Недвижимость и Цены: Киевское шоссе: востребовано все!

Сплошные плюсы

Фото: А. Бобровский

На Киевском шоссе — одном из наиболее престижных и востребованных направлений в Подмосковье — можно найти практически все форматы жилой недвижимости. «Это и многоквартирные дома, продажи в которых особенно активизировались после вхождения территорий в состав Новой Москвы, и таунхаусы, и коттеджи, которые популярны у более обеспеченных слоев населения», — подтверждает Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development.

Довольно много земель на близлежащих территориях Киевского направления принадлежит совхозу «Московский», где в 2005–2006 гг. начала формироваться массовая жилая застройка, а в настоящее время этот процесс продолжается. «Очевидно, что после определения градостроительных планов для Новой Москвы новостроек здесь будет еще больше», — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Также до 30 км немало поселков, «выросших» из садовых и дачных товариществ.

«Новомосковский» статус не только обеспечивает местным владельцам жилья определенные льготы (например, столичное медицинское обслуживание), но и гарантирует быстрое развитие инфраструктуры. Здесь уже открылись две новые станции метро («Румянцево» и «Саларьево»), а через пару лет начнет функционировать еще одна ветка — до «Ново-Переделкино». Преимуществом является и близость территорий к Внуково — удобная дорога до аэропорта особенно важна для тех, кто часто летает в командировки.

КП «Западная долина»
Фото: RDI GROUP

Дорожная ситуация здесь весьма неплоха. «Во-первых, на Киевке никогда не было такого количества светофоров, как, например, на Ярославке или Ленинградке. Во-вторых, недавно открыли новую развязку (эстакаду) на пересечении Киевского шоссе и МКАД. Ну и, в-третьих, трасса была реконструирована с увеличением числа полос», — рассказывает В. Яхонтов. Правда, пропускная способность дороги постепенно исчерпывается. В то же время существует и несколько альтернативных путей: к расположенным здесь населенным пунктам можно также подъехать по Калужскому, Боровскому или Минскому шоссе. Кроме того, уже ведется строительство рокады, соединяющей Киевское и Калужское шоссе. Популярности этим местам добавляют зеленые массивы, а также налаженное железнодорожное сообщение.

«Район долгое время был недооценен из-за перегруженности Киевского шоссе, — говорит Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI». — Теперь, после реконструкции, ситуация с транспортом существенно улучшилась. Единственным сдерживающим фактором является некоторая сложность получения разрешения на строительство, связанная с тем, что большинство районов поменяли свою административную принадлежность, став столичными».

Борьба сегментов

КП «Новая Ильичевка»
Фото: ИНКОМ-Недвижимость

«В настоящее время основным форматом загородного жилья в данной локации являются коттеджи — они составляют 30 % от общего числа исследуемых проектов. Причем 64 % поселков относятся к элитной категории, где средняя стоимость предложения составляет 61,3 млн руб.», — рассказывает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. Кстати, до кризиса 2008 г. на Киевском шоссе возводились в основном именно загородные дома. А таунхаусы начали появляться позже. Современное же строительство ведется, как правило, в сегментах эконом и комфорт.

Путешествуя от Москвы железной дорогой, можно увидеть целый ряд жилых комплексов в Солнцево, Новопеределкино, Толстопальцево, Кокошкино, Крекшино, Апрелевка. Некоторые из них возводились еще до вхождения территорий в границы Москвы, другие появились позже. А вдоль самого Киевского шоссе преобладает коттеджная застройка, возникшая вокруг стародачных мест — Переделкино и Крекшино.

Усадьба Жодочи
Фото: ИНКОМ-Недвижимость

«Инвестиционно привлекательны объекты в дальней части локации, — считает В. Султанбаев. — Солнцево и Переделкино слишком перегреты, и цены там уже дошли до уровня «внутри МКАД», тогда как район Толстопальцево — Крекшино продается по подмосковным ставкам, хотя и входит в состав Москвы». Рост цен ожидается через пять — семь лет, когда в этих местах начнет активно развиваться инфраструктурная сеть. В отдаленных районах уже представлены такие известные московские застройщики, как, например, «Баркли Групп».

Если же смотреть на ближние территории, то наиболее перспективными форматами эксперты называют качественные поселки таунхаусов и коттеджей. «Они менее всего подвержены кризисным явлениям в экономике, по ним наблюдается стабильный спрос, и именно это направление будет развиваться опережающими темпами в ближайшие два-три года. В то время как многоквартирные комплексы, ориентированные на массовый спрос, испытывают негативную динамику продаж», — объясняет М. Морозов.

Квартиры, таунхаусы, коттеджи...

КП «Певчее»
Фото: ИНКОМ-Недвижимость

Один из наиболее ярких проектов Киевского шоссе — архитектурный пригород «Западная долина» от RDI, расположенный на 21-м км трассы. В его создании приняли участие такие известные зодчие, как Тотан Кузембаев, Юлий Борисов, Вадим Греков, Андрис Трушиньш, Юрий Григорян, а также американское бюро Bar Architects. Центром притяжения поселка стал инфраструктурный объект «Красная площадь», включающий супермаркет, кафе-кондитерскую, детский магазин, салон красоты, аптеку и др. На территории планируется также строительство школы и детского сада. К продаже здесь предлагаются таунхаусы (площадь 96–146 кв. м по цене от 7,6 до 10,8 млн руб.) и участки с подрядом на строительство дома (минимально: 215 кв. м на 20 сотках по цене от 27,5 млн руб.).

Примером жилой застройки, развернувшейся на территории Новой Москвы, может служить ЖК «Академия Парк». Более 70 га в окружении соснового бора и водоемов застраиваются в стиле европейской архитектуры. Рядом расположены образовательные и медицинские учреждения, спортивные комплексы, «Империал SPA Отель», парки и прогулочные зоны. Стоимость таунхаусов здесь стартует от 4,75 млн руб.

КП «Академия парк»
Фото: KASKAD Family

Вблизи шоссе (в 21 км от МКАД) на территории 150 га строится элитный жилой комплекс «Ново-Никольский». В нем представлены квартиры, таунхаусы и коттеджи. Инфраструктура включает две школы, три детских сада, поликлинику, школу искусств, спорткомплекс, торгово-развлекательный центр, мини-маркеты и другие объекты. Стоимость квартиры в малоэтажном доме начинается от 4 млн руб., в многоэтажном — площадь в 45 кв. м можно приобрести за 3,5 млн руб.

Привлекательно выглядит КП «Валуевская слобода». Концепция предполагает возведение 58 коттеджей в едином архитектурном стиле, их площадь 200–570 кв. м, участки — от 12 до 16 соток; предлагаются участки без подряда. Цена на землю начинается от 8 млн руб. (за 10 соток), на дома — от 20 млн (за 250 кв. м на 12 сотках). Коммуникации заведены в дом, подключение газа намечено на август текущего года. В конце июля завершится обустройство тротуаров и дорожек. В пяти минутах езды от «Валуевской слободы» находится город Московский, где можно найти всю необходимую инфраструктуру.

КП «Спорт Таун»
Фото: ИНКОМ-Недвижимость

«Киевка традиционно рассматривается не столько как дачное направление, сколько для выбора дома для постоянного места жительства. Здесь много исторически сложившихся населенных пунктов с развитой инфраструктурой», — отмечает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Представлены на Киевском шоссе и поселки с участками без подряда. Екатерина Коган считает, что их можно условно разделить на три группы: премиум-класс, в котором средняя стоимость сотки составляет 780 тыс. руб. (средняя площадь участка — 20 соток); бизнес-класс (большая часть предложений), средняя стоимость сотки — 502 тыс. руб. (средняя площадь участка — 18 соток); и эконом, где средняя стоимость сотки — 415 тыс. руб. (средняя площадь участка — 12 соток).

Большие возможности

КП «Валуевская слобода»

Насыщенность территории по Киевскому шоссе инфраструктурой объясняется прежде всего близостью к аэропорту Внуково, где расположены различные сервисные объекты: гостиница Green Palace Vnukovo, аутлет-центр Vnukovo Outlet Village, ТЦ «Зельгрос», складские и логистические комплексы. Еще одна причина — крупные жилые массивы: города Московский и Апрелевка, поселок Селятино, где также находятся торговые и социальные объекты. «Развит на данном отрезке и деловой кластер. Вблизи станции метро «Саларьево» построен бизнес-центр «Неополис», а в Румянцево находится крупный одноименный бизнес-парк, на территории которого функционирует мебельный центр и офисные площади», — добавляет В. Яхонтов. Эксперт отмечает, что и перспектива дальнейшего развития здесь довольно высока.

«Киевское направление идеально для семей с детьми, так как тут нет недостатка в школах, детских садах», — добавляет Н. Хазова.

Спрос и предложение

Фото: А. Бобровский

По данным агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», в настоящее время на этом направлении предложение превышает спрос. В сегменте дорогого жилья востребованы объекты стоимостью 20–30 млн руб., однако большинство запросов все же приходится на недорогие таунхаусы и квартиры в малоэтажных комплексах стоимостью до 10 млн руб.

Екатерина Коган отмечает, что в сегменте квартир на сегодняшний день наблюдается высокая конкуренция. «Застройщики пытаются перетянуть на себя спрос с помощью демпинга. По данным нашего аналитического отдела, в данной локации отмечается снижение цен на квартиры более чем в 70 % жилых комплексов, если сравнивать их с показателями октября 2015 г.», — указывает эксперт.

А вот в сегменте таунхаусов аналитический отдел KASKAD Family, напротив, наблюдает рост минимальной стоимости, что может говорить о большей востребованности продукта. «В перспективе конкуренция будет усиливаться, и, чтобы удержать внимание целевой аудитории, застройщикам придется предлагать конкурентоспособную цену и нематериальные преимущества», — считает Е. Коган.

«На первичном рынке представлен большой объем предложения жилья эконом- и комфорткласса в объектах, расположенных ближе к железной дороге, — отмечает В. Султанбаев. — В сегменте вторичной недвижимости наблюдается интерес к частным домам и свободным участкам под застройку. Здесь даже можно говорить о некотором дефиците предложения, который в принципе нехарактерен для текущего момента».

Подробнее: http://www.dm-realty.ru/SearchContent/View?contentViewID=9ffd3927-abc9-4534-a560-b069e3c14ad2