственная инфраструктура — уже тогда девелопер задал элитному рынку высочайшую планку. Но ее наличие, к сожалению, не стало означать соответствия остального рынка. Квартиры девяностых имеют огромные метражи, часто — неудобные планировки с излишками неполезных площадей. Многие обладатели элитных квартир предпочитают оформлять интерьеры самостоятельно, в результате через какие-то десять лет рынок заполонят неликвидные объекты с вычурным дизайном. В то время еще не шло речи о сложившихся районах элитной застройки, дома для состоятельных жильцов появлялись точечно».

Дарья Самойлова соглашается: покупатели в девяностых любили квартиры большой площади, преимущественно на центральных улицах Москвы — Тверской, Арбате, Кутузовском проспекте. Эталоном элитного жилья были сталинские высотки, здания ЦК и другие дома советской элиты — на некоторые из них даже были очереди из желающих купить там квартиры, поддерживает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

В Петербурге же в девяностые начинается активное расселение коммуналок. «Именно из них стали делать элитные квартиры того времени, — рассказывает Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. — В это время особую популярность приобрел так называемый "золотой треугольник" — территория между Дворцовой набережной, Невским проспектом и набережной реки Фонтанки. Покупателям были важны видовые характеристики квартиры, однако они хотели, чтобы окна выходили не на воду, как это принято сейчас, а на исторические и культурные объекты».

Нулевые роковые

В нулевые эталоном элитного жилья становятся клубные дома на несколько квартир, которые строились до тех пор, пока была свободная земля в центре, вспоминает Екатерина Румянцева. «Обязательное требование — наличие паркинга, — продолжает Румянцева. — При небольшом количестве квартир в клубных домах присутствует собственная инфраструктура: спа-зоны, тренажерные залы, переговорные, а также исключительные атрибуты роскошной жизни — шубохранилища, вертолетные площадки, бассейны, винные погреба, зимние сады, тиры».

Однако с середины 2000-х, когда на вторичный рынок недвижимости начали массово выходить квартиры современного жилищного фонда, для состоятельного покупателя существенно выросла значимость инженерных коммуникаций, отмечает Михаил Куликов. Это приводит к снижению покупательского интереса, например к ранее престижным сталинкам, в которых коммуникации уже сильно изношены.

«Большая гостиная (не менее 50 квадратных метров), статусность дома, вид из окон на храм Христа Спасителя или Кремль: двухтысячные в столице — время имиджевых покупок пафосных квартир преимущественно в районе Золотой мили», — констатирует Дарья Самойлова. В это же время расширяются границы элитных районов в Петербурге — после появления новых объектов на Крестовском острове, сообщает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.

«В девяностые годы ведь окружающая среда была настолько недружественная, что состоятельные люди пытались создать маленький мир у себя дома, — поясняет Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", девелопер проекта Art View House. — Отсюда — бассейны, джакузи, бильярдные, кинозалы, сигарные комнаты и прочее. При этом не обращалось никакого внимания на то, что происходило за дверью — на лестницах, во входных группах. В нулевых же люди начали понимать, что жизнь не ограничивается порогом квартиры, поэтому стали строиться первые элитные проекты с продуманной инженерией, презентабельными входными группами и подземными паркингами. В домах формировалась однородная социальная среда. Однако тенденция максимального насыщения квартир инфраструктурой, популярной в 1990-е, сохранилась, — ее пик пришелся на 2005 год».

Впрочем, если до 2005-го российские покупатели-чиновники старше пятидесяти лет, например, предпочитали ярко выраженный дворцовый стиль, то уже к 2009-му, по словам Надежды Хазовой, на авансцену выходит так называемая спокойная дорогая классика. Тогда же, по словам Михаила Куликова, канула в Лету необходимость в квартире стационарного телефона. «Дисконт при реализации квартиры без телефона мог составлять от одной до пяти тысяч долларов, что как раз соответствовало стоимости установки аппарата, — поясняет эксперт. — Еще один фактор, потерявший былую актуальность, — отдельный или совмещенный формат санузла».

Десятые числа

По данным Knight Frank St Petersburg, в последние пять лет основными мотивами приобретения жилья премиум-класса покупатели называют улучшение жилищных условий и переезд в другой район. Эти показатели попеременно лидировали в общем объеме сделок в сегменте. Если в 2012 году среди важных параметров, на которые покупатель обращает внимание в первую очередь, фигурировали вид из окон и окружение, то в 2014-м на первое место вышла локация, утверждает Екатерина Немченко, директор департаменты элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. Увеличился средний возраст: в 2015 году элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, а в 2016-м возраст ключевой возрастной группы составлял от 40 до 50 лет.

«В 2000-х годах началось переселение "людей с деньгами" в сторону Московского проспекта, — отмечает Наталья Осетрова. — Популярным он стал не только из-за домов, но и из-за окружающей инфраструктуры: школ, детских садов, парков и торговых центров. В это же время, к 300-летию Петербурга были инвестированы большие средства в масштабную реставрацию пригородов. В результате популярность приобрели такие локации, как Павловск и Пушкин».

Еще одной вехой в развитии рынка элитной недвижимости стало появление апартаментов, отмечают в Knight Frank St Petersburg. «Такие апартаменты строятся в уникальных локациях, где юридически невозможно строительство жилья: вблизи воды, около парков, — поясняет Екатерина Немченко. — Как правило, это локации с исключительными видовыми характеристиками — по факту, такие объекты отвечают всем требованиям к качественному элитному жилью».


Вернуться к списку публикаций